Immobilienpreisentwicklung Region Stuttgart: wer misst was?

Kurz gesagt

• Für “die Region Stuttgart” gibt es keine amtliche Preiskurve. Das Verbandsgebiet ist kein Erhebungsgebiet für Grundstückswerte.
• Zuständig sind Gutachterausschüsse. In der Region arbeiten mehrere davon nebeneinander, jeder für sein eigenes Gebiet.
• Ihre Berichte haben unterschiedliche Stichtage und beschreiben teilweise unterschiedliche Jahre. Nebeneinandergelegt ergeben sie keine Zeitreihe.
• Die belastbaren Zahlen gelten immer für genau ein Zuständigkeitsgebiet.
• Was das für Ihre Immobilie bedeutet, klärt sich schneller im Gespräch als in einer Tabelle.

Wenn Sie nach der Immobilienpreisentwicklung in der Region Stuttgart suchen, bekommen Sie innerhalb von Sekunden eine Kurve angezeigt. Sehen Sie genauer hin, steht darüber fast immer die Stadt Stuttgart und nicht die Region.

Der Grund liegt im Zuschnitt: “Die Region Stuttgart” ist ein Verwaltungsgebiet für Planung und Nahverkehr. Immobilienwerte erhebt dafür niemand. Eine angebotene Regionszahl stammt also von woanders her oder ist selbst gebildet worden.

Die Region Stuttgart ist ein Verband, kein Erhebungsgebiet

Der Verband Region Stuttgart beschreibt sein Gebiet so: “Die Region umfasst den Stadtkreis Stuttgart und die umliegenden Landkreise Böblingen, Esslingen, Göppingen, Ludwigsburg sowie den Rems-Murr-Kreis.” Dazu gehören, Stand August 2026, nach Angabe des Verbands 179 Städte und Gemeinden; die Fläche des Verbandsgebiets gibt er mit 3.654 Quadratkilometern an.

Das ist ein sinnvoller Zuschnitt für Nahverkehr, Regionalplanung und Wirtschaftsförderung. Für Immobilienwerte ist er ohne Bedeutung. Der Verband führt sein Gebiet statistisch in Rubriken wie Bevölkerung, Fläche, Beschäftigung und Wirtschaftskraft. Eine amtliche Immobilienpreis-Zeitreihe für das Verbandsgebiet ist nicht darunter.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in der Region Stuttgart?

Es gibt dazu keine amtliche Angabe. Für das Verbandsgebiet aus Stadtkreis Stuttgart und fünf Landkreisen ermittelt keine Stelle eine gemeinsame Preisreihe. Zuständig sind mehrere voneinander unabhängige Gutachterausschüsse, jeder für sein eigenes Gebiet und mit eigenem Stichtag. Belastbare Zahlen gibt es deshalb nur je Zuständigkeitsgebiet.

Wer die Werte erhebt, und warum es mehrere Stellen sind

Das Baugesetzbuch regelt das knapp und deutlich. § 192 Abs. 1 BauGB: “Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet.” Das Gesetz spricht im Plural, und es benennt keine Bundes- oder Landesstelle, die das zentral übernimmt.

Jeder dieser Ausschüsse arbeitet für ein festgelegtes Gebiet. Er wertet die Kaufverträge aus, die in diesem Gebiet beurkundet wurden, und leitet daraus seine Werte ab. Was jenseits der Gebietsgrenze passiert, sieht er nicht, und muss es auch nicht sehen.

Innerhalb seines Gebiets teilt er noch einmal auf. § 196 Abs. 1 S. 3 BauGB: “Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen.” Eine Stadt zerfällt damit in viele kleine Flächen mit je eigenem Wert.

Dazu kommt der Takt. § 196 Abs. 1 S. 5 BauGB: “Die Bodenrichtwerte sind jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist.” Der Nebensatz ist wichtig. Manche Ausschüsse ermitteln häufiger. Das heißt: Zwei Nachbarorte können am selben Tag Werte aus verschiedenen Jahren führen, ohne dass einer von beiden etwas falsch macht. Wie weit das auf den Fildern auseinandergeht, sehen Sie gleich in der Übersicht.

Zwischenfazit: Die kleinste Einheit, für die überhaupt ein Wert festgelegt wird, ist die Richtwertzone. Alles darüber ist zusammengerechnet, und je größer das Gebiet, desto mehr verschiedene Zonen stecken in derselben Zahl.

Auf den Fildern läuft die Grenze mitten durchs Siedlungsgebiet

Wie nah diese Grenzen beieinanderliegen, merkt man erst, wenn man sie einzeichnet. Auf den Fildern stoßen mehrere Zuständigkeitsgebiete auf wenigen Kilometern aneinander.

Wirtschaftlich ist das Hochplateau ein Stück: dieselbe S-Bahn-Achse, dieselbe Nähe zu Flughafen und Messe, dieselbe Mischung aus alten Ortskernen und Siedlungsbau der Nachkriegsjahrzehnte. Ein Käufer, der in Echterdingen sucht, sieht sich Plieningen und Bernhausen genauso an. Nur laufen die Datenhaushalte quer dazu.

Leinfelden-Echterdingen hatte bis vor kurzem noch einen eigenen Ausschuss. Die Stadt schreibt dazu: “Der Gutachterausschuss Leinfelden-Echterdingen hat seine Tätigkeit zum 31.12.2023 beendet.” Und weiter: “Seit dem 1. Januar 2024 gibt es im Bereich des Gutachterausschusswesens eine interkommunale Zusammenarbeit.” Zuständig ist seither der Gemeinsame Gutachterausschuss Filderstadt und Leinfelden-Echterdingen mit Geschäftsstelle in Filderstadt.

Nördlich davon beginnt das Stadtgebiet Stuttgart mit einem eigenen Gutachterausschuss. Der Stadtbezirk Möhringen grenzt unmittelbar an Leinfelden-Echterdingen. Ein Gang über die Straße kann dort schon das Erhebungsgebiet wechseln.

Nehmen wir ein Reihenhaus in Echterdingen, Baujahr Ende der Sechziger. Der Eigentümer sucht online nach der Preisentwicklung und landet bei einer Kurve für Stuttgart. Die Frage, die er sich stellen muss, ist nicht, ob die Kurve stimmt, sondern ob sie überhaupt für ihn gilt. Er klärt also die Zuständigkeit: nicht Stuttgart, sondern der Gemeinsame Gutachterausschuss Filderstadt und Leinfelden-Echterdingen. Dann den Stand: Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2025, für Leinfelden-Echterdingen beschlossen am 26.06.2025. Ergebnis: Die Stuttgarter Fortschreibung zum 01.01.2026 betrifft sein Haus schlicht nicht. Sie beschreibt ein anderes Gebiet zu einem anderen Zeitpunkt.

Östlich davon liegen Neuhausen auf den Fildern und Denkendorf. Beide sind Filderorte, beide gehören zum Zweckverband Gemeinsamer Gutachterausschuss im Landkreis Esslingen, der seit 1. Juli 2021 arbeitet und seine Geschäftsstelle in Nürtingen hat. Leinfelden-Echterdingen und Filderstadt gehören ihm ausdrücklich nicht an.

Und südwestlich, hinter dem Schönbuchrand, sind Waldenbuch und Steinenbronn seit 1. April 2023 beim Gemeinsamen Gutachterausschuss Böblingen und Schönbuchgemeinden, zusammen mit sieben weiteren Kommunen.

Das sind vier Ausschüsse für einen Landstrich, den man an einem Nachmittag mit dem Rad abfährt.

Zwischenfazit: Die Filder sind datentechnisch geteiltes Gebiet. Beim Vergleich zweier Nachbarorte vergleichen Sie in vielen Fällen die Arbeit zweier verschiedener Behörden.

Vier Ausschüsse, vier Stände: die Übersicht

Wo die Immobilie liegt	Zuständiger Gutachterausschuss	Geschäftsstelle	Zuletzt veröffentlichter Stand
Leinfelden-Echterdingen, Filderstadt	Gemeinsamer Gutachterausschuss Filderstadt und Leinfelden-Echterdingen, seit 01.01.2024	Uhlbergstraße 33, 70794 Filderstadt	Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2025, beschlossen für L-E am 26.06.2025, für Filderstadt am 26.07.2025
Neuhausen auf den Fildern, Denkendorf, Nürtingen und weitere Kommunen des Kreises	Gemeinsamer Gutachterausschuss im Landkreis Esslingen, Zweckverband seit 01.07.2021	Ohmstraße 16, 72622 Nürtingen	Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2025; den Grundstücksmarktbericht gibt der Ausschuss nach eigener Angabe in der Regel zweijährlich heraus
Stadtgebiet Stuttgart, also auch Möhringen, Vaihingen, Degerloch, Plieningen	Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart	Landeshauptstadt Stuttgart	Grundstücksmarktbericht 2026 mit Berichtsjahr 2025, laut Dokument veröffentlicht am 23.06.2026; Bodenrichtwert-Stichtag 01.01.2026
Waldenbuch, Steinenbronn, Schönaich und sechs weitere Kommunen	Gemeinsamer Gutachterausschuss Böblingen und Schönbuchgemeinden, seit 01.04.2023	Marktplatz 16, 71032 Böblingen	Grundstücksmarktbericht 2025 zum Stichtag 01.01.2025, beschreibt laut Titel den Immobilienmarkt 2023/2024

Lesen Sie die rechte Spalte noch einmal von oben nach unten. Am selben Tag im August 2026 ist der jüngste veröffentlichte Stand je nach Ort mal das Berichtsjahr 2025, mal der Stichtag 01.01.2025, mal ein Bericht über die Jahre 2023 und 2024.

Aus solchen Ständen lässt sich je Gebiet eine Momentaufnahme lesen, aber keine gemeinsame Kurve, weil sie an jeder Gebietsgrenze einen Sprung aus dem Veröffentlichungskalender hätte.

Wie stark die Werte innerhalb eines einzelnen Ortes streuen, steht in unserem Beitrag dazu, was ein Bodenrichtwert überhaupt aussagt.

Wie belastbar so ein Stand im besten Fall ist, sehen Sie am Stuttgarter Bericht. Der ist der ausführlichste in der Nähe.

Die eine belastbare Zahl in der Nähe, und für wen sie gilt

Am ausführlichsten frei abrufbar ist der Bericht für das Stadtgebiet Stuttgart. Sein Grundstücksmarktbericht 2026 hält für das Jahr 2025 fest: “Mit insgesamt 5.412 Verkäufen wurden im Jahr 2025 beim Gutachterausschuss wieder mehr Immobilientransaktionen registriert als im Vorjahr (+10,9 Prozent).” Zum Stichtag 01.01.2026 heißt es dort: “Die Bodenrichtwerte im Bereich des ein- bis zweigeschossigen Wohnungsbaus sowie im Geschosswohnungsbau und verdichteter Bebauung wurden mit minus 5 Prozent fortgeschrieben.”

Beides sind saubere amtliche Angaben für das Stadtgebiet Stuttgart. Für Leinfelden-Echterdingen und die Filder ist ein anderer Ausschuss zuständig, mit eigenem Gebiet und eigenem Stichtag.

Selbst innerhalb der Stadt bleibt der Bericht vorsichtig: Preisspannen für Ein- und Zweifamilienhäuser gliedert er nach Wohnlage, nicht nach Stadtbezirk. Und ein ganzer Abschnitt mit Wertermittlungsdaten steht in der Internetfassung gar nicht zur Verfügung. Für die vollständigen Daten müssen Sie zur Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in Stuttgart.

Ehrlich gesagt finden wir diese Zurückhaltung richtig. Sie ist unbequemer als eine glatte Zahl, aber sie beschreibt den Markt genauer.

Welcher Ausschuss für Ihre Adresse zuständig ist und was dessen aktueller Stand für Ihr Haus bedeutet, lässt sich in wenigen Minuten klären.

Unsicher, wo Ihre Immobilie gerade steht? Bei Fragen einfach anrufen oder schreiben — wir sagen Ihnen offen, ob und wie wir Sie unterstützen können. Telefon 0711 25515738, E-Mail info@klarblickimmobilien.de.

Selbst wenn Sie die richtige Zahl für das richtige Gebiet haben, bleibt allerdings eine Hürde. Die sehen wir uns jetzt an.

Warum auch eine Gebietszahl noch keine Hauspreis-Auskunft ist

Angenommen, Sie haben die richtige Zahl für das richtige Gebiet gefunden. Dann bleibt eine Hürde, die man leicht übersieht: Was in diesen Statistiken zusammengefasst wird, ist eine sehr gemischte Gesellschaft.

Der Stuttgarter Bericht fasst zum Beispiel unter “bebaute Grundstücke” Ein- und Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte und gewerblich bebaute Grundstücke zusammen, einschließlich Erbbaurechten. Seine zweite Kategorie heißt “Wohnungs- und Teileigentum” und eben nicht “Eigentumswohnungen”. Teileigentum, das sind auch Garagen, Stellplätze, Läden und Praxen. Ein Umsatz über eine solche Menge ist eine korrekte Summe, sagt aber eben nichts über ein Reihenhaus mit Baujahr 1968.

Beim Gemeinsamen Gutachterausschuss Böblingen und Schönbuchgemeinden sieht man dasselbe eine Ebene tiefer: Die statistischen Angaben zu den Teilmärkten gelten für alle neun Kommunen zusammen und werden intern nur grob in “City” und “Land” getrennt. Was dort steht, ist eine Summe über alle neun zusammen.

Selbst das Statistische Landesamt Baden-Württemberg verweist für den Einzelfall weiter: “Für die Beurteilung bzw. die Bewertung von Einzelfällen empfiehlt es sich jedoch, die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte heranzuziehen.”

Am Ende steht immer noch das Haus. Matthias Hellwig ist freier Architekt, und aus dieser Richtung fällt regelmäßig auf, was in keiner Statistik auftaucht:

• ein Grundriss, der sich mit wenig Aufwand öffnen lässt
• eine tragende Wand an der ungünstigsten Stelle
• ein ausgebautes Dach, das nach Wohnfläche aussieht, aber nur eingeschränkt als solche anrechenbar ist
• eine Erschließung, die einen späteren Anbau von vornherein ausschließt

Die amtliche Zahl beschreibt die Zone. Bezahlt wird aber das, was in dieser Zone steht. Solche Punkte entscheiden für einen Käufer mit, ob er das Haus will. In keiner Kurve steht das. Mehr dazu in unserem Beitrag darüber, was baulich in einem Haus steckt, und bei unseren Architektenleistungen.

Die bauliche Einordnung bei einer Besichtigung ist dabei etwas anderes als eine konkrete Planung. Die ist eine eigenständige Architektenleistung, getrennt von der Maklertätigkeit, und wir besprechen sie auch getrennt.

Das Unangenehme daran ist: Je glatter eine Zahl aussieht, desto weniger sagt sie über Ihr Haus.

Zwischenfazit: Eine Gebietszahl beschreibt eine gemischte Menge von Objekten. Ihr Haus ist ein einzelner Punkt darin. Wo genau er sitzt, hängt an Merkmalen, die keine Statistik führt.

Wie Sie das für Ihren eigenen Ort durchgehen, steht im nächsten Abschnitt.

Vier Schritte, bevor Sie eine Zahl brauchen

Wenn Sie sich selbst ein Bild machen wollen, ohne einer selbst gebildeten Regionszahl aufzusitzen, hilft diese Reihenfolge:

1. Klären Sie zuerst, welcher Ausschuss für Ihren Ort zuständig ist. Die Tabelle oben deckt die Filder und den Schönbuchrand ab. Für andere Orte steht es auf der Website der Stadt oder Gemeinde, meist unter “Stadtentwicklung” oder “Bauen und Wohnen”.
2. Sehen Sie dann den Bodenrichtwert für Ihre Zone nach. In Baden-Württemberg läuft das über BORIS-BW, das Bodenrichtwertportal der Gutachterausschüsse. Nach § 196 Abs. 3 S. 2 BauGB gilt: “Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.”
3. Notieren Sie den Stichtag mit, nicht nur den Wert. Ohne Stichtag ist die Zahl nicht einzuordnen. Der Gemeinsame Gutachterausschuss im Landkreis Esslingen beschreibt seine Methode so: Bodenrichtwerte “haben keine bindende Wirkung und werden auf Grundlage der ausgewerteten Kaufverträge (Kaufpreissammlung) und der allgemeinen Marktentwicklung für die jeweils zurückliegenden beiden Kalenderjahre gebildet.” Amtliche Werte laufen dem Markt also planmäßig hinterher.
4. Sammeln Sie zuletzt, was Ihr Haus vom Zonendurchschnitt unterscheidet: Grundstückszuschnitt, Baujahr, Zustand von Dach, Fenstern und Heizung, Grundriss, Anbaumöglichkeiten, Lärm, Ausrichtung. Das ist die Liste, an der ein Gespräch tatsächlich weiterkommt.

Und wenn Sie doch einen Verlauf wollen? Der einzige methodisch saubere Weg führt über die Werte früherer Stichtage derselben Richtwertzone. Das Auskunftsrecht aus § 196 Abs. 3 S. 2 BauGB gilt auch dafür, und manche Städte halten ihre alten Bodenrichtwertkarten selbst vor: Leinfelden-Echterdingen etwa führt Karten zurück bis zum 31.12.2012.

Eine Warnung gehört dazu, und sie betrifft ausgerechnet Leinfelden-Echterdingen selbst: Diese Reihe ist nur dann eine echte Reihe, wenn der Zonenzuschnitt über die Stichtage stabil geblieben ist. Zonen können neu geschnitten werden, und die erhebende Stelle kann wechseln, wie hier zum 1. Januar 2024 geschehen. Fragen Sie bei der Geschäftsstelle also beides ab: die alten Werte und ob die Zone dieselbe geblieben ist. Erst dann vergleichen Sie Vergleichbares. Kurz und grob bleibt diese Reihe trotzdem, aber sie ist die einzige, die für Ihre Lage überhaupt etwas aussagt.

Wie sich diese Punkte auf der Ortsebene auswirken, steht in unseren Beiträgen zu welche Preisangabe für Leinfelden-Echterdingen zählt und zu der Preisentwicklung in Filderstadt.

Zwischenfazit: Zuständigkeit, Stichtag und die Merkmale des eigenen Hauses. Ohne diese drei Angaben lässt sich keine Preiszahl einordnen, egal wie sauber sie erhoben wurde.

Eine Beobachtung noch, die statistisch nichts beweist, aber uns oft begegnet: Fast niemand ruft an und fragt nach der Preisentwicklung in der Region. Gefragt wird nach dem eigenen Haus. Der Umweg über die Regionszahl ist meistens der Versuch, sich der direkten Frage vorsichtig zu nähern. Das ist völlig in Ordnung. Nur ist die Abkürzung kürzer, als die meisten denken.

Häufige Fragen

Gibt es eine amtliche Statistik zur Immobilienpreisentwicklung in der Region Stuttgart? Nein. Die Region Stuttgart ist ein Verbandsgebiet aus Stadtkreis und fünf Landkreisen, aber kein Erhebungsgebiet für Grundstückswerte. Zuständig sind mehrere Gutachterausschüsse nach § 192 BauGB, jeder für sein eigenes Gebiet. Wer eine Regionszahl nennt, hat sie selbst zusammengesetzt.

Wo bekommen Sie die amtlichen Zahlen für Ihren Ort? Bodenrichtwerte finden Sie in Baden-Württemberg über BORIS-BW auf gutachterausschuesse-bw.de; die Auskunft aus diesem Portal ist gebührenfrei. Ausführlichere Marktdaten stehen im Grundstücksmarktbericht des jeweils zuständigen Ausschusses, und da ist die Lage uneinheitlich: Stuttgart stellt eine Internetfassung frei bereit, allerdings ohne den Abschnitt mit den Wertermittlungsdaten. Böblingen und Schönbuchgemeinden veröffentlichen ihren Bericht ebenfalls als frei abrufbares PDF. Der Landkreis Esslingen gibt seinen Bericht kostenpflichtig ab und stellt daneben eine Leseprobe zur Verfügung. Für Leinfelden-Echterdingen liegt die Bodenrichtwertkarte als PDF auf der Website der Stadt.

Wie aktuell sind diese Zahlen? Weniger aktuell, als man vermutet. Bodenrichtwerte werden nach § 196 Abs. 1 S. 5 BauGB mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt, häufiger nur, wenn es so bestimmt ist. Der Gutachterausschuss im Landkreis Esslingen bildet sie ausdrücklich aus den zurückliegenden zwei Kalenderjahren. Ein Wert vom Stichtag 01.01.2025 beschreibt also den Markt davor.

Lassen sich die Zahlen für Stuttgart auf Leinfelden-Echterdingen übertragen? Nein. Das sind zwei verschiedene Zuständigkeitsgebiete mit zwei verschiedenen Ausschüssen und aktuell auch verschiedenen Stichtagen. Die Stuttgarter Werte gelten für das Stadtgebiet. Für Leinfelden-Echterdingen ist seit dem 1. Januar 2024 der Gemeinsame Gutachterausschuss Filderstadt und Leinfelden-Echterdingen zuständig.

Steigen oder sinken die Preise in der Region Stuttgart gerade? Diese Frage lässt sich für die Region nicht seriös beantworten, weil es die dafür nötige gemeinsame Datenbasis nicht gibt. Für einzelne Gebiete gibt es Angaben, etwa die Fortschreibung der Stuttgarter Bodenrichtwerte mit minus 5 Prozent zum Stichtag 01.01.2026, die ausschließlich für das Stadtgebiet gilt. Eine Prognose geben wir nicht ab.

Arbeiten Sie auch außerhalb von Leinfelden-Echterdingen? Unser Büro ist in Leinfelden-Echterdingen. Wenn Sie wissen möchten, ob wir Ihre Immobilie an ihrem Standort begleiten können, sprechen Sie uns einfach an.

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Wie wir einen Verkauf Schritt für Schritt aufsetzen, steht auf unserer Seite wenn Sie über einen Verkauf nachdenken. Was den Markt hier vor Ort ausmacht, haben wir auf unserer Seite für Leinfelden-Echterdingen zusammengefasst.

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Statt einer Regionskurve brauchen Sie am Ende nur drei Dinge: die zuständige Stelle, deren Stand und einen Blick auf Ihr eigenes Haus. Das Letzte davon geht nur vor Ort.

Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen? Der erste Schritt ist bei uns immer das Gespräch. Wir hören uns Ihre Situation an, sehen uns die Immobilie an und sagen Ihnen offen, was wir für realistisch halten — auch dann, wenn die Antwort einmal nicht die gewünschte ist. Welche Leistungen mit Kosten verbunden sind, besprechen wir transparent, bevor eine Beauftragung erfolgt. Rufen Sie an: 0711 25515738, schreiben Sie an info@klarblickimmobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular. Unser Büro: Kernerstraße 6, 70771 Leinfelden-Echterdingen.