Wann ist ein Energieausweis Pflicht, und welcher?

Kurz gesagt

• Ein Energieausweis ist Pflicht, sobald Sie verkaufen oder neu vermieten wollen. Wer im eigenen Haus wohnen bleibt, braucht keinen.
• Vorlegen müssen Sie ihn spätestens bei der Besichtigung. Findet keine Besichtigung statt, unverzüglich. Nach dem Kaufvertrag geht er an den Käufer über.
• Welche Art von Ausweis zulässig ist, hängt von Ihrem Haus ab: Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 brauchen in der Regel einen Bedarfsausweis. In Leinfelden-Echterdingen betrifft das sehr viele Häuser.
• In eine Immobilienanzeige gehören Pflichtangaben aus dem Energieausweis, aber nur dann, wenn beim Inserieren schon einer vorliegt.
• Wer nicht vorlegt oder nicht übergibt, riskiert ein Bußgeld von bis zu zehntausend Euro. Die im Netz oft zitierten 15.000 Euro stehen so nicht im Gesetz.

Die Frage, wann ein Energieausweis Pflicht ist, kommt oft erst spät: Das Haus soll verkauft werden, der erste Besichtigungstermin steht, und jemand fragt, ob man das Papier eigentlich braucht. Die kurze Antwort lautet ja. Die längere ist interessanter, weil sie darüber entscheidet, welchen Ausweis Sie brauchen und was er über Ihre Immobilie aussagt.

Wir sagen Ihnen, welche Ausweisart für Ihr Haus überhaupt in Frage kommt, woran das hängt und woran man einem Haus aus den sechziger Jahren ansieht, ob die entscheidende Ausnahme greifen kann. Der Rechtsstand dieses Beitrags ist der 20. August 2026. Was sich zuletzt am Gesetz getan hat, steht in einem eigenen Beitrag: was sich beim Energieausweis geändert hat.

Wann das Gesetz einen Energieausweis verlangt

Ausgelöst wird die Pflicht durch den Nutzerwechsel. Alter und Zustand des Hauses spielen für das Ob keine Rolle, wohl aber für das Welche, und dazu kommen wir gleich.

§ 80 Absatz 3 GModG knüpft die Pflicht an drei Vorgänge:

• Verkauf eines mit einem Gebäude bebauten Grundstücks oder von Wohnungs- und Teileigentum
• Erbbaurecht an einem bebauten Grundstück begründen oder übertragen
• Vermietung, Verpachtung oder Verleasung eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit

Tritt einer dieser Fälle ein, ist ein Energieausweis auszustellen, “wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt”.

Solange Sie selbst in Ihrem Haus wohnen bleiben, ändert sich für Sie nichts. Der Energieausweis richtet sich an den, der nach Ihnen kommt. Solange das niemand ist, verlangt ihn auch niemand.

Zwei Ausnahmen kennt das Gesetz. Auf ein Baudenkmal sind die Absätze 3 bis 7 des § 80 nicht anzuwenden, für ein kleines Gebäude sieht § 79 Absatz 4 GModG eine Ausnahme von den Energieausweis-Vorschriften vor. Als kleines Gebäude gilt nach der Begriffsbestimmung des GModG eines “mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche” (Rechtsstand 20. August 2026). Bei einem normalen Einfamilienhaus auf den Fildern hilft Ihnen das nicht weiter. Bei einem denkmalgeschützten Gebäude im alten Ortskern kann es den Unterschied machen. Ob Ihr Gebäude Baudenkmal ist, sagt Ihnen die untere Denkmalschutzbehörde; ob es unter die Nutzflächengrenze fällt, klärt die ausstellungsberechtigte Person oder die untere Baurechtsbehörde. Klären Sie das vor der Vermarktung.

Wann muss der Energieausweis vorgelegt werden?

Spätestens bei der Besichtigung. Nach § 80 Absatz 4 GModG hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem potenziellen Käufer den Energieausweis oder eine Kopie vorzulegen. Ein deutlich sichtbarer Aushang während der Besichtigung genügt ebenfalls. Findet gar keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen. Nach Abschluss des Kaufvertrages muss er dem Käufer übergeben werden.

Das Gesetz nimmt ausdrücklich “der Verkäufer oder der Immobilienmakler” in die Pflicht. Ein Makler kann sich also schlecht darauf zurückziehen, dass die Unterlagen Sache des Eigentümers seien. Wir sehen das als Selbstverständlichkeit: Wenn wir eine Besichtigung durchführen, gehört der Ausweis auf den Tisch. Wer den Termin vorbereitet und dann feststellt, dass das Papier fehlt, hat ein unangenehmes Gespräch vor sich, und der Kaufinteressent merkt sich das.

Bleibt die Frage, was es kostet, wenn das Papier fehlt.

Wer den Energieausweis ausstellen darf, und was ein Verstoß kostet

Ausstellen darf einen Energieausweis nicht jeder. § 88 GModG zählt auf, wer dazu berechtigt ist. Dazu gehören unter anderem Personen, die zwei Dinge zugleich mitbringen:

• einen berufsqualifizierenden Hochschulabschluss in Architektur, Innenarchitektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, Technischer Gebäudeausrüstung, Physik, Bauphysik, Maschinenbau oder Elektrotechnik
• und die Anforderungen des § 88 Absatz 2 an Berufserfahrung oder Fortbildung

Der Abschluss allein reicht also nicht. Energieausweise stellen wir nicht aus; dafür beauftragen Sie eine ausstellungsberechtigte Person. Welche Ausweisart nach § 80 Absatz 3 für Ihr Haus zulässig ist, sehen wir uns gleich an.

Worauf Sie bei der Beauftragung achten können:

1. Fragen Sie nach der Ausstellungsberechtigung. § 88 GModG regelt das, und eine seriöse Fachperson beantwortet die Frage ohne Umschweife.
2. Beim Bedarfsausweis: Klären Sie, ob das Gebäude vor Ort aufgenommen wird. Eine reine Fernerfassung über ein Online-Formular arbeitet mit dem, was Sie eintippen, und Sie tippen ein, was Sie zu wissen glauben.
3. Fragen Sie vorab, welche Unterlagen gebraucht werden, und sammeln Sie sie in einem Zug. Nachliefern kostet Zeit, und Zeit fehlt meistens am Ende.
4. Prüfen Sie den fertigen Ausweis gegen die fünf Pflichtangaben aus dem nächsten Abschnitt. Was dort fehlt, fehlt Ihnen später in der Anzeige.

Fehlt der Energieausweis bei der Besichtigung, oder bleibt er nach dem Kaufvertrag beim Verkäufer liegen, ist das eine Ordnungswidrigkeit. § 108 Absatz 1 Nummer 18 und 19 GModG erfassen genau diese beiden Fälle, der Rahmen reicht nach Absatz 2 Nummer 2 bis zu zehntausend Euro.

Suchen Sie danach, stoßen Sie schnell auf 15.000 Euro. Im Normtext steht dieser Betrag für die Energieausweis-Tatbestände nicht. Als Drohkulisse taugt die Zahl ohnehin wenig. Im Verkaufsalltag wiegt der Vertrauensschaden schwerer: Unterlagen, die erst nachgereicht werden, machen Kaufinteressenten misstrauisch.

Zwischenfazit: Ein Energieausweis ist Pflicht, sobald Sie verkaufen oder neu vermieten. Vorlegen müssen Sie spätestens bei der Besichtigung, übergeben nach dem Kaufvertrag, und das Gesetz nimmt Verkäufer und Makler gleichermaßen in die Pflicht. Eine Stelle davor wird trotzdem regelmäßig übersehen.

Was in die Immobilienanzeige gehört

Eine Stelle wird beim Verkauf regelmäßig übersehen, obwohl sie zeitlich noch vor der Besichtigung liegt: die Anzeige selbst. Der wichtigste Satz dazu vorweg: Einen Energieausweis besorgen müssen Sie sich fürs Inserieren nicht.

§ 87 Absatz 1 GModG verlangt Pflichtangaben in der Anzeige nämlich nur dann, wenn eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben wird und zu diesem Zeitpunkt bereits ein Energieausweis vorliegt. Beides muss zusammenkommen. Ist die Bedingung erfüllt, gehören in die Anzeige:

1. die Art des Energieausweises, also Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis
2. der im Ausweis genannte Wert des Endenergiebedarfs oder des Endenergieverbrauchs
3. die im Ausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung
4. bei einem Wohngebäude das im Ausweis genannte Baujahr
5. bei einem Wohngebäude die im Ausweis genannte Energieeffizienzklasse

Die Nummern 4 und 5 gelten ausdrücklich nur für Wohngebäude. Wer die Angaben weglässt, handelt ordnungswidrig; auch hier reicht der Rahmen bis zu zehntausend Euro (§ 108 Absatz 1 Nummer 21 in Verbindung mit Absatz 2 Nummer 2 GModG).

Die Pflicht trifft übrigens nicht nur den Makler. Der Wortlaut nennt ausdrücklich auch den Verkäufer, den Vermieter, den Verpächter und den Leasinggeber, sofern eine dieser Personen die Veröffentlichung der Anzeige verantwortet.

Zurück zum Satz vom Anfang: Liegt beim Inserieren kein Energieausweis vor, greifen die Pflichtangaben schlicht nicht. Eine Entwarnung ist das trotzdem keine. Spätestens bei der Besichtigung führt am Ausweis kein Weg vorbei, und wer ohne inseriert, schiebt das Thema nur um ein paar Tage vor sich her. Wir sehen im Erstgespräch nach, ob ein gültiger Ausweis vorhanden ist und welcher Typ überhaupt in Frage kommt.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis? Das entscheidet Ihr Haus

Jetzt zum zweiten Teil der Frage. Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, und Sie können sich nicht immer aussuchen, welchen Sie nehmen.

Der Verbrauchsausweis rechnet mit dem, was tatsächlich verbraucht wurde. Grundlage sind nach § 82 Absatz 4 GModG Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten. Er sagt damit mehr über die Bewohner als über das Gebäude. Wer sparsam heizt, bekommt einen besseren Wert als der Nachbar mit dem identischen Haus und einer Vorliebe für 23 Grad im Wohnzimmer.

Der Bedarfsausweis rechnet mit dem Gebäude. Er beruht auf einer Berechnung des Energiebedarfs, für die § 81 GModG die Grundlagen vorgibt, und stützt sich damit auf Baukonstruktion und Anlagentechnik statt auf das Verhalten der Bewohner.

Wann welcher zulässig ist, steht in § 80 Absatz 3 GModG. Die Regel dahinter: Für Wohngebäude, die weniger als fünf Wohnungen haben und für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis auszustellen. Diese Regel greift in zwei Fällen nicht. Erstens, wenn das Gebäude schon bei der Baufertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erfüllt hat. Zweitens, wenn es durch spätere Änderungen mindestens auf dieses Niveau gebracht worden ist.

Ihr Gebäude	Zulässiger Ausweis
Wohngebäude, weniger als fünf Wohnungen, Bauantrag vor dem 01.11.1977, energetisch nicht nachgebessert	Bedarfsausweis vorgeschrieben
Dasselbe Gebäude, aber später mindestens auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 gebracht	Bedarfsausweis nicht zwingend
Wohngebäude mit fünf oder mehr Wohnungen	Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
Bauantrag ab dem 01.11.1977	Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
Neubau	Bedarfsausweis (§ 80 Abs. 1)
Baudenkmal	§ 80 Abs. 3 bis 7 nicht anzuwenden

Lesen Sie die Tabelle von links nach rechts. Die Frage lautet immer: welchen Ausweis lässt Ihr Haus zu. Und die zweite Zeile ist die, an der es in der Praxis hängt: Ob ein Haus durch spätere Änderungen auf das Niveau von 1977 gebracht wurde, sieht man ihm von außen nicht an. Das ist eine Frage an die Bausubstanz und an die Bauakte.

Ein Sonderfall, der oft untergeht: die Eigentumswohnung. § 80 Absatz 3 nennt Wohnungs- und Teileigentum ausdrücklich, aber der Energieausweis bezieht sich auf das Gebäude, nicht auf Ihre Wohnung. Verkaufen Sie eine Wohnung, brauchen Sie also den Ausweis für das ganze Haus. Erste Adresse dafür ist die Verwaltung. Fragen Sie dort drei Dinge ab: ob ein Energieausweis für das Gesamtgebäude vorliegt, von wann er stammt und ob es ein Bedarfs- oder ein Verbrauchsausweis ist. Fragen Sie früh: Wenn keiner existiert, läuft die Beauftragung in der Regel über die Gemeinschaft beziehungsweise die Verwaltung. Klären Sie dort, wer das veranlasst. Dieser Umweg kostet Zeit, die im Verkaufsfahrplan selten eingeplant ist.

Zwischenfazit: Die Ausweisart können Sie sich nicht aussuchen. Bei einem Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist der Bedarfsausweis der Regelfall, und die einzige Ausnahme hängt an einer baulichen Frage. Auf den Fildern ist dieser Fall häufiger, als das Wort “Ausnahme” vermuten lässt.

Was das für Häuser in Leinfelden-Echterdingen bedeutet

Wer die 1977er Regel zum ersten Mal liest, hält sie für einen Randfall, der irgendwelche Vorkriegshäuser betrifft. In Leinfelden-Echterdingen trifft sie die größte Gruppe im Wohngebäudebestand.

Der Abschlussbericht zur kommunalen Wärmeplanung der Stadt Leinfelden-Echterdingen mit Stand vom 2. Juli 2024 beziffert die Baualtersstruktur des Wohngebäudebestands. Danach entfällt auf die Baualtersklasse 1960 bis 1969 mit rund 25 Prozent der größte Anteil der Wohngebäude. Der Bericht stützt diese Verteilung ausdrücklich auf den Zensus 2011 des Statistischen Bundesamts (Fußnote 3: Statistisches Bundesamt, Wiesbaden 2014, Zensus 2011, Gebäude und Wohnung, Ergebnisse des Zensus am 9. Mai 2011). Eine Einschränkung gehört dazu: Die Erhebung ist von 2011, also fünfzehn Jahre alt. Neubauten seither verschieben die Anteile, und wie stark, lässt sich aus dieser Quelle nicht ablesen.

Rechnen Sie das gegen den Stichtag. Ein Haus, das zwischen 1960 und 1969 fertiggestellt wurde, hat seinen Bauantrag zwangsläufig vor dem 1. November 1977 gestellt. Handelt es sich um ein Ein- oder Zweifamilienhaus, ist die Wohnungszahl ebenfalls erfüllt. Damit greift § 80 Absatz 3 Satz 2 dem Grundsatz nach, und es bleibt nur noch eine offene Frage: Wurde das Haus zwischenzeitlich so ertüchtigt, dass es das Anforderungsniveau von 1977 erreicht?

Das ist eine bauliche Frage, keine juristische. Und sie ist in Musberg, Stetten oder Oberaichen sehr unterschiedlich zu beantworten. Ein Haus von 1965, bei dem in den Neunzigern die Fenster getauscht und das Dach gedämmt wurden, steht anders da als das Nachbarhaus, an dem seit der Fertigstellung im Wesentlichen die Heizung erneuert wurde.

Beantworten kann diese Frage am Ende nur die ausstellungsberechtigte Person, und zwar anhand von Nachweisen. Das sind die Punkte, an denen es bei einem Haus dieser Jahrgänge in der Regel hängt:

Bauteil	Worauf es ankommt	Was als Nachweis taugt
Fenster	Austauschjahr und Art der Verglasung	Handwerkerrechnung, Auftragsbestätigung
Dach oder oberste Geschossdecke	gedämmt oder nicht, und mit welcher Stärke	Rechnung, Aufmaß, Fotos aus der Bauzeit
Außenwand	nachträgliches Dämmsystem vorhanden	Rechnung; von außen an Laibungstiefe und Fensterbank-Überstand erkennbar
Kellerdecke	gedämmt oder nicht	Rechnung, Sichtprüfung im Keller
Rollladenkästen	bleiben auch nach einem Fenstertausch oft ungedämmt	Sichtprüfung
Gesamtbild	war das Haus schon bei Fertigstellung auf dem Niveau von 1977	Bauakte, Baubeschreibung

Wie das zusammenläuft, zeigt ein typisierter Fall, kein konkretes Objekt: das Haus von 1965 in Musberg noch einmal, diesmal nach einem Erbfall. Zwei Jahre leer gestanden, die Kinder wohnen auswärts, verkauft werden soll zügig. Die erste Frage ist dann meist, ob nicht der Verbrauchsausweis reicht, weil er schneller zu haben scheint.

Er reicht hier aus zwei Gründen nicht. Erstens fehlen die Abrechnungen: Für einen Verbrauchsausweis brauchen Sie 36 zusammenhängende Monate, und zwei Jahre Leerstand reißen diese Reihe auseinander. Zweitens greift § 80 Absatz 3 Satz 2, weil das Haus weniger als fünf Wohnungen hat und der Bauantrag vor dem 1. November 1977 lag. Bliebe die Ausnahme: 1996 wurden die Fenster getauscht, das Dach ist ungedämmt geblieben, die Kellerdecke auch. Damit spricht viel dafür, dass das Anforderungsniveau von 1977 nicht erreicht ist. Es bleibt beim Bedarfsausweis. In der Praxis hängt so ein Fall selten an einer Rechtsfrage. Er hängt an ein paar Bauteilen und an dem, was sich davon noch belegen lässt.

Und wenn die Rechnungen von 1996 längst entsorgt sind? Dann bleibt der Weg über die Bauakte beim Baurechtsamt der Stadt. Gibt auch die nichts her, bleibt es beim Bedarfsausweis. Das ist beim Verkauf übrigens kein Nachteil: Er bewertet das Gebäude und nicht die Heizgewohnheiten der Vorbesitzer, und er ist damit die Grundlage, auf der sich über Substanz überhaupt sprechen lässt.

Das klären Sie am besten vor der Vermarktung:

• Baujahr und, wenn auffindbar, das Datum des Bauantrags
• Zahl der Wohnungen im Gebäude
• Welche energetischen Maßnahmen wann durchgeführt wurden, und ob es dafür Nachweise gibt
• Ob Heizkostenabrechnungen aus 36 zusammenhängenden Monaten vorliegen
• Ob ein alter Energieausweis existiert und ob er noch gültig ist
• Wenn Nachweise fehlen: Akteneinsicht beim Baurechtsamt beantragen. Fragen Sie dort nach den Voraussetzungen, meist werden die Flurstücknummer und ein Eigentumsnachweis verlangt

Zwischenfazit: Das häufigste Haus in Leinfelden-Echterdingen fällt in genau die Baualtersklasse, für die das Gesetz im Regelfall einen Bedarfsausweis verlangt. Ob die Ausnahme greift, entscheidet sich an der Substanz und an den Nachweisen dazu. Was ein schwacher Ausweiswert dann für den Verkauf bedeutet, ist noch einmal eine andere Frage.

Was der Energieausweis über Ihr Haus sagt

Wenn der Bedarfsausweis kommt, kommt oft auch der Schreck. Eine schlechte Effizienzklasse auf einem farbigen Balken sieht nach einem Urteil aus.

Dahinter steht eine Rechnung über Gebäudehülle und Anlagentechnik, also über den Zustand von heute. Was aus dem Haus noch werden könnte, gehört auf ein anderes Blatt. Verwechselt wird das trotzdem, auch von Kaufinteressenten.

Wenn der Wert schwächer ausfällt als erhofft, hilft der Reihe nach Folgendes.

1. Tragen Sie zusammen, was an Maßnahmen bereits gelaufen ist. Das kann die Ausweisart verändern, und es beantwortet die Fragen, die im Besichtigungstermin sowieso kommen.
2. Lassen Sie die Ausweisart prüfen. Ein Verbrauchswert bildet das Heizverhalten der Vorbewohner ab, und das kann in beide Richtungen täuschen. Wo beide Ausweisarten zulässig sind, lohnt der Vergleich: Der Verbrauchsausweis steht meist besser da, wenn das Haus durchgehend bewohnt und eher sparsam beheizt wurde und die 36 Monate lückenlos vorliegen. Umgekehrt bildet der Bedarfsausweis eine Investition in die Hülle ab, die ein hoher Verbrauchswert des Vorbesitzers verschluckt.
3. Lassen Sie Substanz und Grundriss ansehen, bevor der Preis feststeht. Die Zahl auf dem Energieausweis ist eine Größe von mehreren.

Wir schauen bei einer Besichtigung deshalb zweimal hin: einmal aus Vermarktungssicht, einmal auf den Grundriss und darauf, was die Substanz baulich noch hergibt. Bei einem Filderhaus aus den sechziger Jahren sind das immer wieder dieselben Stellen. Der Rollladenkasten über dem neuen Fenster wurde bei einem Fenstertausch häufig nicht mitgedämmt und bleibt dann eine Wärmebrücke, auch wenn die Verglasung stimmt. Die Betondecke über dem Keller stammt bei diesen Baujahren meist noch aus dem Original, ist dafür aber gut zugänglich. Der Dachstuhl zeigt beim Blick auf die Sparren sofort, ob je gedämmt wurde. Meistens wurde nicht. Für die 1977er Frage heißt das: Ein Fenstertausch allein bringt so ein Haus in aller Regel nicht auf das damalige Anforderungsniveau. Das letzte Wort hat die Fachperson, aber Sie wissen nach so einem Rundgang, woran Sie sind.

Ein Haus mit schwachem Ausweiswert, aber tragfähiger Konstruktion und Ausbaureserve unter dem Dach hat für den richtigen Käufer einen ganz anderen Wert als die Zahl auf dem Blatt vermuten lässt. Genau das einem Käufer nachvollziehbar zu erklären, ist unsere Arbeit.

Damit kein falscher Eindruck entsteht: Eine Energieberatung oder eine Sanierungsplanung ist das nicht. Und die bauliche Einordnung bei einer Besichtigung bleibt eine Einordnung; eine konkrete Planung ist eine eigenständige Architektenleistung, die getrennt besprochen wird. Welche gesetzlichen Pflichten unabhängig davon auf einen Altbau zukommen können, haben wir hier zusammengetragen: welche Sanierungspflichten einen Altbau treffen.

Zwischenfazit: Der Ausweis bewertet das Gebäude im Ist-Zustand. Über den Verkaufserfolg entscheidet daneben, ob jemand einem Käufer erklären kann, was in dem Haus steckt. Diese Arbeit beginnt vor der ersten Anzeige. Wie das bei uns abläuft, steht auf der Seite wie ein Verkauf bei uns abläuft.

Sie wissen nicht, ob Ihr Haus die 1977er Regel trifft, und finden keine Nachweise über frühere Maßnahmen? Bei Fragen einfach anrufen oder schreiben. Wir sehen uns die Substanz gemeinsam an und sagen Ihnen offen, ob und wie wir Sie unterstützen können. → Gespräch anfragen

Häufige Fragen

Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich in meinem Haus wohnen bleibe? Nein. Die Pflicht aus § 80 Absatz 3 GModG knüpft an Verkauf, Erbbaurechtsbestellung, Vermietung, Verpachtung oder Verleasung an. Wer weder verkauft noch neu vermietet, braucht keinen Ausweis. Das ändert sich in dem Moment, in dem Sie den Verkauf ernsthaft angehen.

Reicht es, den Energieausweis zum Notartermin mitzubringen? Nein, das ist zu spät. Vorzulegen ist er spätestens bei der Besichtigung, und wenn der Kaufinteressent vorher danach fragt, unverzüglich. Zum Kaufvertrag gehört dann die Übergabe: Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages ist der Ausweis oder eine Kopie an den Käufer zu übergeben.

Welches Baujahr braucht keinen Energieausweis? Keines. Das Baujahr entscheidet über die Art des Ausweises. Ausnahmen sieht das Gesetz für Baudenkmäler und für kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche vor. Für die Denkmaleigenschaft ist die untere Denkmalschutzbehörde die richtige Adresse, für die Nutzflächenfrage die ausstellungsberechtigte Person.

Mein Energieausweis ist von 2015. Gilt der noch? Ein Energieausweis wird für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren ausgestellt (§ 79 Absatz 3 GModG). Ein Ausweis aus 2015 ist damit rechnerisch abgelaufen. Vor der Vermarktung lohnt ein Blick auf das Ausstellungsdatum, das steht auf dem Dokument selbst.

Muss ich sanieren, wenn die Effizienzklasse schlecht ist? Der Energieausweis ist ein Dokument über den Zustand, kein Bescheid. Die Modernisierungsempfehlungen darin sind Empfehlungen. Welche gesetzlichen Pflichten ein Altbau tatsächlich treffen können, hängt am Gebäudetyp und am Eigentümerwechsel und steht in einem eigenen Beitrag: welche Sanierungspflichten einen Altbau treffen.

Was hat es mit dem Beratungsgespräch für den Käufer auf sich? Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen sieht § 80 Absatz 4 GModG ein informatorisches Beratungsgespräch für den Käufer vor. Es findet nach Übergabe des Energieausweises statt, mit einer nach § 88 ausstellungsberechtigten Person. Vorausgesetzt ist allerdings, dass die ausstellungsberechtigte Person ein solches Gespräch als einzelne Leistung unentgeltlich anbietet. Das Gesetz adressiert dieses Gespräch beim Käufer; verbindlich klärt eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt, was daraus im Einzelfall folgt.

Was passiert, wenn der Energieausweis nicht vorgelegt wird? Das ist eine Ordnungswidrigkeit, erfasst in § 108 Absatz 1 Nummer 18 und 19 GModG. Der Rahmen reicht nach Absatz 2 Nummer 2 bis zu zehntausend Euro, und dasselbe gilt für fehlende Pflichtangaben in der Anzeige. Die verbreitet zitierten 15.000 Euro stehen für diese Tatbestände nicht im Normtext. Praktisch relevanter als das Bußgeld ist meist der Eindruck beim Kaufinteressenten.

Was gilt jetzt eigentlich, GEG oder GModG? Das Gesetz trägt den Langtitel “Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden” und die Abkürzung GModG. § 80 gilt seit dem 29. Juli 2026 in der Fassung des Gesetzes vom 23. Juli 2026. Weitere Änderungen des GModG sind beschlossen, treten aber erst später in Kraft. Prüfen Sie den Stand, bevor Sie etwas unterschreiben.

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Rechtsstand dieses Beitrags: 20. August 2026. Er informiert und ersetzt keine Rechtsberatung. Für verbindliche Auskünfte zu Ihrem Gebäude wenden Sie sich an eine zur Ausstellung von Energieausweisen berechtigte Fachperson, bei rechtlichen Fragen an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.

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Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen? Der erste Schritt ist bei uns immer das Gespräch. Wir hören uns Ihre Situation an, sehen uns die Immobilie an und sagen Ihnen offen, was wir für realistisch halten — auch dann, wenn die Antwort einmal nicht die gewünschte ist. Welche Leistungen mit Kosten verbunden sind, besprechen wir transparent, bevor eine Beauftragung erfolgt. Rufen Sie an: 0711 25515738, schreiben Sie an info@klarblickimmobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular. Unser Büro: Kernerstraße 6, 70771 Leinfelden-Echterdingen.