Notartermin beim Hausverkauf: Ablauf in Baden-Württemberg

Kurz gesagt

• Der Termin dauert rund eine Stunde, weil die Urkunde vorgelesen werden muss (§ 13 BeurkG). Der Notar vertritt dabei keine der beiden Seiten und prüft nicht, ob Ihr Preis angemessen ist (§ 14 BNotO).
• Die vielzitierte Zwei-Wochen-Frist gilt nur bei Verbraucherverträgen. Verkaufen Sie privat an privat, greift sie regelmäßig nicht. Ob ein Vertrag Verbrauchervertrag ist, entscheidet das Notariat.
• Ihr Geld kommt nicht am Tag der Beurkundung. Zwischen Unterschrift und Zahlung liegen mehrere Schritte, die Wochen dauern können.
• In Baden-Württemberg wird Ihr Grundbuch seit einer Landesreform nicht mehr vor Ort geführt. Für Leinfelden-Echterdingen ist das Amtsgericht Böblingen zuständig.
• Für die Notarkosten nennen wir keine Prozent-Faustzahl: Die Gebühr ist gesetzlich an den Geschäftswert gebunden und nicht verhandelbar.

Zwei Wochen Bedenkzeit vor der Beurkundung. Der Satz stimmt, aber nur für einen Teil der Verkäufe. Verkaufen Sie als Privatperson an eine andere Privatperson, schuldet Ihnen diese Frist niemand.

Das ist nur der erste von mehreren Punkten, bei denen der Notartermin beim Hausverkauf anders funktioniert als gedacht. Der Termin selbst ist dabei der harmloseste Teil: eine Stunde in einem nüchternen Besprechungsraum, viel Vorlesen, ein paar Unterschriften. Danach beginnt die Wartezeit, über die kaum jemand spricht.

Jede rechtliche Aussage hier steht am Gesetzestext. Dazu sagen wir, was beim Notartermin in Leinfelden-Echterdingen und im übrigen Baden-Württemberg anders läuft als im Rest der Republik. Dafür hat eine Landesreform von 2018 gesorgt.

Was macht der Notar beim Hausverkauf, und was nicht?

Der Notar entwirft den Kaufvertrag, belehrt beide Seiten über die Folgen, beurkundet den Vertrag und wickelt danach die Eintragungen im Grundbuch ab. Dabei betreut er Verkäufer und Käufer unabhängig und unparteiisch (§ 14 Abs. 1 S. 2 BNotO). Nicht zu seinen Aufgaben gehört, für Sie zu verhandeln, den Preis zu bewerten oder die Zahlungsfähigkeit des Käufers zu prüfen.

Warum der Notar nicht Ihre Seite vertritt

Das hören wir in Erstgesprächen fast jedes Mal: Der Notar sei eine Art neutraler Schiedsrichter, der schon aufpassen werde, dass nichts schiefgeht. Halb richtig.

Die Berufsordnung sagt es ziemlich klar. Nach § 14 Abs. 1 S. 2 BNotO hat der Notar “nicht eine Partei zu vertreten, sondern die Beteiligten unabhängig und unparteiisch zu betreuen”. Er betreut und belehrt also beide Seiten und sorgt dafür, dass der Vertrag rechtlich hält und niemand etwas unterschreibt, das er nicht verstanden hat.

Was er dagegen nicht tut:

• Er verhandelt nicht für Sie.
• Er sagt Ihnen nicht, ob der Preis gut ist.
• Er prüft nicht, ob der Käufer das Geld tatsächlich hat.
• Er rät Ihnen nicht, eine Klausel zu streichen, die für den Käufer günstig und für Sie unangenehm ist, solange sie rechtlich zulässig ist.

Deshalb ist die Vorbereitung vor dem Termin die eigentliche Arbeit. Wenn im Entwurf etwas steht, das Ihnen nicht passt, ist der Beurkundungstermin der denkbar schlechteste Zeitpunkt, das zu merken.

Dass der Kaufvertrag überhaupt zum Notar muss, steht in § 311b Abs. 1 S. 1 BGB: “Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung.” Das gilt für jeden Hausverkauf, auch für den privaten unter Nachbarn.

Der Ablauf beim Notartermin zum Hausverkauf

§ 13 Abs. 1 S. 1 BeurkG verlangt, dass “der Inhalt der Niederschrift … in Gegenwart des Notars den Beteiligten vorgelesen, die Niederschrift von ihnen genehmigt und eigenhändig unterschrieben werden” muss. Für Karten, Zeichnungen und Abbildungen sieht die Vorschrift stattdessen die Vorlage zur Durchsicht vor. Ein Kaufvertrag über ein Einfamilienhaus hat schnell zwanzig Seiten, und die werden vorgelesen. Daher die Stunde, die Sie einplanen sollten.

Der übliche Ablauf:

1. Beide Seiten legen ihren Personalausweis oder Reisepass vor.
2. Der Notar liest die Urkunde vor und erklärt unterwegs, was die einzelnen Regelungen bedeuten.
3. Kleinere Änderungswünsche sind möglich und werden direkt in die Niederschrift aufgenommen.
4. Beide Seiten und der Notar unterschreiben.
5. Die Auflassung, also die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang, wird miterklärt.

Der letzte Punkt erklärt, warum die Abwicklung danach so umständlich wirkt. Die Auflassung nach § 925 Abs. 1 S. 1 BGB muss “bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden” — und nach § 925 Abs. 2 BGB ist “eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, … unwirksam”.

Man kann also nicht vereinbaren: Das Eigentum geht über, sobald das Geld da ist. Das Gesetz lässt diese Bedingung nicht zu. Deshalb braucht es einen Umweg, und der heißt Auflassungsvormerkung. Nach § 883 Abs. 1 S. 1 BGB kann zur Sicherung des Anspruchs eine Vormerkung ins Grundbuch eingetragen werden. Was danach über das Grundstück verfügt wird, ist unwirksam, soweit es den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde (§ 883 Abs. 2 S. 1 BGB).

Der Käufer ist nach dem Termin also abgesichert, Sie haben Ihr Geld aber noch nicht. Dieses Zeitfenster ist normal und juristisch gewollt.

Zwischenfazit: Beim Notartermin zum Hausverkauf wird nichts mehr entschieden. Entschieden wird im Kaufvertragsentwurf, Wochen vorher.

Die Zwei-Wochen-Frist vor dem Notartermin: der häufigste Irrtum

Die Regel klingt so: Sie bekommen den Kaufvertragsentwurf zwei Wochen vor dem Notartermin, und vorher darf nicht beurkundet werden. Die Grundlage dafür ist § 17 Abs. 2a S. 2 BeurkG. Nur beginnt die Vorschrift mit vier Wörtern, die meistens weggelassen werden: “Bei Verbraucherverträgen soll der Notar darauf hinwirken, dass …”. Weiter heißt es: Bei Verbraucherverträgen, die der Beurkundungspflicht nach § 311b Abs. 1 S. 1 BGB unterliegen, soll dem Verbraucher der beabsichtigte Text “im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung” zur Verfügung gestellt werden.

Ein Verbrauchervertrag setzt einen Unternehmer auf einer Seite voraus, also jemanden, der nach § 14 Abs. 1 BGB “in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt”.

Konstellation	Zwei-Wochen-Regelfrist nach § 17 Abs. 2a BeurkG
Privatperson verkauft an Privatperson	greift nicht
Kauf vom Bauträger oder gewerblichen Verkäufer	Soll-Vorschrift, Regelfall zwei Wochen
Verkauf an einen gewerblichen Aufkäufer	dann sind Sie der Verbraucher, die Frist wirkt zu Ihren Gunsten

Die dritte Zeile ist die, an die kaum jemand denkt: Meldet sich bei Ihnen eine Firma, die Häuser ankauft, sind Sie der Verbraucher, und die Frist arbeitet für Sie. Wer Ihnen dann Druck macht und auf einen Termin nächste Woche drängt, hat einen Grund dafür. Lassen Sie sich den Entwurf schicken und nehmen Sie sich die Zeit.

Zwei Dinge dazu, damit kein neuer Irrtum entsteht. Die Vorschrift ist eine Soll-Vorschrift. Sie bindet den Notar als Amtspflicht, macht den Vertrag bei einem Verstoß aber nicht unwirksam. Der Normtext regelt für die Unterschreitung nur eine Rechtsfolge: “Wird diese Frist unterschritten, sollen die Gründe hierfür in der Niederschrift angegeben werden.” Ob ein konkreter Vertrag Verbrauchervertrag ist, entscheidet das beurkundende Notariat.

Unsere Haltung dazu ist trotzdem unmissverständlich: Nehmen Sie sich die zwei Wochen, auch wenn niemand sie Ihnen schuldet.

Was Sie im Entwurf prüfen, bevor Sie in den Termin gehen

• Ab wann gehen Betriebskosten, Versicherung und Verkehrssicherungspflicht auf den Käufer über? Das ist nicht automatisch der Tag der Schlüsselübergabe.
• Welche Bedingungen müssen erfüllt sein, damit der Notar die Fälligkeitsmitteilung verschickt? Je mehr davon drinsteht, desto später kommt Ihr Geld.
• Wer besorgt die Löschungsbewilligung Ihrer Bank, und wer trägt die Kosten dafür?
• Einbauküche, Markise, Gartenhaus: Was mitverkauft wird, gehört benannt und bewertet.
• Unterwirft sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung? Damit können Sie bei Nichtzahlung direkt aus der Urkunde vollstrecken, ohne erst zu klagen.
• Was passiert, wenn der Käufer trotz Fälligkeit nicht zahlt?
• Was steht zu Beschaffenheit und Mängeln drin? Da sehen wir als Team besonders genau hin, gleich mehr dazu.

Nehmen Sie die Liste als Gedächtnisstütze; die rechtliche Prüfung bleibt beim Notariat.

Zum vorletzten Punkt, weil er der unangenehmste ist: Zahlt der Käufer nach der Beurkundung nicht, ist der Vertrag geschlossen, das Grundstück zugunsten des Käufers mit der Vormerkung belastet, und Sie haben kein Geld. Üblich ist deshalb, dass sich der Käufer wegen der Kaufpreiszahlung der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Dann können Sie sich eine vollstreckbare Ausfertigung erteilen lassen und daraus vollstrecken, ohne vorher auf Zahlung zu klagen. Nachträglich lässt sich das nicht mehr einfügen, dafür bräuchte es eine erneute Beurkundung, und dazu ist der Käufer dann selten bereit.

Bausubstanz und Mängel im Kaufvertrag

Matthias Hellwig ist freier Architekt, und ein Architekt liest einen Kaufvertrag anders als ein Verkäufer.

Der übliche Immobilienkaufvertrag schließt die Gewährleistung für Sachmängel aus, salopp “gekauft wie gesehen”. Diese Grenze zieht § 444 BGB: “Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.”

Das Wort “soweit” trägt hier viel Gewicht, und die Norm nennt zwei Fallgruppen: das arglistige Verschweigen eines Mangels und die übernommene Beschaffenheitsgarantie.

Die praktische Konsequenz für Sie als Verkäufer läuft der Intuition zuwider: Ein Mangel, den Sie im Vertrag benennen lassen, arbeitet für Sie. Was der Käufer schwarz auf weiß kennt, kann er hinterher schlecht als Überraschung reklamieren. Verschwiegen bleibt derselbe Mangel ein Risiko, das Sie noch Jahre begleitet. Wie das in Ihrem Vertrag zu formulieren ist, gehört in die Hand Ihres Notariats oder einer Fachanwältin.

In unserer Arbeit taucht immer wieder dasselbe auf.

Der Anbau oder Dachausbau, für den die Genehmigung nie vorlag oder nicht auffindbar ist. Der fällt spätestens auf, wenn der Käufer eine Bank einschaltet. Besorgen Sie die Bauakte lieber selbst bei der Stadt, bevor es jemand anderes tut.

Die Wohnfläche im Exposé stammt oft aus einer alten Unterlage und wurde nie nachgerechnet. Einen verbindlichen Maßstab gibt es dafür nur bedingt: Die Wohnflächenverordnung ist vorgeschrieben, wenn nach dem Wohnraumförderungsgesetz gerechnet wird, sonst gilt, was vereinbart ist. Legen Sie deshalb vorher fest, nach welcher Methode gerechnet wurde, statt eine Zahl aus den Siebzigern in den Vertrag zu tragen. Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Heizungsräume und Garagen gehören nach § 2 Abs. 3 WoFlV nicht dazu. Bei ausgebauten Kellern ist genau das der Streitpunkt.

Teurer als eine falsche Quadratmeterzahl wird nur ein Versprechen, das sich baulich nicht halten lässt. “Dachgeschoss ausbaubar”, “Anbau möglich”, “Grundriss lässt sich öffnen”. Solche Sätze stehen schnell im Exposé und können als Beschaffenheitsangabe in den Vertrag wandern. Ob der Bebauungsplan das hergibt und die Statik mitspielt, weiß man erst nach einer Prüfung. Ein Architekt kann vor der Vermarktung sagen, ob die Zusage trägt.

Am häufigsten geht es aber um Feuchtigkeit oder Schäden, die einmal behoben wurden. Legen Sie Rechnungen, Fotos und Gutachten als Mappe zusammen, bevor der Entwurf geschrieben wird.

Wir sehen, was andere übersehen. Deshalb steht bei einer Besichtigung ein Architekt daneben. Was dieser Blick auf die Bausubstanz leisten kann, steht bei den Architektenleistungen — das ist eine eigenständige Leistung, getrennt von der Maklertätigkeit.

Zwischenfazit: Die Frist mag Ihnen niemand schulden, die Vorbereitungszeit sollten Sie sich trotzdem nehmen. Gehen Sie den Entwurf mit dieser Liste durch und klären Sie offene Punkte zur Bausubstanz, bevor der Termin steht.

Nach dem Notartermin beim Hausverkauf: zwischen Beurkundung und Geld

Jetzt beginnt die Phase nach dem Notartermin, in der Eigentümer nervös werden. Unterschrieben ist unterschrieben, und trotzdem passiert erst einmal nichts Sichtbares.

Der Notar arbeitet in dieser Zeit eine Liste ab. Erst wenn sie vollständig ist, verschickt er die Fälligkeitsmitteilung, und erst dann muss der Käufer zahlen.

Was vor der Kaufpreisfälligkeit erledigt sein muss

• Ist die Auflassungsvormerkung eingetragen? Ab diesem Zeitpunkt ist der Käufer gegen zwischenzeitliche Verfügungen über das Grundstück und gegen Zugriffe Dritter gesichert (§ 883 Abs. 2 S. 1 BGB).
• Läuft auf Ihrem Haus noch ein Kredit? Dann braucht es die Löschungsbewilligung Ihrer Bank. Die Erklärung ist dem Grundbuchamt oder dem Begünstigten gegenüber abzugeben (§ 875 Abs. 1 S. 2 BGB). Für die Eintragung sieht § 29 Abs. 1 S. 1 GBO öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden vor. In der Praxis läuft das über den Notar.
• Liegt das Negativzeugnis der Gemeinde vor? Was dahintersteckt, steht weiter unten im Abschnitt zu Leinfelden-Echterdingen.
• Braucht Ihr Fall weitere Nachweise? Bei Erbbaurechten, Wohnungseigentum mit Verwalterzustimmung oder Sanierungsgebieten kommen welche dazu.

Wenn alles vorliegt, geht die Fälligkeitsmitteilung raus, der Käufer überweist, und danach folgt der Rest. Das Eigentum geht übrigens auch dann noch nicht über. Nach § 873 Abs. 1 BGB sind zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück die Einigung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt. Erst die Umschreibung im Grundbuch macht den Käufer zum Eigentümer, und die kommt ganz zum Schluss.

Gezahlt wird ausschließlich unbar. Nach § 16a Abs. 1 S. 1 GwG kann bei Rechtsgeschäften, die auf den Kauf oder Tausch inländischer Immobilien gerichtet sind, “eine geschuldete Gegenleistung nur mittels anderer Mittel als Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen bewirkt werden”. Die Vorschrift greift für Kaufverträge, die ab dem 1. April 2023 geschlossen wurden (§ 59 Abs. 11 GwG).

So sieht ein typischer Verlauf aus. Kein konkreter Fall, sondern das Muster, das uns in Beratungsgesprächen begegnet: Beurkundung Anfang März, die Eigentümerin rechnet mit dem Geld für die neue Wohnung im April. Die Auflassungsvormerkung wird eingetragen, das Negativzeugnis der Gemeinde kommt zügig. Nur die Löschungsbewilligung der Bank für die alte Grundschuld braucht ihre Zeit, und ohne sie geht die Fälligkeitsmitteilung nicht raus. Das Geld kommt, aber später als geplant. Schreiben Sie Ihre Bank schon vor dem Notartermin an. Genau diese Wochen lassen sich damit verkürzen.

Was das Datum der Beurkundung auslöst

Noch ein Datum, das am Beurkundungstag hängt: Für die steuerliche Zehnjahresfrist bei privaten Veräußerungsgeschäften zählt nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung. Maßgeblich ist der obligatorische Vertrag, also der Tag der Beurkundung. Zahlungseingang und Grundbuchumschreibung spielen dafür keine Rolle.

Wer also knapp vor dem Ablauf der zehn Jahre steht, sollte den Termin nicht auf gut Glück legen. Ob die Frist in Ihrem Fall überhaupt greift, hängt unter anderem davon ab, ob Sie selbst dort gewohnt haben; das Gesetz sieht für die Selbstnutzung eine Ausnahme vor. Rechnen Sie das nicht selbst aus und verlassen Sie sich auch nicht auf uns: Das gehört zu Ihrem Steuerberater, und zwar bevor der Termin steht.

Zwischenfazit: Zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung wird eine Kette von Nachweisen abgearbeitet. Jeder fehlende Nachweis verschiebt die Fälligkeit. Erfahrungsgemäß ist die Lastenfreistellung der längste Posten.

Notartermin beim Hausverkauf in Leinfelden-Echterdingen

Der Ablauf ist bundesweit gleich. Drei Punkte sind für Verkäufer auf den Fildern trotzdem anders.

Ihr Grundbuch liegt nicht im Landkreis Esslingen

Baden-Württemberg hat sein Notariats- und Grundbuchwesen gründlich umgebaut. Seit dem 1. Januar 2018 gibt es hier keine staatlichen Notariate mehr; rund 300 wurden zu diesem Stichtag aufgelöst. Beurkundet wird seitdem ausschließlich von freiberuflich tätigen Notarinnen und Notaren. Über 600 Grundbuchämter wurden bis Ende 2017 auf 13 grundbuchführende Amtsgerichte zusammengelegt.

Zuständig für Leinfelden-Echterdingen ist seither das Grundbuchamt beim Amtsgericht Böblingen. Ihr Haus steht im Landkreis Esslingen, sein Grundbuchblatt wird im Landkreis Böblingen geführt.

Zur Klarstellung: Gemeint ist ausschließlich das Grundbuchamt. Für welches Amtsgericht Sie in anderen Angelegenheiten zuständig sind, ist eine andere Frage.

Wie lange die Umschreibung dort dauert, lässt sich nicht seriös beziffern. Eine amtliche Regelbearbeitungszeit gibt es nicht, und eine belastbare Zahl haben wir nicht gefunden. Es hängt vom Amt ab und davon, wann alle Unterlagen vollständig vorliegen. Wir schreiben lieber nichts hin, als eine Schätzung, nach der Sie dann Ihren Umzug planen.

Ein Kuriosum am Rande: Manche Verkäufer fahren bis heute ins Rathaus, wenn sie ins Grundbuch schauen wollen. Die Reform ist acht Jahre her, aber in den Köpfen sitzt sie noch nicht überall.

Das Vorkaufsrecht der Stadt

Nach § 28 Abs. 1 S. 1 BauGB hat der Verkäufer der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung des Verkäufers wird dabei durch die Mitteilung des Käufers ersetzt. Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht ausüben, nach § 28 Abs. 2 S. 1 BauGB aber “nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer”.

Besteht kein Vorkaufsrecht oder wird es nicht ausgeübt, stellt die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten ein Zeugnis darüber aus, das als Verzicht gilt (§ 28 Abs. 1 S. 3, 4 BauGB). Ohne diesen Nachweis trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer ein (§ 28 Abs. 1 S. 2 BauGB).

Die drei Monate sind eine Höchstfrist. Meist liegt das Negativzeugnis deutlich früher vor. Trotzdem ist es der Posten, bei dem die Verzögerung auf der Verwaltungsseite entsteht. Beeinflussen kann sie hier niemand. Kalkulieren Sie das ein, wenn Sie mit dem Geld für den nächsten Schritt planen.

Der Geschäftswert auf den Fildern

Die Notargebühr richtet sich nach dem Geschäftswert, also im Wesentlichen nach dem Kaufpreis. Der ist hier oben schlicht hoch. Der Gemeinsame Gutachterausschuss Filderstadt und Leinfelden-Echterdingen hat die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2025 beschlossen und im Amtsblatt der Stadt bekanntgemacht:

Ortsteil	Wohnbauflächen, Bodenrichtwert zum 01.01.2025
Leinfelden	790 bis 1.180 Euro je m²
Echterdingen	970 bis 1.060 Euro je m²
Musberg	950 bis 1.120 Euro je m²
Stetten	635 bis 805 Euro je m²

Dazu gehört der Satz, den der Gutachterausschuss selbst dazuschreibt: “Der Bodenrichtwert ist nicht unmittelbar der Verkehrswert eines bestimmten Grundstücks.” Und: “Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung.” Der Wert enthält außerdem keine Anteile für Gebäude oder Aufwuchs. Er zeigt die Größenordnung, in der sich Grundstücke hier bewegen. In derselben Größenordnung bewegt sich der Geschäftswert Ihres Kaufvertrags, und damit die Gebühr, die das Notariat nach dem Gesetz erheben muss.

Zwischenfazit: Für Leinfelden-Echterdingen heißt das: Das Grundbuch führt seit der Reform das Amtsgericht Böblingen. Der Zeittreiber vor der Kaufpreisfälligkeit ist das Negativzeugnis nach § 28 BauGB.

Notarkosten beim Hausverkauf: was der Notartermin kostet und wer ihn zahlt

Für die Notarkosten kursiert eine Faustzahl in Prozent vom Kaufpreis. Belegen lässt sie sich nicht, also schreiben wir sie nicht hin. Was sich belegen lässt, ist die Struktur:

• Notargebühren sind nicht verhandelbar. Nach § 17 Abs. 1 S. 1 BNotO ist der Notar “verpflichtet, für seine Tätigkeit die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren zu erheben”.
• Die Höhe richtet sich nach dem Geschäftswert. § 34 Abs. 1 GNotKG: “Wenn sich die Gebühren nach dem Geschäftswert richten, bestimmt sich die Höhe der Gebühr nach Tabelle A oder Tabelle B.”
• Für das Beurkundungsverfahren sieht das Kostenverzeichnis eine 2,0-Gebühr vor (KV Nr. 21100 GNotKG).

Wer zahlt? Das Gesetz weist die Kosten in § 448 Abs. 2 BGB dem Käufer zu: “Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen.” Im Kaufvertrag wird die Kostentragung geregelt. Bei Ihnen als Verkäufer bleiben in der Regel die Kosten der Lastenfreistellung hängen, also die Löschung der alten Grundschuld.

Eine Zahl können wir Ihnen amtlich belegt nennen, und die betrifft den Käufer: In Baden-Württemberg beträgt der Steuersatz der Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent (Stand: 3. Februar 2026). Geregelt ist das im Grunderwerbsteuergesetz und im Landesgesetz über die Festsetzung des Steuersatzes. Zahlen muss sie Ihr Käufer, nicht Sie.

Zu den Grundbuchkosten nennen wir aus demselben Grund keine Zahl. Was steuerlich in Ihrem Fall anfällt, klärt Ihr Steuerberater; was der Notar konkret berechnet, sagt Ihnen das Notariat auf Nachfrage vorab.

Zwischenfazit: Die Notargebühr ist gesetzlich festgelegt und hängt am Geschäftswert. Verhandeln bringt nichts, ein Notariats-Preisvergleich auch nicht. Beim Verkäufer bleiben regelmäßig die Kosten der Lastenfreistellung.

Der Entwurf liegt vor und Sie sind unsicher, ob darin alles geregelt ist, was geregelt gehört? Bei Fragen einfach anrufen oder schreiben. Wir sagen Ihnen offen, ob und wie wir Sie unterstützen können. → Gespräch anfragen

Unterlagen: was wann vorliegen muss

Zum Notartermin beim Hausverkauf bringen Sie selbst fast nichts mit. Alles Wichtige muss vorher da sein, sonst wird der Entwurf nicht geschrieben.

Unterlage	Wer besorgt sie üblicherweise	Bis wann
Grundbuchauszug	Notariat, über den elektronischen Grundbuchabruf	vor Entwurfserstellung
Flurkarte oder Lageplan	Eigentümer, über die zuständige Vermessungsbehörde	vor Entwurfserstellung
Baupläne und Grundrisse, möglichst mit Wohn- und Nutzflächenberechnung	Eigentümer	vor Entwurfserstellung
Baugenehmigung und Bauabnahmebescheinigung, sofern vorhanden	Eigentümer	vor Entwurfserstellung
Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen	Eigentümer	vor Entwurfserstellung
Energieausweis	Eigentümer	spätestens zum Termin
Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle, Hausgeldabrechnungen, ggf. Verwalterzustimmung	Eigentümer, Verwaltung	vor Entwurfserstellung
Bei vermieteten Objekten: bestehende Mietverträge	Eigentümer	vor Entwurfserstellung
Löschungsbewilligung der Bank, falls noch ein Kredit läuft	Bank, angestoßen über Eigentümer oder Notariat	nach der Beurkundung, vor der Fälligkeit
Personalausweis oder Reisepass	Eigentümer	zum Termin mitbringen

Für ein erstes Gespräch mit uns genügt zunächst, was Sie zur Hand haben. Fehlende Unterlagen besprechen wir gemeinsam.

Was wir vor dem Termin für Sie tun

Der Notartermin ist bei uns Schritt neun von zehn. Davor liegen das persönliche Erstgespräch, die Einschätzung des Wertes, die Klärung der Vorbedingungen, die Vermarktung, die Besichtigungen und die Verhandlung; danach kommt nur noch die Übergabe.

Zur Vorbereitung und Begleitung des Notartermins gehört bei uns die Klärung der Vorbedingungen: dass die Unterlagen beisammen sind, dass Sie den Entwurf früh genug bekommen, um ihn in Ruhe zu lesen, und dass offene Punkte rechtzeitig beim Notariat landen und nicht erst im Termin. Für die rechtliche Prüfung und die Belehrung ist das Notariat zuständig. Eine erfolgreiche Verkaufsabwicklung ist nur dann möglich, wenn die Vorbedingungen stimmen. Wie das bei uns aussieht, steht auf unserer Seite dazu, wie wir einen Verkauf von Anfang bis Übergabe begleiten. Was Eigentümerinnen und Eigentümer über die Abwicklung sagen, lesen Sie bei den Referenzen.

Ein Hinweis noch, weil er zum Stolperstein wird: Der Energieausweis gehört zu den Unterlagen, die früh vorliegen sollten, und beim Energieausweis lohnt ein genauer Blick.

Häufige Fragen zum Notartermin beim Hausverkauf

Wie lange dauert der Notartermin beim Hausverkauf?

Nach unserer Erfahrung etwa eine Stunde, bei größeren oder komplizierteren Verträgen auch länger. Der Hauptgrund ist die Vorlesepflicht: Nach § 13 Abs. 1 S. 1 BeurkG muss der Inhalt der Niederschrift in Gegenwart des Notars vorgelesen, von den Beteiligten genehmigt und eigenhändig unterschrieben werden. Fragen und Änderungswünsche verlängern den Termin zusätzlich.

Was muss ich als Verkäufer zum Notartermin mitbringen?

Den Personalausweis oder Reisepass, mehr brauchen Sie normalerweise nicht. Alles andere, also Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und die Unterlagen Ihrer finanzierenden Bank, liegt zu diesem Zeitpunkt bereits beim Notariat. Halten Sie die Kontaktdaten Ihrer Bank griffbereit, falls noch eine Grundschuld abzulösen ist.

Wann bekomme ich als Verkäufer mein Geld?

Nicht am Tag des Notartermins. Der Notar verschickt die Fälligkeitsmitteilung erst, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, die Lastenfreistellung gesichert ist und das Negativzeugnis der Gemeinde vorliegt. Je nach Konstellation vergehen dabei einige Wochen. Erst danach überweist der Käufer.

Kann ich den Kaufvertrag nach der Beurkundung noch rückgängig machen?

Ein allgemeines Rücktrittsrecht gibt es nicht, und einseitig geht es schon gar nicht. Wenn der Käufer trotz Fälligkeit nicht zahlt, kommen Verzugs- und Rücktrittsregeln des BGB in Betracht. Ob und wann sie greifen, ist eine Frage des Einzelfalls, die Ihnen Ihr Notariat oder eine Rechtsanwältin beantwortet.

Wer sucht den Notar aus, Käufer oder Verkäufer?

Das ist Verhandlungssache. In der Praxis bestimmt ihn die Seite, die die Kosten trägt, also häufig der Käufer. Rechtlich ist nach § 925 Abs. 1 S. 2 BGB zur Entgegennahme der Auflassung “unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig”. Weil die Gebühren ohnehin gesetzlich festgelegt sind, spielt die Auswahl für die Kosten keine Rolle.

Muss ich beim Notartermin persönlich anwesend sein?

Beim Notartermin zum Hausverkauf ist eine Vertretung durch eine bevollmächtigte Person möglich, ebenso eine nachträgliche Genehmigung. Beides muss aber sauber vorbereitet werden und will mit dem Notariat vorher besprochen sein. Gerade wenn Sie nicht in der Region wohnen, sollten Sie das früh ansprechen.

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Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen? Der erste Schritt ist bei uns immer das Gespräch. Wir hören uns Ihre Situation an, sehen uns die Immobilie an und sagen Ihnen offen, was wir für realistisch halten — auch dann, wenn die Antwort einmal nicht die gewünschte ist. Welche Leistungen mit Kosten verbunden sind, besprechen wir transparent, bevor eine Beauftragung erfolgt. Rufen Sie an: 0711 25515738, schreiben Sie an info@klarblickimmobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular. Unser Büro: Kernerstraße 6, 70771 Leinfelden-Echterdingen. → Sprechen Sie mit uns über Ihren Verkauf

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Gemeinsam führen wir Klarblick Immobilien in Leinfelden-Echterdingen, ein eingespieltes Team aus Immobilienmaklerin und Architekt. Bei uns haben Sie vom ersten Gespräch bis zur Übergabe dieselben Ansprechpartner.

Dieser Artikel gibt allgemeine Informationen zur Rechtslage wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an Ihr Notariat, eine Rechtsanwältin oder Ihren Steuerberater. Stand: 20.08.2026.