Recht · 20. August 2026 · 11 Min. Lesezeit
Vermietete Wohnung verkaufen in Stuttgart-Möhringen
Vermietete Wohnung verkaufen in Stuttgart-Möhringen: was § 566 BGB bedeutet, welche Unterlagen zählen, was der Markt hergibt. Sprechen Sie mit uns.
Kurz gesagt
- Sie können eine vermietete Wohnung verkaufen, ohne dem Mieter zu kündigen. Das Mietverhältnis endet durch den Verkauf nicht.
- Nach § 566 BGB tritt der Käufer anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten ein. Allerdings nur, wenn der Wohnraum dem Mieter bereits überlassen war, und nur für die Dauer seines Eigentums.
- Mit der Beurkundung sind Sie nicht aus allem heraus: Nach § 566 Abs. 2 BGB haften Sie für Pflichten, die der Käufer nicht erfüllt, wie ein Bürge weiter.
- Der schwierigste Teil ist nicht das Recht, sondern der Zustand: In eine bewohnte Wohnung sieht niemand hinein. Wer Aufteilungsplan, Teilungserklärung und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft lesen kann, kommt trotzdem weit.
- In der Gemarkung Möhringen wurde 2025 deutlich häufiger Wohnungs- und Teileigentum gehandelt als bebaute Grundstücke: 229 Kauffälle gegenüber 63.
Sie besitzen eine vermietete Wohnung in Stuttgart-Möhringen und überlegen, sie zu verkaufen. Und irgendwo im Hinterkopf sitzt der Satz, den Sie schon mehrfach gehört haben: „Erst muss der Mieter raus.” Das stimmt so nicht. Eine vermietete Wohnung zu verkaufen ist ein völlig normaler Vorgang. Es ist ein anderer Verkauf als der einer leeren Wohnung, mit einer anderen Käufergruppe und einer anderen Vorbereitung, aber es ist kein Sonderfall und schon gar kein Hindernis.
Was sich ändert, ist die Reihenfolge der Arbeit. Bei einer leeren Wohnung fängt man mit der Besichtigung an. Hier fängt man mit den Unterlagen an.
Der Mieter bleibt, und das ist kein Hindernis
Der maßgebliche Satz steht im Bürgerlichen Gesetzbuch, und seine amtliche Überschrift ist so bekannt, dass sie fast schon ein Sprichwort ist: „Kauf bricht nicht Miete”.
§ 566 Abs. 1 BGB formuliert es so: „Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.”
Zwei Halbsätze in diesem Zitat werden in Ratgebern regelmäßig weggelassen, und beide sind wichtig. „Nach der Überlassung an den Mieter” heißt: Die Norm setzt voraus, dass der Mieter die Wohnung tatsächlich schon bekommen hat. Ein Mietvertrag, der unterschrieben, aber noch nicht vollzogen ist, ist ein anderer Fall. Und „während der Dauer seines Eigentums” heißt: Der Eintritt des Käufers ist zeitlich begrenzt, nicht unbefristet.
Für Geschäftsräume und Grundstücke gilt über § 578 BGB Entsprechendes. Wenn Sie also nicht über eine Wohnung, sondern über eine vermietete Gewerbeeinheit nachdenken: auch das vermitteln wir.
Kann ich eine vermietete Wohnung in Möhringen einfach verkaufen?
Ja. Sie brauchen weder die Zustimmung des Mieters noch eine Kündigung. Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Käufer anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein, sofern der Wohnraum dem Mieter überlassen war. Der Mietvertrag läuft mit denselben Konditionen weiter: Miethöhe, Laufzeit und Vereinbarungen ändern sich durch den Eigentümerwechsel nicht.
Womit Sie nach der Beurkundung noch zu tun haben
Hier wird es unangenehm, deshalb sagen wir es deutlich: Der Verkauf beendet Ihre Verbindung zum Mietverhältnis nicht vollständig.
§ 566 Abs. 2 Satz 1 BGB: „Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat.” Im Klartext: Wenn der Käufer als neuer Vermieter etwas versäumt, kann der Mieter unter Umständen bei Ihnen anklopfen. Wer „mit dem Notartermin ist alles erledigt” sagt, hat den zweiten Absatz nicht gelesen.
Bis zur Übergabe sind ohnehin Sie der Vermieter. § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet den Vermieter, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Eine defekte Therme im Februar wird nicht dadurch zum Problem des Käufers, dass der Kaufvertrag im Januar unterschrieben wurde.
Zwei Fragen beantworten wir Ihnen an dieser Stelle bewusst nicht: was mit der Mietkaution passiert, und ob ein Käufer später wegen Eigenbedarf kündigen kann. Beides sind mietrechtliche Fragen mit erheblichen Folgen, und Rechtsberatung gehört nicht zu unseren Leistungen. Dafür gibt es die Rechtsanwältin oder den Rechtsanwalt Ihres Vertrauens. Wir sagen Ihnen lieber ehrlich, wo unsere Zuständigkeit endet, als eine halbrichtige Antwort zu geben. Was wir Ihnen sagen können: Klären Sie diese Punkte, bevor der Vertragsentwurf beim Notar liegt. Danach ist es Verhandlung statt Vorbereitung.
Zwischenfazit: Rechtlich ist der Verkauf einer vermieteten Wohnung unkompliziert. Der Mietvertrag läuft weiter, Sie brauchen keine Kündigung. Aufmerksamkeit verdient das, was danach kommt: die fortbestehende Bürgenhaftung aus § 566 Abs. 2 BGB und Ihre Erhaltungspflicht bis zur Übergabe.
Der Zustand, den niemand sieht, und wie man ihn trotzdem einschätzt
Jetzt zum eigentlich schwierigen Teil, über den die meisten Ratgeber schweigen.
Bei einer vermieteten Wohnung kommt niemand ohne Weiteres hinein. Nicht der Kaufinteressent, nicht der Gutachter, oft nicht einmal Sie selbst. Mancher Eigentümer hat seine Wohnung seit sieben Jahren nicht von innen gesehen. Besichtigungstermine müssen mit den Mietern abgestimmt werden, und wir machen das rücksichtsvoll und verbindlich; ein Mieter, der sich überrumpelt fühlt, ist der schlechteste Begleiter eines Verkaufs. Aber selbst mit gutem Willen aller Beteiligten bleiben es wenige Termine statt beliebig vieler.
Das ist der Punkt, an dem uns unsere Aufstellung hilft. Matthias Hellwig ist freier Architekt, und ein Architekt liest ein Gebäude auch dann, wenn er in einer einzelnen Wohnung nicht steht. Aus dem Aufteilungsplan und der Teilungserklärung ergibt sich der Zuschnitt, die Lage im Baukörper, was Sondereigentum ist und was Gemeinschaftseigentum, und damit auch, welche Mängel überhaupt Ihre Sache wären. Aus Baujahr, Bauweise und dem Zustand von Treppenhaus, Fassade, Dach und Kellergeschoss lässt sich die Substanz einordnen. Aus den Protokollen der Eigentümerversammlungen und dem Stand der Instandhaltungsrücklage lesen wir, was beschlossen, was aufgeschoben und was noch gar nicht besprochen wurde. Eine anstehende Fassadensanierung, die noch in keiner Rücklage steht, ist für einen Kapitalanleger eine Rechengröße, und sie kommt spätestens beim Notartermin auf den Tisch. Besser, sie steht vorher drin.
Genau das meinen wir mit unserem Motto: Wir sehen, was andere übersehen. Wenn Sie darüber hinaus wissen möchten, was an einer Immobilie baulich möglich wäre, ist das eine eigenständige Architektenleistung, getrennt von der Maklertätigkeit. Wir sagen Ihnen vorher, was in welchen Bereich fällt.
Ein Nebeneffekt, den viele unterschätzen: Der Energieausweis. Bei einer vermieteten Wohnung brauchen Sie für einen Verbrauchsausweis Verbrauchsdaten, und die liegen häufig bei der Hausverwaltung oder beim Mieter. Das dauert. Wenn Sie im Herbst verkaufen wollen, fragen Sie im Sommer danach.
Stuttgart-Möhringen: Was der Markt für vermietete Wohnungen hergibt
Möhringen ist ein Wohnungsmarkt, kein Häusermarkt, jedenfalls dann, wenn man auf die tatsächlich gehandelten Objekte schaut. Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt Stuttgart weist in seinem Grundstücksmarktbericht 2026 für die Gemarkung Möhringen im Datenjahr 2025 229 Kauffälle Wohnungs- und Teileigentum mit einem Umsatz von 67.243 Tsd. Euro aus, gegenüber 63 Kauffällen bebauter Grundstücke. Auf jeden gehandelten bebauten Grundstücksverkauf kamen also rund dreieinhalb Kauffälle Wohnungs- und Teileigentum. Der Begriff umfasst dabei mehr als Eigentumswohnungen: Garagen, Stellplätze und Gewerbeeinheiten zählen mit.
Stadtweit registrierte der Gutachterausschuss 2025 „mit insgesamt 5.412 Verkäufen … wieder mehr Immobilientransaktionen … als im Vorjahr (+10,9 Prozent)”. Zur Preisebene schreibt derselbe Bericht: „Über das gesamte Stadtgebiet lag der durchschnittliche Preis einer Neubauwohnung bei 8.236 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, während Eigentumswohnungen im Wiederverkauf durchschnittlich 4.226 Euro je Quadratmeter erzielten.” Das sind ausdrücklich Stuttgarter Stadtwerte, keine Möhringer Werte. Der Bericht weist für Möhringen keine belastbare Preisspanne aus, und wir setzen hier keine Zahl hin, die wir nicht belegen können. Zum Stichtag 01.01.2026 wurden die Bodenrichtwerte im ein- bis zweigeschossigen Wohnungsbau sowie im Geschosswohnungsbau und in verdichteter Bebauung „mit minus 5 Prozent fortgeschrieben”.
Wie dicht der Wohnungsbestand hier ist, zeigt die Kommunalstatistik: Zum Stichtag 31.12.2019 zählte das Statistische Amt der Landeshauptstadt im Stadtbezirk Möhringen 16.792 Wohnungen; 40,9 Prozent der Wohngebäude waren Mehrfamilienhäuser. Eine neuere amtliche Zahl auf Bezirksebene gibt es nicht.
Und noch ein regionaler Punkt, der genau die Eigentümer trifft, die über den Reflex „erst leer, dann verkaufen” nachdenken: In Stuttgart gilt seit dem 01.01.2026 eine neue Zweckentfremdungsverbotssatzung, befristet bis zum Ablauf des 31.12.2030. Zweckentfremdung liegt danach unter anderem vor, wenn Wohnraum „länger als sechs Monate leer steht”. Die Satzung gilt stadtweit und damit auch in Möhringen. Was das für Ihre konkrete Wohnung bedeutet, sagen Ihnen die zuständige Stelle der Stadt Stuttgart oder eine Anwältin. Wir wollen es an dieser Stelle nur auf dem Schirm haben, bevor jemand eine Wohnung monatelang leer stehen lässt in der Annahme, das sei die einfachere Variante.
Zwischenfazit: In Möhringen wird Wohnungs- und Teileigentum deutlich häufiger gehandelt als bebaute Grundstücke; Ihre Wohnung trifft also auf einen aktiven Markt. Wer sie dagegen erst leeren will, sollte das Stuttgarter Zweckentfremdungsrecht kennen, bevor er die Wohnung leer stehen lässt.
Welche Unterlagen Sie brauchen: die Checkliste
Diese Liste ist der Grund, warum wir bei einer vermieteten Wohnung mit dem Aktenordner anfangen und nicht mit dem Fotografen. Je vollständiger sie ist, desto weniger Rückfragen kommen später vom Käufer, von dessen Bank und vom Notar.
| Unterlage | Warum sie beim vermieteten Verkauf besonders zählt | Wo Sie sie bekommen |
|---|---|---|
| Aktueller Mietvertrag mit allen Nachträgen | Grundlage der Renditerechnung des Käufers; ohne ihn kein belastbares Angebot | Ihre eigenen Unterlagen |
| Nachweis der aktuellen Nettokaltmiete | Käufer rechnen mit der Ist-Miete, nicht mit der Wunschmiete | Kontoauszüge, Mieterhöhungsschreiben |
| Teilungserklärung und Aufteilungsplan | Grenzt Sonder- von Gemeinschaftseigentum ab; die zentrale Frage bei Mängeln | Grundbuchamt, Hausverwaltung |
| Protokolle der Eigentümerversammlungen (mind. 3 Jahre) | Zeigen beschlossene und aufgeschobene Maßnahmen | Hausverwaltung |
| Stand der Instandhaltungsrücklage | Sagt, ob anstehende Sanierungen gedeckt sind | Hausverwaltung |
| Aktuelle Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan | Laufende Kosten, die der Käufer trägt | Hausverwaltung |
| Energieausweis | Vorlagepflicht beim Verkauf; Verbrauchsdaten brauchen Vorlauf | Aussteller, ggf. über Hausverwaltung |
| Grundbuchauszug | Belastungen, Wegerechte, Sondernutzungsrechte | Grundbuchamt |
Fehlt Ihnen davon die Hälfte? Das ist der Normalfall, nicht die Ausnahme. Bei Unterlagen, die über die Hausverwaltung laufen, planen Sie besser mehrere Wochen ein. Das ist einer der Gründe, warum ein Verkauf länger dauert, als die meisten annehmen. Wie sich die Dauer insgesamt zusammensetzt, haben wir an anderer Stelle aufgeschlüsselt: wie lange ein Verkauf in der Region Stuttgart dauert.
Unsicher, wo Ihre Wohnung gerade steht? Bei Fragen einfach anrufen oder schreiben — wir sagen Ihnen offen, ob und wie wir Sie unterstützen können. → Gespräch anfragen
Häufige Fragen
Muss ich meinem Mieter sagen, dass ich verkaufe? Der Mieter erfährt es spätestens, wenn Besichtigungen anstehen. Aus unserer Erfahrung ist ein frühes, ruhiges Gespräch der bessere Weg als eine Überraschung. Ob und wann eine Mitteilungspflicht besteht, ist eine mietrechtliche Frage; das klären Sie mit anwaltlicher Beratung. Praktisch gilt: Ein informierter Mieter macht Termine möglich, ein übergangener Mieter macht sie schwer. Dieser Anruf ist übrigens der Teil, den die meisten Eigentümer am längsten vor sich herschieben. Er dauert meistens zehn Minuten.
Verkauft sich eine vermietete Wohnung schlechter als eine leere? Sie verkauft sich an eine andere Zielgruppe. Selbstnutzer scheiden meist aus, Kapitalanleger rechnen mit der laufenden Miete. Das ist kein Nachteil an sich. In einem Bezirk wie Möhringen mit hohem Geschosswohnungsanteil ist diese Käufergruppe vorhanden. Entscheidend ist, ob die Zahlen sauber belegt sind.
Kann ich dem Mieter kündigen, um leer zu verkaufen? Das ist eine Rechtsfrage, die wir nicht beantworten. Dafür ist die anwaltliche Beratung zuständig. Wir sagen Ihnen aber, was wir in der Praxis sehen: Der Weg über eine Kündigung kostet Monate, ist mit Unsicherheit behaftet, und in Stuttgart kommt seit Anfang 2026 das Zweckentfremdungsrecht mit seiner Sechs-Monats-Grenze für Leerstand hinzu. Rechnen Sie beide Varianten durch, bevor Sie sich festlegen.
Was ist mit der Miete zwischen Notartermin und Übergabe? Wem die Miete ab wann zusteht, regelt der Kaufvertrag; dieser Punkt gehört ausdrücklich hinein und wird beim Notar besprochen. Bis zur Übergabe bleiben Sie im Übrigen der Vermieter mit allen Pflichten aus § 535 Abs. 1 BGB.
Wie schätzen Sie eine Wohnung ein, die Sie kaum betreten können? Über die Unterlagen und über das Gebäude. Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Versammlungsprotokolle und Rücklagenstand sagen viel, und ein Architekt liest den baulichen Zustand auch am Gemeinschaftseigentum ab. Eine vollständige Innenbesichtigung ersetzt das nicht — aber es reicht für eine ehrliche, nachvollziehbare Einschätzung als Grundlage für Ihre Entscheidung. Genauso beschreiben wir auch sonst wie wir einen Verkauf begleiten.
Wenn Sie darüber hinaus wissen möchten, wie wir generell in Ihrem Stadtbezirk arbeiten: Wir sind als Immobilienmakler in Stuttgart-Möhringen tätig, unser Büro liegt wenige Minuten südlich in Leinfelden-Echterdingen.
Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen? Der erste Schritt ist bei uns immer das Gespräch. Wir hören uns Ihre Situation an, sehen uns die Immobilie an und sagen Ihnen offen, was wir für realistisch halten — auch dann, wenn die Antwort einmal nicht die gewünschte ist. Welche Leistungen mit Kosten verbunden sind, besprechen wir transparent, bevor eine Beauftragung erfolgt. Rufen Sie an: 0711 25515738, schreiben Sie an info@klarblickimmobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular. Unser Büro: Kernerstraße 6, 70771 Leinfelden-Echterdingen.
Quellen
- § 566 BGB — Kauf bricht nicht Miete, Bundesministerium der Justiz / juris, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html (laufend aktualisierte Fassung, abgerufen und Snapshot geprüft am 20.08.2026)
- § 535 BGB — Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html (abgerufen 18.07.2026)
- Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtsjahr 2025, Bodenrichtwert-Stichtag 01.01.2026), veröffentlicht 23.06.2026, https://www.stuttgart.de/medien/ibs/grundstuecksmarktbericht-internetversion-2026.pdf (abgerufen 19.08.2026)
- Landeshauptstadt Stuttgart, Statistisches Amt, Datenkompass Stadtbezirk Möhringen, Themenheft 3/2020, Datenstichtag 31.12.2019, https://www.stuttgart.de/medien/ibs/Datenkompass-Moehringen.pdf (abgerufen 19.08.2026)
- Landeshauptstadt Stuttgart, Stuttgarter Stadtrecht 6/17, Zweckentfremdungsverbotssatzung, in Kraft seit 01.01.2026, https://www.stuttgart.de/medien/ibs/6-17.pdf (abgerufen 19.08.2026)
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