Immobilienpreise Leinfelden-Echterdingen: welche Zahl gilt?

Kurz gesagt

• Wer die Immobilienpreise für Leinfelden-Echterdingen nachschlägt, findet je nach Quelle verschiedene Quadratmeterpreise. Bei den Wohnungen weist eine Quelle sogar ein Minus aus, wo eine andere Stillstand meldet.
• Beide Portale schreiben selbst dazu, dass sie Angebotspreise auswerten. Gemeint ist damit der Preis im Inserat. Beim Notar steht später oft eine andere Zahl.
• Der wichtigste Unterschied wird fast nie erklärt: Portale rechnen je Quadratmeter Wohnfläche, der amtliche Bodenrichtwert je Quadratmeter Grundstücksfläche.
• Was Ihr Haus vom Ortsdurchschnitt abweichen lässt, steht in keiner dieser Zahlen: der Grundriss und der Zustand der Bausubstanz.
• Am Ende finden Sie eine Checkliste, mit der Sie jede gefundene Preisangabe in fünf Schritten einordnen.

Sie überlegen, Ihr Haus zu verkaufen, und wollen erst einmal wissen, wo Sie ungefähr stehen. Also schlagen Sie die Immobilienpreise für Leinfelden-Echterdingen nach. Nach zwanzig Minuten haben Sie mehrere Zahlen und weniger Klarheit als vorher. Das ist keine Ungeschicklichkeit von Ihnen. Es liegt daran, dass diese Zahlen unterschiedliche Dinge messen und das kaum jemand dazuschreibt.

Dieser Artikel erklärt, welche Zahl was aussagt, warum die Rangfolge der Stadtteile je nach Quelle kippt, und woran Sie erkennen, ob eine Preisangabe für Ihre Immobilie überhaupt etwas taugt.

Warum die Portale unterschiedliche Immobilienpreise für Leinfelden-Echterdingen nennen

Zwei Beispiele, beide öffentlich abrufbar, beide von uns am 20. August 2026 nachgesehen.

Immoportal weist zum Stichtag 1. August 2026 für Häuser in Leinfelden-Echterdingen 4.419 Euro je Quadratmeter aus, ein Plus von 4,70 Prozent gegenüber 2025. Für Eigentumswohnungen nennt das Portal 4.195 Euro und ein Minus von 5,83 Prozent.

Engel & Völkers nennt mit Stand 2. Juni 2026 für Häuser 4.657 Euro je Quadratmeter im zweiten Quartal 2026. Für Eigentumswohnungen 4.396 Euro, als Trend plus 0,01 Prozent.

Schauen Sie auf die Wohnungen. Die eine Quelle meldet ein Minus von fast sechs Prozent, die andere praktisch Stillstand. Auch im Niveau liegen die beiden rund fünf Prozent auseinander, aus Gründen, die gleich kommen: anderer Objektbestand, anderer Zeitraum. Denselben Ort betreffen beide.

Fairerweise gehört dazu, dass die beiden nicht dasselbe messen: Immoportal vergleicht mit dem Vorjahr, Engel & Völkers mit dem Vorjahresquartal. Genau das ist der Punkt. Zwei Zahlen, die im Netz nebeneinander stehen und beide “Immobilienpreise Leinfelden-Echterdingen” heißen, können auf völlig verschiedenen Vergleichsbasen beruhen, ohne dass es jemand dazuschreibt.

Noch etwas fällt auf, diesmal bei den Häusern. Bei einer der beiden Quellen steht für das Vorjahresquartal 4.703 Euro, also mehr als der aktuelle Wert von 4.657 Euro, und als Trend trotzdem plus 1,11 Prozent. Wer die beiden genannten Zahlen selbst ins Verhältnis setzt, kommt auf rund ein Prozent Minus. Das ist kein Vorwurf an das Portal. Es zeigt nur, was solche automatisch erzeugten Zahlen nicht mitliefern: Man sieht ihnen nicht an, wie sie zustande gekommen sind.

Beide Portale schreiben selbst dazu, woher ihre Werte stammen. Viele überlesen das. Immoportal: Die Preise “basieren auf Angebotspreisen der von Immobilienverkäufern und Maklern angebotenen Immobilien.” Engel & Völkers nennt als Quelle “Angebotspreise auf Immobilienportalen”.

Angebotspreise also. Damit ist das Wichtigste eigentlich schon gesagt, und die Portale sagen es selbst, meist im Kleingedruckten unter der Grafik.

Hinter den Abweichungen steckt die Rechenweise.

Jedes Portal rechnet mit den Objekten, die es selbst kennt. Wer viele Neubauwohnungen im Bestand hat, kommt auf einen höheren Schnitt als jemand mit vielen Reihenhäusern aus den Siebzigern. Dazu kommt der Zeitraum. Manche Portale rechnen über zwölf Monate, andere über ein Quartal. Wo im Jahr nur wenige Objekte den Besitzer wechseln, verschiebt ein einzelnes großes Haus den Durchschnitt spürbar.

Bleibt die Bezugsgröße. Darüber stolpern wir in Gesprächen am häufigsten.

Zwei Quadratmeter, die nicht dasselbe sind

Es gibt in der Immobilienbewertung zwei völlig verschiedene Quadratmeter, und beide werden mit demselben Zeichen abgekürzt.

Der eine ist der Quadratmeter Wohnfläche. Damit rechnen die Immobilienportale. “4.500 Euro pro Quadratmeter” heißt dort: Ein Haus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche liegt rechnerisch bei 630.000 Euro. Das Grundstück ist in dieser Zahl mit drin, aber nicht sichtbar.

Der andere ist der Quadratmeter Grundstücksfläche. Damit arbeitet der Gutachterausschuss beim Bodenrichtwert. Der bezieht sich ausschließlich auf den Boden. Nach § 13 der Immobilienwertermittlungsverordnung ist er ein durchschnittlicher Lagewert für ein Gebiet mit im Wesentlichen gleichen Wertverhältnissen. Die Stadt Leinfelden-Echterdingen formuliert es auf ihrer Seite zu den Bodenrichtwerten so: Die Werte gelten “grundsätzlich für baureife, unbebaute und erschließungsbeitragsfreie Grundstücke.”

Auf das Wort unbebaut kommt es an. Der Bodenrichtwert ist für Grundstücke ohne Gebäude gedacht. Ihr Haus kommt darin schlicht nicht vor.

Was sagt ein Quadratmeterpreis über meine Immobilie aus?

Ein Quadratmeterpreis ist ein Durchschnitt über viele verschiedene Objekte. Er zeigt Ihnen die Größenordnung eines Ortes. Prüfen Sie zuerst die Bezugsgröße: Portalpreise rechnen je Quadratmeter Wohnfläche, amtliche Bodenrichtwerte je Quadratmeter Grundstücksfläche. Beide Zahlen sind richtig und beantworten unterschiedliche Fragen. Was ein Quadratmeterpreis dagegen nie leistet: Er sagt Ihnen nichts über den Zustand, den Schnitt und die Genehmigungslage genau eines Hauses.

Bleibt die zweite Frage: Woher stammt die Zahl?

Angebotspreis oder Kaufpreis, und warum das den Ausschlag gibt

Ein Angebotspreis ist der Preis, mit dem eine Immobilie inseriert wird. Was am Ende beim Notar beurkundet wird, steht auf einem anderen Blatt und in keinem Inserat. Zwischen beiden kann viel liegen. Uns fällt beim Blick in die Portale regelmäßig auf, woran das auch liegt: Was schnell verkauft wird, verschwindet rasch wieder aus dem Bestand. Was liegen bleibt, ist monatelang sichtbar. Ein Angebotsdurchschnitt zeigt deshalb vermutlich mehr von dem, was sich gerade schwertut, als vom Rest.

Die tatsächlichen Kaufpreise landen an einer einzigen Stelle. Nach § 193 Abs. 5 BauGB führt der Gutachterausschuss eine Kaufpreissammlung, “wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten”. Jeder beurkundete Kaufvertrag geht dort ein. Für Leinfelden-Echterdingen ist das seit dem 1. Januar 2024 der Gemeinsame Gutachterausschuss Filderstadt und Leinfelden-Echterdingen, zu dessen Aufgaben die Stadt Filderstadt ausdrücklich die “Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung” zählt.

Wie sorgfältig dabei vorgegangen wird, sieht man an einer Kleinigkeit in der Verordnung. Nach § 9 Abs. 2 ImmoWertV dürfen nur Kaufpreise herangezogen werden, bei denen “angenommen werden kann, dass sie nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind”. Der Verkauf unter Geschwistern kann damit herausfallen. Ein Portal-Algorithmus kann das nicht unterscheiden.

Dafür haben amtliche Werte einen anderen Nachteil, den man kennen sollte. Der Gutachterausschuss des Landkreises Esslingen, für Leinfelden-Echterdingen selbst nicht zuständig, beschreibt die Methode allgemein so: Bodenrichtwerte “werden auf Grundlage der ausgewerteten Kaufverträge (Kaufpreissammlung) und der allgemeinen Marktentwicklung für die jeweils zurückliegenden beiden Kalenderjahre gebildet.” Zwei zurückliegende Jahre. So ist die Bodenrichtwertermittlung allgemein angelegt, und für Leinfelden-Echterdingen sehen Sie es am Stichtag: Die aktuellen Werte stehen auf dem 1. Januar 2025. Amtliche Zahlen beruhen auf beurkundeten Kaufpreisen. Dafür bilden sie den Markt mit einem Nachlauf von ein bis zwei Jahren ab.

Zwischenfazit: Zwei Fragen entscheiden, ob eine Preisangabe für Sie brauchbar ist. Erstens: Welcher Quadratmeter ist gemeint, Wohnfläche oder Grundstück? Zweitens: Angebotspreis oder beurkundeter Kaufpreis? Wenn eine Quelle beides nicht beantwortet, sagt ihre Zahl über Ihr Haus wenig aus.

Warum es in Leinfelden-Echterdingen keinen einheitlichen Quadratmeterpreis gibt

Jetzt wird es für Leinfelden-Echterdingen konkret.

Leinfelden-Echterdingen ist erst 1975 aus vier eigenständigen Gemeinden entstanden: Echterdingen, Leinfelden, Musberg und Stetten. Vier Ortskerne mit vier verschiedenen Baugeschichten. Einen einheitlichen Markt gibt es hier nicht, und das merkt man den Zahlen an.

Soweit ein Portal überhaupt nach Stadtteilen unterscheidet, weist es Ihnen einen Preis je Quadratmeter Wohnfläche aus. Der Gutachterausschuss weist für dieselbe Gegend einen Wert je Quadratmeter Grundstücksfläche aus. Das sind zwei Listen, die zwei verschiedene Fragen beantworten, und sie müssen sich nicht decken.

Ein Stadtteil mit vielen neueren Eigentumswohnungen kommt bei einer Rechnung pro Quadratmeter Wohnfläche gut weg, auch wenn der Boden dort nicht der teuerste ist. Wohnungen bringen wenig Grundstücksanteil mit, aber viel Ausstattung. Ein Stadtteil mit älteren Einfamilienhäusern auf großen Grundstücken kann beim Bodenrichtwert vorn liegen und beim Portal-Quadratmeterpreis hinten, weil die Häuser groß und die Wohnflächen entsprechend günstig sind.

Die amtlichen Werte für Leinfelden-Echterdingen hat der Gemeinsame Gutachterausschuss Filderstadt und Leinfelden-Echterdingen zum Stichtag 1. Januar 2025 ermittelt und am 26. Juni 2025 beschlossen; bekanntgemacht wurden sie im Amtsblatt der Großen Kreisstadt, Ausgabe 30/2025 vom 24. Juli 2025. Sie sind zonenweise ausgewiesen, nicht stadtteilweise, und die Zonen unterscheiden sich auch innerhalb eines Stadtteils. Stetten liegt bei den Wohnbauflächen am unteren Ende des Stadtgebiets, Leinfelden hat die größte Spanne.

Am Telefon kommt fast immer zuerst die Frage nach dem Quadratmeterpreis für den Stadtteil. Nach der Bodenrichtwertzone fragt so gut wie nie jemand. Dabei ist sie die genauere Auskunft.

Wer für Leinfelden-Echterdingen mit einem Ortsdurchschnitt rechnet, rechnet deshalb an seiner eigenen Adresse vorbei.

Die amtlichen Werte können Sie selbst nachsehen. Über BORIS-BW, das Bodenrichtwertinformationssystem der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg, öffnen Sie die Karte, suchen Ihr Grundstück und klicken die Zone an. Notieren Sie sich Zonennummer, Wert, Stichtag und die angegebene Art der baulichen Nutzung. Die Rechtsgrundlagen und den aktuellen Stand veröffentlicht auch die Stadt Leinfelden-Echterdingen. Wie wir auf den Markt hier vor Ort schauen, steht auf unserer Seite für Leinfelden-Echterdingen.

Zwischenfazit: Einen einheitlichen Markt gibt es in Leinfelden-Echterdingen nicht. Ihre Bodenrichtwertzone sagt mehr über Ihre Adresse als jeder Stadtteilschnitt. Die sehen Sie in zwei Minuten selbst nach.

Was Ihr Haus vom Durchschnitt abweichen lässt

Angenommen, Sie haben jetzt eine belastbare Größenordnung für Ihre Straße. Dann fehlt immer noch der wichtigste Teil: Ihr Haus. Denn die Immobilienpreise in Leinfelden-Echterdingen sagen Ihnen etwas über den Ort, nichts über das Gebäude darauf.

Hier hört jede Statistik auf. Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt dafür einen sperrigen, aber sehr treffenden Begriff: besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Das sind nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV Merkmale, die “nach Art oder Umfang erheblich von dem auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt Üblichen” abweichen. Die Verordnung zählt sie auf, und an zweiter Stelle stehen Baumängel und Bauschäden. Berücksichtigt werden sie erst ganz am Ende, durch Zu- oder Abschläge auf den Verfahrenswert.

Übersetzt heißt das: Der Durchschnitt kennt nur das Übliche. Alles Besondere an Ihrem Haus bleibt für die Statistik unsichtbar.

Da fängt unsere Arbeit an. Matthias Hellwig ist freier Architekt, Sabine Hellwig führt die Maklertätigkeit. Wir sehen uns eine Immobilie deshalb zweimal an: einmal aus Vermarktungssicht, einmal mit Blick auf Grundriss, Gebäudesubstanz und bauliche Möglichkeiten. Was dabei regelmäßig ins Gewicht fällt und einen Preis vom Ortsschnitt wegbewegt:

Was wir bei einer Besichtigung ansehen	Warum es den Preis bewegt
Lichte Höhe im Dachgeschoss	§ 34 Abs. 1 LBO BW verlangt für Aufenthaltsräume im Dachraum 2,2 m über mindestens der halben Grundfläche, Raumteile unter 1,5 m zählen nicht mit. Reicht es nicht, ist die Fläche kein Aufenthaltsraum und im Exposé nicht als Zimmer anzubieten
Rettungswege aus dem Dachgeschoss	§ 15 Abs. 3 LBO BW verlangt für Geschosse mit Aufenthaltsräumen zwei unabhängige Rettungswege; ob die Feuerwehr anleitern kann, hängt am Grundstück. Ist der Weg nicht darstellbar, wird aus dem Ausbau, mit dem ein Käufer kalkuliert, schnell ein Abschlag
Spannrichtung der Decken, tragend oder nicht	Bestimmt, ob die störende Wand für ein paar tausend Euro fällt oder für ein Vielfaches
Grenzabstand und Erschließung an der Anbauseite	Entscheidet, ob “da könnte man anbauen” stimmt oder nur so aussieht
Wie es um Dach, Fenster und Heizung steht	Aufgeschobenes zieht am stärksten nach unten, ein Käufer preist es sofort ein
Ob die Bauunterlagen komplett sind	Was sich nicht nachweisen lässt, wird im Zweifel abgewertet

Wie unterschiedlich das ausfallen kann, zeigt schon die Bandbreite im Stadtgebiet. Im Ortskern von Stetten stehen Gebäude aus dem 16. Jahrhundert, ein Parallelgehöft mit Fachwerkscheune etwa, das die bäuerliche Wohnhausarchitektur der Region dokumentiert, wie das Stadtarchiv es beschreibt. Ein paar Straßen weiter beginnt gewöhnlicher Wohnungsbau. Beide Häuser können auf demselben Bodenrichtwert stehen. Bei der Frage, was baulich geht und was das kostet, haben sie nichts miteinander zu tun.

Der häufigere Fall ist unspektakulärer. Zwei Häuser in derselben Straße, gleiche Wohnfläche, gleiches Baujahr, und der Eigentümer des einen versteht nicht, warum das Nachbarhaus anders eingeschätzt wird. Wir sehen dann meistens zuerst in der Bodenrichtwertzone nach, ob überhaupt der Boden die Differenz erklärt. Tut er es nicht, liegt es am Gebäude, und oft an etwas Unscheinbarem: Der eine Grundriss hat einen Flur, der andere führt durch das Wohnzimmer ins Kinderzimmer. Für eine Familie, die einziehen will, entscheidet genau das.

Zwei weitere Fälle, die uns oft begegnen.

Fall 1: Ein Eigentümer rechnet das ausgebaute Dachgeschoss voll als Wohnfläche mit. Wir messen die lichten Höhen nach. Die 2,2 Meter aus der Tabelle gelten dabei nur über der halben Grundfläche, und alles unter 1,5 Metern zählt für diese Rechnung überhaupt nicht. Bei der Wohnfläche selbst staffelt § 4 der Wohnflächenverordnung nach lichter Höhe: ab zwei Metern voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte. Was darunter liegt, bleibt außer Ansatz. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen nach derselben Vorschrift in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Auch das führt regelmäßig zu Diskussionen, wenn ein Kaufinteressent nachrechnet.

Fall 2: Ein Grundriss, der sich mit einer einzigen herausgenommenen Wand deutlich verbessern ließe. Ob das ein überschaubarer Eingriff ist oder ein Projekt mit Statiker und Unterzug, hängt daran, in welche Richtung die Decke spannt. Diese Frage lässt sich vor Ort beantworten. Für einen Kaufinteressenten ist sie oft der Unterschied zwischen “zu klein geschnitten” und “da machen wir was draus”.

Interessant wird es da, wo die beiden Höhengrenzen auseinanderfallen. Baurecht rechnet ab 2,2 Metern, die Wohnfläche ab 2 Metern. Ein Dachzimmer kann also baurechtlich ein Aufenthaltsraum sein und trotzdem in Teilen nur zur Hälfte in die Wohnfläche eingehen. Genau solche Stellen meinen wir, wenn wir sagen: Wir sehen, was andere übersehen.

Zwei Dinge, die dabei oft durcheinandergehen

Die Wohnflächenverordnung schreibt sich selbst einen engen Anwendungsbereich zu: Sie gilt, wenn nach dem Wohnraumförderungsgesetz gerechnet wird (§ 1 Abs. 1 WoFlV). Beim frei finanzierten Verkauf ordnet sie ihre Geltung nicht selbst an. In den Unterlagen, die uns Eigentümer vorlegen, ist trotzdem meist nach ihr gerechnet worden, nur eben nicht immer. Im Exposé sollte deshalb stehen, nach welcher Methode gerechnet wurde.

Und: Eine Nutzungsänderung, durch die im Innenbereich Wohnraum entsteht, kann nach § 50 Abs. 2 der Landesbauordnung verfahrensfrei sein. Bauliche Änderungen am Dach fallen nicht automatisch darunter. Verfahrensfrei heißt aber nicht anforderungsfrei. Solche Vorhaben müssen den Vorschriften genauso entsprechen wie genehmigungspflichtige (§ 50 Abs. 5 Satz 1). Es prüft nur vorher niemand. Verbindlich klärt das die untere Baurechtsbehörde. Das vorher zu wissen ist deutlich angenehmer, als es in der Besichtigung vom Käufer gesagt zu bekommen.

Prozentzahlen nennen wir dazu übrigens nicht. Uns wird jedes Mal unwohl, wenn wir sie irgendwo lesen: Sie klingen präzise und halten im Einzelfall nichts davon. Wir sagen Ihnen lieber, welche dieser Faktoren bei Ihrer Immobilie tatsächlich zählen und welche nicht.

Zwischenfazit: Die Immobilienpreise für Leinfelden-Echterdingen geben Ihnen den Rahmen. Wo Ihr Haus in diesem Rahmen landet, hängt am Grundriss und am Zustand der Substanz. Das sieht man erst, wenn jemand drin war.

Checkliste: eine Preisangabe in fünf Schritten einordnen

Die Immobilienpreise für Leinfelden-Echterdingen, die Sie im Netz finden, lassen sich in fünf Schritten einordnen. Bevor Sie eine Zahl auf Ihre Immobilie anwenden, gehen Sie diese Punkte durch.

#	Frage	Woran Sie es erkennen	Was es bedeutet
1	Welcher Quadratmeter?	Steht dort “Wohnfläche” oder “Grundstück”?	Ohne Angabe ist die Zahl nicht anwendbar
2	Angebot oder Kaufpreis?	Begriffe wie “Inserate”, “Angebotspreise”, “Marktdaten”	Angebotspreise landen nicht zwangsläufig so auf dem Vertrag
3	Welcher Stand, welche Vergleichsbasis?	Stichtag im Kleingedruckten; bezieht sich die Veränderung auf das Vorjahr oder das Vorjahresquartal?	Ohne beides ist eine Prozentangabe nicht vergleichbar
4	Welche Objektart?	Haus, Wohnung, Neubau, Bestand getrennt ausgewiesen?	Ein gemischter Schnitt passt auf kein einzelnes Objekt
5	Welcher Zuschnitt?	Gilt der Wert für den Ort, den Stadtteil oder die Zone?	Der Ortsdurchschnitt trifft Ihre Zone selten

Wenn Sie bei drei von fünf Punkten keine Antwort finden, behandeln Sie die Zahl wie eine Hausnummer. Das gilt für Immobilienpreise in Leinfelden-Echterdingen genauso wie überall sonst.

Und was heißt das nun für die Frage in der Überschrift? Für den Boden gilt der Bodenrichtwert Ihrer Zone. Beim Gebäude hilft keine Zahl aus dem Netz weiter; da zählt, was tatsächlich an Ihrem Haus zu sehen ist.

Was Sie an Ihrem eigenen Haus vorab nachsehen können

Den Boden können Sie über BORIS-BW selbst prüfen. Beim Gebäude geht das auch, zumindest ein Stück weit. Diese vier Punkte kosten Sie eine halbe Stunde und machen jedes Gespräch danach konkreter:

• Finden Sie die Bauunterlagen, und ist alles, was heute steht, darin auch genehmigt?
• Werden alle Zimmer über einen Flur erreicht, oder führt der Weg durch ein anderes Zimmer?
• Wie hoch ist es im Dachgeschoss wirklich, gemessen und nicht geschätzt? Der Kniestock ist dafür ein grober Anhaltspunkt.
• Wann wurden Dach, Fenster und Heizung zuletzt angefasst, und liegen die Rechnungen noch vor?

Wenn Sie mit diesen vier Antworten anrufen, sind wir im Gespräch sofort einen Schritt weiter.

Unsicher, wo Ihre Immobilie gerade steht? Wir sagen Ihnen offen, was wir für realistisch halten, statt Ihnen den höchsten Wert aufs Papier zu schreiben. Bieterverfahren gehören nicht zu unserer Arbeitsweise. Wie wir arbeiten, steht auf Ihre Immobilie verkaufen. 0711 25515738 · info@klarblickimmobilien.de

Häufige Fragen

Wie finde ich den Bodenrichtwert für meine Adresse in Leinfelden-Echterdingen? Über BORIS-BW, das Bodenrichtwertinformationssystem der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg. Zuständig für das Stadtgebiet ist der Gemeinsame Gutachterausschuss Filderstadt und Leinfelden-Echterdingen. Wie Sie dort Schritt für Schritt vorgehen, steht in unserem Beitrag zum Bodenrichtwert in Leinfelden-Echterdingen.

Kann ich den Wert meines Hauses aus dem Bodenrichtwert ausrechnen? Den Bodenwert ja: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert. Den Immobilienwert nicht. Der Bodenrichtwert gilt für baureife, unbebaute Grundstücke, das Gebäude ist darin nicht enthalten. Bodenrichtwerte haben zudem keine bindende Wirkung. Sie sind ein Durchschnitt für eine ganze Zone, und Ihr Grundstück kann davon abweichen, etwa durch Zuschnitt, Hanglage oder eine Lage im zweiten Glied ohne eigene Straßenfront.

Warum weichen Online-Bewertungen so stark von einer Einschätzung vor Ort ab? Ein Online-Rechner arbeitet mit den Daten, die Sie eingeben, und mit Durchschnitten. Was er strukturell nicht erfassen kann, sind genau die Merkmale, die die Immobilienwertermittlungsverordnung als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale bezeichnet, zum Beispiel Baumängel und Bauschäden. Entscheidend ist, woraus sich die Zahl erklärt, und das zeigt sich erst am Objekt.

Sind die Immobilienpreise in Leinfelden-Echterdingen gestiegen oder gefallen? Darauf gibt es keine ehrliche Ein-Zahl-Antwort, und die beiden oben zitierten Portale sind das beste Beispiel dafür: Bei den Eigentumswohnungen weist das eine ein deutliches Minus aus, das andere Stillstand. Für Ihre Adresse taugt auch ein Bundesindex nicht, weil er keine einzelne Gemeinde abbildet. Am belastbarsten ist, was der Gutachterausschuss aus beurkundeten Kaufpreisen ableitet. Für den Boden sind das die Bodenrichtwerte, zuletzt fortgeschrieben zum Stichtag 1. Januar 2025. Für das Gebäude ermittelt der Gemeinsame Gutachterausschuss Filderstadt und Leinfelden-Echterdingen zusätzlich Daten für die Wertermittlung, etwa Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze. Ein Sachwertfaktor passt den rechnerisch ermittelten Sachwert eines Gebäudes an das an, was am örtlichen Markt tatsächlich gezahlt wird. Diese Daten stehen nicht in der Bodenrichtwertkarte. Wer wissen will, wo sein eigenes Haus steht, braucht sie zusätzlich; geführt werden sie bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses.

Brauche ich vor dem Verkauf einen Energieausweis? Beim Verkauf ist er vorzulegen. Was sich dabei zuletzt geändert hat, haben wir im Beitrag zum Energieausweis aufgeschrieben.

Was kostet eine Einschätzung bei Ihnen? Der erste Schritt ist bei uns immer das Gespräch. Welche Leistungen mit Kosten verbunden sind, besprechen wir transparent, bevor eine Beauftragung erfolgt.

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Die bauliche Einordnung bei einer Besichtigung gehört zu unserer Arbeit. Eine konkrete Planung ist etwas anderes: eine eigenständige Architektenleistung, die getrennt von der Maklertätigkeit besprochen wird. Wenn Sie dazu etwas wissen möchten, schreiben Sie an architekt@klarblickimmobilien.de.

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Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen? Der erste Schritt ist bei uns immer das Gespräch. Wir hören uns Ihre Situation an, sehen uns die Immobilie an und sagen Ihnen offen, was wir für realistisch halten, auch dann, wenn die Antwort einmal nicht die gewünschte ist. Welche Leistungen mit Kosten verbunden sind, besprechen wir transparent, bevor eine Beauftragung erfolgt. Rufen Sie an: 0711 25515738, schreiben Sie an info@klarblickimmobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular. Wie wir arbeiten, steht auf unserer Seite Ihre Immobilie verkaufen. Unser Büro: Kernerstraße 6, 70771 Leinfelden-Echterdingen.

Was Sie zum Gespräch mitbringen können. Für ein erstes Gespräch genügt zunächst, was Sie zur Hand haben, fehlende Unterlagen besprechen wir gemeinsam. Hilfreich sind:

• Grundbuchauszug (Eigentumsverhältnisse, mögliche Belastungen)
• Flurkarte oder Lageplan
• Baupläne und Grundrisse, möglichst mit Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Energieausweis
• Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen
• Baugenehmigung und Bauabnahmebescheinigung, sofern vorhanden
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnungen
• Bei vermieteten Objekten: bestehende Mietverträge