Mietvertrag beim Hausverkauf: was auf den Fildern gilt

Kurz gesagt

• Der Mietvertrag beim Hausverkauf endet nicht. Der Käufer tritt an Ihre Stelle, mit allen Rechten und Pflichten (§ 566 Abs. 1 BGB).
• Sie brauchen keine Zustimmung Ihrer Mieter, um zu verkaufen. Das Mietverhältnis besteht danach zu unveränderten Bedingungen fort.
• Die Kaution wandert mit: Der Käufer tritt auch in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein (§ 566a BGB).
• Wurde die Wohnung nach dem Einzug in Eigentum umgewandelt, kann der Mieter ein Vorkaufsrecht haben (§ 577 BGB).
• Ihre Unterlagen entscheiden über den Preis. Was ein Käufer nicht sehen kann, zieht er sonst vom Angebot ab.

Wenn Sie ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung verkaufen wollen, ist der Mietvertrag beim Hausverkauf meist die erste Frage. Und oft die mit dem mulmigsten Gefühl. Muss ich meine Mieter fragen? Kann ich überhaupt verkaufen, solange jemand drin wohnt? Und was sagt ein Käufer dazu, dass er sich das Haus nicht in Ruhe von innen ansehen kann? Diese Fragen stehen fast immer am Anfang, auch bei Eigentümern in Leinfelden-Echterdingen.

Die kurze Antwort: Verkaufen können Sie. Das Mietverhältnis läuft dabei einfach weiter, nur mit einem anderen Vermieter. Die längere Antwort betrifft das, was danach kommt: Kaution, Nebenkosten, Unterlagen, und die Frage, wie ein Käufer ein Haus einschätzen soll, in das er nicht überall hineinkommt.

Ein Hinweis vorweg. Wir sind Immobilienmakler, keine Anwälte. Wir ordnen hier ein, was in den Gesetzen steht, und sagen Ihnen, worauf es im Verkauf praktisch ankommt. Für die rechtliche Bewertung Ihres konkreten Mietvertrags ist eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt zuständig.

„Kauf bricht nicht Miete”: der Grundsatz in § 566 BGB

Der Grundsatz heißt „Kauf bricht nicht Miete” und steht in § 566 BGB. Der Wortlaut von Absatz 1 ist erstaunlich klar für einen Gesetzestext:

„Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.” — § 566 Abs. 1 BGB, abgerufen am 20.08.2026

Zwei Dinge stecken darin, die leicht übersehen werden.

Erstens: „anstelle des Vermieters” heißt genau das. Der Käufer schließt keinen neuen Vertrag. Er übernimmt Ihren. Die Miethöhe bleibt, die Kündigungsfristen bleiben, die Absprache über den Kellerraum bleibt. Auch die, die vor zwölf Jahren mündlich getroffen wurde und in keinem Papier steht.

Zweitens: „nach der Überlassung an den Mieter”. Der Schutz greift, weil die Mieter bereits eingezogen sind. Ein unterschriebener, aber noch nicht angetretener Mietvertrag ist ein anderer Fall, und einer, den Sie mit anwaltlicher Beratung klären sollten, bevor Sie vermarkten.

Was passiert mit dem Mietvertrag beim Hausverkauf?

Der Mietvertrag läuft unverändert weiter. Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Käufer mit dem Eigentumsübergang anstelle des bisherigen Vermieters in alle Rechte und Pflichten ein. Miethöhe, Kündigungsfristen und getroffene Vereinbarungen bleiben bestehen. Die Mieter müssen dem Verkauf nicht zustimmen; das Mietverhältnis besteht zu unveränderten Bedingungen fort.

Wichtig für den Zeitpunkt: Der Übergang hängt am Eigentum, nicht an der Unterschrift beim Notar. Eigentum an einem Grundstück wechselt nach § 873 Abs. 1 BGB durch Einigung und Eintragung. Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer also Vermieter. Bis dahin bleiben Sie es, mit allem, was dazugehört, von der Nebenkostenabrechnung bis zum tropfenden Wasserhahn. Wie dieser Ablauf im Detail aussieht, haben wir in einem eigenen Beitrag beschrieben: was beim Notartermin passiert.

Kaution, Nebenkosten, Vorkaufsrecht: die drei Punkte für den Kaufvertrag

Der Mietvertrag geht automatisch über. Was nicht automatisch geht, ist die saubere Abwicklung drumherum. Drei Punkte tauchen fast immer auf.

Die Kaution wandert mit. § 566a BGB sagt es in einem Satz:

„Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein.” — § 566a BGB, abgerufen am 20.08.2026

Praktisch heißt das: Die Kaution samt aufgelaufener Zinsen gehört in den Kaufvertrag, mit Betrag, Anlageform und Übergabemodus. Bei älteren Mietverhältnissen liegt sie manchmal auf einem Konto, das lange niemand angefasst hat. Solche Sachen findet man besser vor dem Notartermin als danach.

Hier kommt der Punkt, den die meisten Ratgeber auslassen. Das Gesetz hat für den Fall vorgesorgt, dass der Käufer seine Pflichten als neuer Vermieter nicht erfüllt. § 566 Abs. 2 BGB bestimmt dann, dass der bisherige Vermieter für den zu ersetzenden Schaden einsteht, und zwar „wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat”. Mit der Unterschrift beim Notar sind Sie also nicht zwangsläufig aus allem heraus. Derselbe Absatz nennt auch, wie diese Haftung endet: Erfährt der Mieter durch Mitteilung des Vermieters vom Eigentumsübergang und kündigt er nicht zum ersten zulässigen Termin, wird der bisherige Vermieter von der Haftung befreit.

Die Regelung betrifft vermieteten Wohnraum. Ob und in welchem Umfang sie auf Ihre Immobilie zutrifft, beantwortet Ihnen verbindlich nur Ihr Notar oder eine Rechtsanwältin (Stand: Abruf 20.08.2026). Fürs Erste zählt, dass Sie den Punkt kennen, statt ihn ein Jahr nach dem Verkauf zu entdecken.

Bei den Nebenkosten läuft die Abrechnungsperiode selten passgenau zum Eigentumsübergang. Wer rechnet für welchen Zeitraum ab, wer bekommt Nachzahlungen, wer trägt Guthaben? Darüber entscheiden Sie und der Käufer im Kaufvertrag. Und das gehört geregelt, bevor es zum Streitfall wird.

Das Vorkaufsrecht betrifft nicht jeden. Wenn es greift, dann richtig. § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB:

„Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt.” — § 577 Abs. 1 BGB, abgerufen am 20.08.2026

Entscheidend ist die Reihenfolge: erst Einzug, dann Umwandlung in Wohnungseigentum. Wer eine Wohnung kauft, die schon vor dem Einzug der Mieter aufgeteilt war, hat es mit dieser Vorschrift nicht zu tun. Die Frist zur Ausübung steht übrigens nicht in § 577 BGB selbst. Sie ergibt sich über die Verweisung in Absatz 1 Satz 3 aus § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB und beträgt bei Grundstücken zwei Monate nach Empfang der Mitteilung.

Eine Unterscheidung geht dabei oft unter: Nicht alles davon trifft auf jede Immobilie zu.

Ihr Fall	Was gilt
Vermietetes Ein- oder Mehrfamilienhaus, nie aufgeteilt	§ 566 und § 566a BGB. Vorkaufsrecht und Sperrfrist spielen keine Rolle, weil kein Wohnungseigentum begründet wurde.
Eigentumswohnung, schon vor dem Einzug der Mieter aufgeteilt	§ 566 und § 566a BGB. § 577 BGB greift nicht, weil die Umwandlung vor der Überlassung lag.
Wohnung, erst nach dem Einzug der Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt	Zusätzlich möglich: Vorkaufsrecht nach § 577 BGB und Sperrfrist nach § 577a BGB.
Teilvermietetes Haus, etwa mit Einliegerwohnung	Für die vermietete Einheit gilt § 566 BGB, die selbstgenutzte Einheit übergeben Sie frei. Beides gehört im Exposé sauber getrennt.

Geht es bei Ihnen um eine Eigentumswohnung, kommen Teilungserklärung und Versammlungsprotokolle dazu. Wie das abläuft, haben wir am Beispiel einer vermieteten Eigentumswohnung in Stuttgart-Möhringen beschrieben.

Zwischenfazit: Der Mietvertrag beim Hausverkauf geht von selbst über. Kaution, Nebenkostenabgrenzung und ein mögliches Vorkaufsrecht regeln sich nicht von allein. Diese drei gehören auf die Liste, bevor der erste Interessent das Haus sieht.

Was der Mietvertrag über die Bausubstanz verrät

Ein vermietetes Haus zeigt sich nicht. Sie kommen nicht in jeden Raum und nicht zu jeder Zeit, und ganz sicher nicht mit einem Interessenten im Schlepptau, der den Dachboden sehen will. Der Käufer merkt das. Und weil er es nicht sehen kann, rechnet er sich einen Sicherheitsabschlag ein. So gehen Menschen mit Unsicherheit um, ganz ohne bösen Willen.

Dabei ist der Mietvertrag selbst ein Bau-Dokument, wenn man ihn richtig liest. Nehmen Sie ihn zur Hand und suchen Sie diese vier Dinge:

1. Welche Flächen mitvermietet sind: Keller, Speicher, Garage, Gartenanteil. Davon hängt ab, welche Bereiche ein Käufer später überhaupt selbst nutzen oder umbauen könnte.
2. Ob jemand baulichen Veränderungen zugestimmt hat. Ein eingebautes Bad oder eine versetzte Wand findet sich manchmal im Vertrag, manchmal in einem Nachtrag, manchmal nirgends.
3. Wie die Schönheitsreparatur-Klausel aussieht. Wer seit fünfzehn Jahren selbst streicht, hat vermutlich auch anderes selbst gemacht. Das kann gut sein oder eben nicht.
4. Ob Modernisierungen vereinbart wurden, und wann. Neue Fenster oder eine neue Heizung sind Substanzfakten, und sie sind belegbar.

Was Sie dabei finden, gehört in die Verkaufsunterlagen, nicht in eine Schublade.

Deshalb zählen die Unterlagen so viel: Wenn ein Käufer nicht hineinsehen kann, muss er sich auf Papier verlassen. Und Papier gibt bei einem Gebäude erstaunlich viel her. Aus Grundriss und Bauakte lässt sich ablesen:

• wo die tragenden Wände stehen und wo nicht
• wie die Leitungsschächte geführt sind
• welche Decken- und Dachkonstruktion für das Baujahr typisch ist
• welche Reserven ein Anbau oder ein Dachausbau hätte

Das sind Fragen, die sich am Objekt allein oft gar nicht beantworten lassen.

Genau dafür sitzt bei uns ein Architekt mit am Tisch. Matthias Hellwig ordnet ein, was sich aus Grundriss und Bauakte über die Substanz sagen lässt, dort wo eine Begehung nicht möglich ist, und erklärt einem Käufer nachvollziehbar, was an dem Gebäude baulich machbar erscheint. Das ist der Blick eines Architekten auf die Bausubstanz. Eine bauliche Einordnung beim Verkauf ist dabei etwas anderes als eine konkrete Planung. Die ist eine eigenständige Architektenleistung und wird getrennt besprochen.

Sie fragen sich, was an Ihrem Objekt baulich machbar ist? Schildern Sie uns Ihr Vorhaben an architekt@klarblickimmobilien.de oder telefonisch unter 0711 25515738. Dann besprechen wir, wie eine Zusammenarbeit aussehen kann.

Noch ein Wort zur Käuferseite, weil es die Unterlagenfrage erklärt. Käufer vermieteter Immobilien kalkulieren mit der laufenden Miete. Diese Miete steht im Mietvertrag, und sie geht nach § 566 BGB unverändert mit über. Auf diesem Vertrag baut ein Interessent seine ganze Kalkulation auf. Befristungen, Staffel- oder Indexvereinbarungen gehören deshalb genauso auf den Tisch wie die Miethöhe selbst.

Zu den Besichtigungen: Die stimmen wir mit den Mietern ab, rücksichtsvoll und verbindlich. Eine Besichtigung gegen den Willen der Bewohner geht regelmäßig nach hinten los. Menschen, die sich überfahren fühlen, zeigen eine Wohnung nicht von ihrer besten Seite.

Zwischenfazit: Was ein Käufer nicht besichtigen kann, muss er auf Papier nachlesen können. Was der Käufer daraus macht, hängt allerdings auch daran, wo Ihre Immobilie steht.

Leinfelden-Echterdingen und die Filder: der Blick auf die Gebietskulisse

Zwei Dinge an Ihrem Verkauf hängen davon ab, wo Ihre Immobilie steht: wie lange ein Käufer nach dem Erwerb warten müsste, bevor er selbst einziehen könnte, und mit welchen Mieteinnahmen er rechnet. Beides hängt an den Gebietskulissen des Landes, und die sind nicht überall gleich. Ein ernsthafter Interessent fragt danach.

Zum ersten Punkt. Wenn eine vermietete Wohnung nach dem Einzug der Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft wird, kennt das Gesetz eine Sperrfrist. § 577a Abs. 1 BGB bestimmt, dass sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB „erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen” kann. Nach Absatz 2 Satz 1 beträgt diese Frist „bis zu zehn Jahre”. Voraussetzung ist, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist und das Land die betroffenen Gebiete durch Rechtsverordnung bestimmt hat.

Baden-Württemberg hat von dieser Ermächtigung Gebrauch gemacht. Am 16. Dezember 2025 hat die Landesregierung die Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg (KSpVO BW) erlassen. Verkündet wurde sie im Gesetzblatt für Baden-Württemberg 2025 Nr. 146 vom 19. Dezember 2025, ausdrücklich „aufgrund von § 577a Absatz 2 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches”. § 1 der Verordnung führt die erfassten Städte und Gemeinden namentlich auf.

Unabhängig vom Verordnungstext nennt das Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen auf seiner Informationsseite zur Kündigungssperrfrist eine verlängerte Sperrfrist von fünf Jahren (Stand: 20. August 2026). Welche Fassung und welche Frist in Ihrem Fall gelten, klärt die anwaltliche Prüfung. Nachlesen können Sie es selbst: Die Gemeindeliste steht in § 1 der Verordnung, verlinkt oben im Gesetzblatt. Sie gilt gemeindescharf. Für einen Nachbarort müssen Sie also eigens nachsehen, auch wenn er nur ein paar Kilometer entfernt liegt.

Zum zweiten Punkt, den Mieteinnahmen. Die Mietpreisbegrenzungsverordnung des Landes Baden-Württemberg ist am 1. Januar 2026 in Kraft getreten und gilt zunächst bis Ende 2026. Für sie führt das Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen 130 Städte und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten auf. Leinfelden-Echterdingen steht dort unter „Nicht mehr in der Gebietskulisse” (Stand: 20. August 2026).

Warum das für Ihren Verkaufspreis zählt: Ein Kapitalanleger rechnet mit der Miete, die er künftig erzielen kann. Ob eine Gemeinde in der Gebietskulisse liegt, bestimmt, welche Regeln er bei einer künftigen Neuvermietung einkalkulieren muss. Für Leinfelden-Echterdingen hat sich diese Ausgangslage zum 1. Januar 2026 verändert. Für das Verkaufsgespräch reicht, dass Sie den Unterschied kennen und benennen können.

Ein Interessent von außerhalb bringt die Erwartung aus seinem eigenen Markt mit, und die passt nicht überall eins zu eins. Wie sich der Markt vor Ort darstellt, beschreiben wir auf unserer Seite für Immobilienmakler in Leinfelden-Echterdingen.

Zwischenfazit: Bundesrecht regelt, was mit dem Mietvertrag passiert. Ob eine verlängerte Sperrfrist dazukommt, hängt an einer Landesverordnung und am Einzelfall. Das gehört geklärt, bevor Sie vermarkten, und nicht in den Verkaufsprospekt.

Unabhängig davon, wie diese Fragen in Ihrem Fall ausgehen: Die Unterlagen brauchen Sie so oder so. Was auf die Liste gehört, steht im nächsten Abschnitt.

Diese Unterlagen zum Mietverhältnis sollten Sie zusammenstellen

Bei vermieteten Objekten sind die Mietunterlagen die Papiere, nach denen ein Käufer zuerst fragt. Ein Käufer erwirbt mit dem Gebäude ein laufendes Vertragsverhältnis. Auf diese Liste gehören:

• Mietvertrag im Original, inklusive aller Nachträge und Zusatzvereinbarungen
• Nachweise über Mietanpassungen seit Vertragsbeginn
• Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre
• Kautionsnachweis: Betrag, Anlageform, aufgelaufene Zinsen
• Übergabeprotokoll vom Einzug, falls vorhanden
• Schriftverkehr zu baulichen Veränderungen oder Modernisierungen
• Bauakte, Grundrisse und Nachweise über durchgeführte Maßnahmen. Fehlen die Unterlagen, können Sie als Eigentümer Einsicht beim zuständigen Baurechtsamt beantragen
• Angaben zum Mietverhältnis: Beginn, Personenzahl, offene Punkte

Ein Hinweis zum letzten Punkt: Angaben über Ihre Mieter gehören nicht ungefiltert in ein Exposé oder an jeden Interessenten. Als Faustregel: Namen, Personenzahl und Beruf haben in einer Objektbeschreibung nichts verloren, und der Mietvertrag geht erst bei ernsthaftem Interesse heraus, geschwärzt wo es geht. Was ein Kaufinteressent zu welchem Zeitpunkt erfahren darf, klären Sie am besten vorab anwaltlich. Welche Papiere darüber hinaus für jeden Verkauf zusammenkommen, haben wir in einer eigenen Übersicht zusammengestellt: welche Unterlagen Sie für den Hausverkauf brauchen.

Was beim Mietvertrag beim Hausverkauf auf den Käufer übergeht und was nicht:

Geht auf den Käufer über	Bleibt bei Ihnen oder ist zu regeln
Der Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten (§ 566 Abs. 1 BGB)	Nebenkostenabrechnung für die Zeit vor dem Eigentumsübergang
Die Mietsicherheit samt begründeter Rechte und Pflichten (§ 566a BGB)	Tatsächliche Übergabe der Kaution, gehört in den Kaufvertrag
Miethöhe und Kündigungsfristen	Offene Forderungen aus der Zeit Ihres Eigentums
Mündliche Nebenabreden, soweit wirksam getroffen	Information der Mieter über den Eigentümerwechsel
Die Vermieterstellung ab Grundbucheintragung	Alles bis zur Grundbucheintragung

Zwischenfazit: Je vollständiger die Mietunterlagen, desto weniger Verhandlungsspielraum hat ein Käufer beim Preis. Und desto kürzer wird die Liste der Punkte, die er noch klären lassen will.

Bleiben die Fragen, die beim Mietvertrag beim Hausverkauf regelmäßig offenbleiben.

Häufige Fragen

Muss ich meine Mieter über den Verkauf informieren?

Zustimmen müssen sie nicht, verkaufen können Sie unabhängig davon. Nach dem Eigentumsübergang sollten die Mieter aber wissen, an wen sie künftig Miete zahlen und wer ihr Ansprechpartner ist. Unabhängig von der rechtlichen Seite: Wir halten es für richtig, mit den Mietern früh und offen zu sprechen. Wer aus dem Grundbuchauszug erfährt, dass sein Zuhause verkauft wurde, reagiert selten gelassen. Und Sie brauchen diese Menschen für die Besichtigungen.

Kann der neue Eigentümer den Mietern kündigen?

Nicht ohne Weiteres. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangt ein berechtigtes Interesse. Das Gesetz nennt in Absatz 2 Nr. 2 den Fall, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt; umgangssprachlich heißt das Eigenbedarf. Kam die Wohnung nach dem Einzug der Mieter in Wohnungseigentum, kommt zusätzlich die Sperrfrist aus § 577a BGB ins Spiel. Ob und wann eine Kündigung möglich wäre, entscheidet weder der Käufer, der Ihnen das im Gespräch erklärt, noch wir.

Was passiert mit der Kaution beim Hausverkauf?

Die Kaution ist der Punkt, den der Mietvertrag beim Hausverkauf nicht von allein mitregelt. Der Käufer tritt nach § 566a BGB zwar in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein. Damit die tatsächliche Übergabe sauber läuft, gehören Betrag, Anlageform und Zinsen aber in den Kaufvertrag. Suchen Sie die Unterlagen früh heraus.

Darf ich mit Interessenten besichtigen, wenn Mieter im Haus wohnen?

Besichtigungen sind möglich, aber sie brauchen Abstimmung. Wir vereinbaren die Termine mit den Mietern, rücksichtsvoll und verbindlich. Das ist auch im Interesse des Verkaufs.

Wer kauft überhaupt eine vermietete Immobilie?

In der Regel Käufer, die an der laufenden Miete interessiert sind und nicht selbst einziehen wollen. Für sie zählen andere Dinge als für Selbstnutzer, vor allem der Zustand der Substanz und die Kalkulierbarkeit. Deshalb wiegt bei vermieteten Objekten die belegbare Bausubstanz so schwer. Sie beantwortet, was er bei einer Besichtigung nicht selbst sehen kann.

Muss ich vor dem Verkauf kündigen, um einen besseren Preis zu erzielen?

Vermietete Objekte sprechen eine eigene Käufergruppe an, deshalb geht diese Rechnung seltener auf, als viele annehmen. Ob eine Kündigung in Ihrem Fall überhaupt in Betracht kommt, klärt Ihre Rechtsanwältin oder Ihr Rechtsanwalt. Und ob Ihr Objekt für Kapitalanleger oder für Selbstnutzer besser geeignet ist, lässt sich am konkreten Fall beurteilen, nicht pauschal. Das ist genau die Art Frage, für die sich ein Gespräch lohnt, bevor Sie irgendetwas unternehmen.

---

---

Bei einem vermieteten Objekt sehen wir uns als Erstes vier Dinge an: den Mietvertrag samt Nachträgen, den Kautionsnachweis, die letzten Nebenkostenabrechnungen und die Bauunterlagen. Danach lässt sich sagen, wo Sie stehen.

Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen? Der erste Schritt ist bei uns immer das Gespräch. Wir hören uns Ihre Situation an, sehen uns die Immobilie an und sagen Ihnen offen, was wir für realistisch halten — auch dann, wenn die Antwort einmal nicht die gewünschte ist. Welche Leistungen mit Kosten verbunden sind, besprechen wir transparent, bevor eine Beauftragung erfolgt. Wie ein Verkauf bei uns abläuft, erklären wir Ihnen gern im Detail. Rufen Sie an: 0711 25515738, schreiben Sie an info@klarblickimmobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular. Unser Büro: Kernerstraße 6, 70771 Leinfelden-Echterdingen.