Bodenrichtwert abfragen in Stuttgart: was daneben steht

Kurz gesagt

• Für Stuttgart führt die Landeshauptstadt einen eigenen Gutachterausschuss und eine eigene Bodenrichtwertkarte. Die aktuelle Ausgabe 2026 trägt den Stichtag 01.01.2026 (Stand: August 2026).
• BORIS-BW ist das landesweite Portal der Gutachterausschüsse. Die Teilnahme daran ist freiwillig: „Eine Verpflichtung der Gutachterausschüsse, BORIS-BW als Plattform zu nutzen, besteht nicht.”
• Wichtiger als der Wert selbst ist oft die Angabe daneben. Liegt Ihr Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, muss dort stehen, ob sich der Wert auf den sanierungsbeeinflussten oder den unbeeinflussten Zustand bezieht.
• Steht Ihr Grundstück in einem solchen Gebiet, braucht der Kaufvertrag die schriftliche Genehmigung der Gemeinde (§ 144 Abs. 2 BauGB). Das ist ein Terminthema, kein Formfehler.
• Nach Abschluss der Sanierung kann ein Ausgleichsbetrag fällig werden. Er entspricht der Differenz zwischen Anfangs- und Endwert (§ 154 Abs. 2 BauGB).

Wenn Sie den Bodenrichtwert für Stuttgart abfragen wollen, landen Sie schnell bei BORIS-BW. Das ist naheliegend, denn BORIS-BW ist das zentrale Bodenrichtwertinformationssystem der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg. Für die Landeshauptstadt gibt es daneben noch einen zweiten, städtischen Weg. Und wenn Sie die Zahl dann vor sich haben, entscheidet für einen Verkauf häufig nicht ihre Höhe, sondern eine kleine Angabe direkt daneben.

Um die geht es hier. Sie steht in keinem der Ratgeber, die zu diesem Thema derzeit ganz oben stehen, und sie kann einen Verkaufstermin um Wochen verschieben.

Wo kann ich den Bodenrichtwert für Stuttgart abfragen?

Für Stuttgart gibt es zwei amtliche Wege. Die Landeshauptstadt betreibt einen eigenen Gutachterausschuss beim Stadtmessungsamt und veröffentlicht dessen Bodenrichtwertkarte über ein eigenes Portal, aktuell in der Ausgabe 2026 mit Stichtag 01.01.2026. Daneben steht BORIS-BW, das landesweite Portal der Gutachterausschüsse.

Dass es diese zwei Ebenen überhaupt gibt, hat einen einfachen Grund. Die Zentrale Geschäftsstelle für Grundstückswertermittlung schreibt: „In Baden-Württemberg sind für die Bildung der Gutachterausschüsse die Städte und Gemeinden zuständig.” Gemeldet sind 118 Gutachterausschüsse (Meldestand 01.01.2026). Jeder von ihnen ermittelt für sein Gebiet. Und zur Landesplattform heißt es ausdrücklich: „Eine Verpflichtung der Gutachterausschüsse, BORIS-BW als Plattform zu nutzen, besteht nicht.” Bereitgestellt wird freiwillig, und die ZGG merkt an, dass die Informationstiefe der beschreibenden Merkmale je nach Gutachterausschuss unterschiedlich ausgeprägt ist.

Praktisch heißt das: Prüfen Sie bei jeder Zahl, die Sie ablesen, auf welchen Stichtag und auf welche Ausgabe sie sich bezieht. Diese Angabe steht immer dabei. Sie ist der Unterschied zwischen einem Wert von heute und einem Wert von vorgestern.

Zu den Zahlen selbst schweigen wir hier bewusst. Die Nutzungsbedingungen von BORIS-BW erlauben das Betrachten und den Ausdruck auf Papier, untersagen aber die Veröffentlichung, „insbesondere die unmittelbare und mittelbare Vermarktung”. Ein Maklerartikel, der Ihnen Richtwerte in Tabellenform vorlegt, bewegt sich außerhalb dieser Bedingungen. Sie lesen Ihre Zahl an der Quelle ab, wir erklären hier, was dranhängt.

Wenn Sie sich das Portal selbst genauer ansehen möchten, haben wir das am Beispiel unserer eigenen Stadt beschrieben: wie Sie den amtlichen Wert nachschlagen und was er ausklammert. Und welcher Gutachterausschuss für welches Gebiet zuständig ist, steht in einem eigenen Beitrag zur Region.

Was neben dem Wert steht, und warum das kein Detail ist

Ein Bodenrichtwert kommt nie allein. Zu jeder Zone gehören beschreibende Merkmale, und § 16 Abs. 2 ImmoWertV sagt, welche davon dargestellt werden müssen: der Entwicklungszustand und die Art der Nutzung, bei baureifem Land zusätzlich stets der beitragsrechtliche Zustand.

Satz 4 desselben Absatzes ist der, um den es hier geht:

„Bei förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und förmlich festgelegten Entwicklungsbereichen ist zusätzlich darzustellen, ob sich der Bodenrichtwert auf den sanierungs- oder entwicklungsunbeeinflussten Zustand oder auf den sanierungs- oder entwicklungsbeeinflussten Zustand bezieht; dies gilt nicht, wenn nach § 142 Absatz 4 des Baugesetzbuchs ein vereinfachtes Sanierungsverfahren durchgeführt wird.” (§ 16 Abs. 2 Satz 4 ImmoWertV)

Zwei Dinge stecken darin. Erstens: Wenn diese Kennzeichnung bei Ihrer Zone auftaucht, sagt Ihnen die Karte damit, dass für Ihr Gebiet eine Sanierungssatzung gilt. Zweitens: Der Halbsatz nach dem Semikolon ist keine Fußnote. Führt die Gemeinde ein vereinfachtes Sanierungsverfahren durch, entfällt die Darstellungspflicht. Es gibt also Sanierungsgebiete, in denen Sie an der Karte gar nichts erkennen.

Deshalb ist die Kennzeichnung ein Hinweis und kein Nachweis. Fehlt sie, ist damit noch nichts gesagt. Steht sie da, wissen Sie, dass Sie weiterlesen sollten.

Was folgt daraus? Eine Kette, die sich sortieren lässt.

Sanierungsgebiet: drei Dinge, die nacheinander kommen

Ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet ist kein Makel. Es bedeutet, dass eine Stadt in einem Quartier etwas verändern will und dafür Instrumente einsetzt. Für Eigentümer, die verkaufen möchten, hängen daran drei praktische Folgen, und die kommen in dieser Reihenfolge.

Erstens der Eintrag im Grundbuch. Nicht Sie beantragen ihn, und auch nicht Ihr Notar. § 143 Abs. 2 BauGB regelt: Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt die rechtsverbindliche Sanierungssatzung mit und führt die betroffenen Grundstücke einzeln auf. Das Grundbuchamt „hat in die Grundbücher dieser Grundstücke einzutragen, dass eine Sanierung durchgeführt wird (Sanierungsvermerk)”. Auch hier gibt es eine Ausnahme: Ist in der Satzung die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 ausgeschlossen, unterbleibt der Vermerk.

Zweitens die Genehmigung des Verkaufs. § 144 Abs. 2 BauGB beginnt so: „Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde”, und nennt an erster Stelle „die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts”. Nummer 3 zieht den Kaufvertrag selbst mit hinein. Immerhin greift dort eine praktische Erleichterung: Ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in seiner Ausführung vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt. Zweimal beantragen müssen Sie also nicht. Ebenfalls genehmigungspflichtig sind die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast sowie die Teilung eines Grundstücks.

Für den Zeitplan zählt, wie lange das dauert. Entscheidet die Gemeinde, ist über den Antrag innerhalb eines Monats zu entscheiden; die Frist kann durch Zwischenbescheid um höchstens drei Monate verlängert werden. Wird die Genehmigung nicht innerhalb der Frist versagt, gilt sie als erteilt (§ 145 Abs. 1 Satz 1 BauGB i. V. m. § 22 Abs. 5 Satz 2 bis 5 BauGB). Ist zusätzlich eine baurechtliche Genehmigung erforderlich, entscheidet die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde innerhalb von zwei Monaten (§ 145 Abs. 1 Satz 2 und 3 BauGB). Versagt werden darf nur unter engen Voraussetzungen, nämlich wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben oder der Rechtsvorgang die Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren würde.

Drittens der Ausgleichsbetrag. Hier schließt sich der Kreis zu den zwei Werten in der Karte. § 154 Abs. 2 BauGB definiert die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung als „den Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert)”. Genau diese Differenz schuldet der Eigentümer der Gemeinde als Ausgleichsbetrag in Geld (Abs. 1 Satz 1). Fällig wird er nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163).

Anfangswert und Endwert sind also nicht zwei Meinungen über dasselbe Grundstück. Sie sind die beiden Enden einer Rechnung, die am Ende der Sanierung aufgemacht wird.

Dazu passt § 153 Abs. 1 BauGB: Bei der Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen bleiben Werterhöhungen, die lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung oder ihre Durchführung eingetreten sind, weitgehend außen vor. Nur soweit der Betroffene sie durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat, zählen sie mit. Der zweite Satz gehört dazu: „Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt sind zu berücksichtigen.” Die allgemeine Marktentwicklung wird also nicht ausgeblendet, nur der sanierungsbedingte Teil wird gesondert behandelt.

Was passiert	Wo es geregelt ist	Wer handelt	Wann es relevant wird
Sanierungsvermerk im Grundbuch	§ 143 Abs. 2 BauGB	Gemeinde meldet, Grundbuchamt trägt ein	sobald die Satzung rechtsverbindlich ist
Genehmigung von Kaufvertrag und Veräußerung	§ 144 Abs. 2 Nr. 1 und 3 BauGB	Gemeinde	vor der Eigentumsumschreibung
Entscheidungsfrist und Genehmigungsfiktion	§ 145 Abs. 1 S. 1 BauGB i. V. m. § 22 Abs. 5 S. 2–5 BauGB	Gemeinde	ein Monat, verlängerbar um höchstens drei
Zwei Bodenrichtwerte in der Karte	§ 16 Abs. 2 S. 4 ImmoWertV	Gutachterausschuss	beim Ablesen, außer im vereinfachten Verfahren
Ausgleichsbetrag	§ 154 Abs. 1–3 BauGB	Gemeinde erhebt, Eigentümer zahlt	nach Abschluss der Sanierung

Ob und in welcher Höhe Sie ein Ausgleichsbetrag trifft, ist eine Frage an die Gemeinde und, sobald es um die Verteilung zwischen Verkäufer und Käufer geht, an Ihre Notarin oder Ihren Notar. Wir rechnen das nicht für Sie aus und beraten dazu nicht rechtlich. Was wir tun können, ist, die Frage rechtzeitig auf den Tisch zu legen, statt sie beim Beurkundungstermin zu entdecken.

Zwischenfazit: Die Kennzeichnung neben dem Bodenrichtwert ist ein Signal für ein Verfahren, nicht für einen Preis. Wer sie übersieht, plant seinen Verkauf mit einem Zeitfenster, das es so nicht gibt.

Was das für Eigentümer auf den Fildern und an der Stadtgrenze heißt

Unser Büro steht in Leinfelden-Echterdingen, ein paar Minuten südlich der Stuttgarter Stadtgrenze. Möhringen, Vaihingen, Degerloch und Plieningen liegen näher an uns als manche Straße im eigenen Stadtgebiet. Und trotzdem verläuft dort eine Linie, die für dieses Thema alles ändert: Ab der Stadtgrenze ist ein anderer Gutachterausschuss zuständig, mit einer anderen Geschäftsstelle und einer anderen Kartenausgabe.

Das merken Eigentümer meistens dann, wenn sie vergleichen wollen. Jemand mit einem Haus in Echterdingen und einem Elternhaus in Möhringen liest zwei Zahlen ab und legt sie nebeneinander. Nur stammen sie aus zwei getrennten Verfahren mit womöglich verschiedenen Stichtagen. Der Vergleich sieht sauber aus und ist es nicht.

Für die Stuttgarter Seite ist die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses die Abteilung Grundstücksbewertung des Stadtmessungsamts in der Kronenstraße 20. Sie erstattet Wertgutachten, ermittelt die Bodenrichtwerte, leitet die für die Wertermittlung erforderlichen Daten ab und führt die Kaufpreissammlung, alles nach §§ 192 ff. BauGB. Für die Frage nach Sanierungsgebieten ist eine andere Stelle zuständig, nämlich das Amt für Stadtplanung und Wohnen mit seiner Abteilung Stadterneuerung und Wohnbauentwicklung in der Eberhardstraße 10. Die betreut die städtebaulichen Sanierungsverfahren und Förderprogramme.

Eine Verwechslung räumen wir noch aus, weil sie im Gespräch regelmäßig vorkommt. Neben der Sanierungssatzung gibt es die Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB. Stuttgart wendet sie an, das belegt der amtliche Titel des städtischen Antragsformulars, der ausdrücklich auf § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 4 BauGB verweist. Das ist ein eigenes Instrument mit eigener Genehmigung. Es erzeugt keinen Sanierungsvermerk und keinen Ausgleichsbetrag. Wer beides in einen Topf wirft, kommt zu falschen Schlüssen.

Ob Sie im Stadtgebiet verkaufen oder auf den Fildern: Falls Sie wissen möchten, wo wir arbeiten und wie wir mit Immobilien an der Stadtgrenze umgehen, schauen Sie auf unsere Seite für Stuttgart-Möhringen. Und wenn Sie über einen Ort nachdenken, der dort nicht steht, sprechen Sie uns einfach an.

Zwei Anrufe, die die Frage klären

Sie brauchen dafür keine Recherche über Wochen. Der Weg ist kurz, wenn man ihn in der richtigen Reihenfolge geht.

Schritt 1 — Grundbuchauszug ansehen. Abteilung II ist die Stelle für Lasten und Beschränkungen. Steht dort ein Sanierungsvermerk, ist die Frage beantwortet und Sie gehen zu Schritt 3.

Schritt 2 — steht dort nichts, ist noch nichts entschieden. Der Vermerk unterbleibt, wenn die Satzung die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 ausgeschlossen hat. Fragen Sie deshalb beim Amt für Stadtplanung und Wohnen für Ihre Adresse nach: Liegt das Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, und wenn ja, in welchem Verfahren?

Schritt 3 — die Folgefragen stellen. Wenn Ihr Grundstück betroffen ist, sind es diese vier:

• Ist die Sanierung bereits abgeschlossen oder läuft sie noch (§§ 162, 163 BauGB)?
• Wurde für das Grundstück schon ein Ausgleichsbetrag festgesetzt oder eine Ablösung vereinbart?
• Welche Unterlagen verlangt die Stelle für den Genehmigungsantrag nach § 144 BauGB, und wer stellt ihn?
• Bezieht sich der abgelesene Bodenrichtwert auf den sanierungsbeeinflussten oder den unbeeinflussten Zustand?

Die Antworten gehören zu den Unterlagen, die ohnehin zusammenkommen müssen. Was am Notartermin sonst noch zusammenkommt, etwa das gemeindliche Vorkaufsrecht, haben wir gesondert beschrieben. Beides landet am Ende auf demselben Tisch.

Ehrlich gesagt ist der zweite Schritt der, den die meisten überspringen. Ein leeres Feld im Grundbuch fühlt sich nach Entwarnung an. Es ist bloß keine.

Was die Zahl über Ihr Haus nicht sagt

Bis hierhin ging es um Boden und um Verfahren. Ihr Haus kam nicht vor, und das ist kein Zufall: Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden einer Zone, Ihre Immobilie beschreibt er nicht.

In einem Sanierungs- oder Erhaltungsgebiet bekommt das eine zusätzliche Wendung. Dort können bauliche Änderungen einem eigenen Genehmigungsvorbehalt unterliegen, und zwar unabhängig davon, was der Bebauungsplan zulässt. Für die Frage, was sich an einem Haus noch machen lässt, heißt das: Erst klären, welches Regime gilt, dann planen. Matthias Hellwig ist freier Architekt und schaut sich Grundriss, Substanz und Umbaumöglichkeiten an, bevor jemand eine Zeichnung anfertigt. Sabine Hellwig sieht die Vermarktungsseite: Für wen ist so ein Objekt interessant, und welche Unterlagen wird dieser Käufer sehen wollen.

Die bauliche Einordnung bei einer Besichtigung ist dabei keine Planung. Eine konkrete Planung ist eine eigenständige Architektenleistung, die getrennt besprochen wird. Mehr dazu steht bei unseren Architektenleistungen; wenn es Ihnen vor allem um die bauliche Machbarkeit geht, schreiben Sie gern direkt an architekt@klarblickimmobilien.de.

Zwischenfazit: Der abgefragte Wert ist ein Ausgangspunkt. Was Ihre Immobilie am Markt trägt, entscheidet sich an ihrem Zustand, an ihren Möglichkeiten und daran, welche Verfahren im Hintergrund laufen.

Unsicher, wo Ihre Immobilie gerade steht? Bei Fragen einfach anrufen oder schreiben — wir sagen Ihnen offen, ob und wie wir Sie unterstützen können. → Gespräch anfragen

Häufige Fragen

Ist der Bodenrichtwert für Stuttgart online einsehbar? Ja. Die Landeshauptstadt stellt die Bodenrichtwertkarte ihres Gutachterausschusses über ein eigenes Portal bereit, aktuell in der Ausgabe 2026 mit Stichtag 01.01.2026 (Stand: August 2026). Daneben gibt es BORIS-BW als landesweites Portal der Gutachterausschüsse. Für eine schriftliche Auskunft ist die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in der Kronenstraße 20 zuständig; welche Auskünfte mit Gebühren verbunden sind, erfahren Sie dort.

Warum stehen bei manchen Grundstücken zwei Bodenrichtwerte? Weil das Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder Entwicklungsbereich liegt. § 16 Abs. 2 Satz 4 ImmoWertV verlangt dann die Angabe, ob sich der Wert auf den sanierungsbeeinflussten oder den unbeeinflussten Zustand bezieht. Führt die Gemeinde ein vereinfachtes Sanierungsverfahren nach § 142 Abs. 4 BauGB durch, entfällt diese Darstellungspflicht.

Kann ich mein Haus verkaufen, wenn es in einem Sanierungsgebiet liegt? Ja. Der Verkauf braucht zusätzlich die schriftliche Genehmigung der Gemeinde (§ 144 Abs. 2 Nr. 1 und 3 BauGB). Versagt werden darf sie nur, wenn Grund zur Annahme besteht, dass der Vorgang die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder ihren Zielen zuwiderlaufen würde. Planen Sie die Frist ein, statt sie zu ignorieren.

Wie lange dauert die Genehmigung nach § 144 BauGB? Entscheidet die Gemeinde, ist über den Antrag innerhalb eines Monats zu entscheiden. Durch Zwischenbescheid kann die Frist um höchstens drei Monate verlängert werden. Wird die Genehmigung nicht innerhalb der Frist versagt, gilt sie als erteilt (§ 145 Abs. 1 Satz 1 BauGB i. V. m. § 22 Abs. 5 Satz 2 bis 5 BauGB). Ist zusätzlich eine baurechtliche Genehmigung nötig, entscheidet die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde innerhalb von zwei Monaten.

Was ist ein Ausgleichsbetrag, und muss ich ihn beim Verkauf zahlen? Der Ausgleichsbetrag entspricht der sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwerts, also der Differenz zwischen Anfangswert und Endwert (§ 154 Abs. 2 BauGB). Geschuldet wird er von der Eigentümerin oder dem Eigentümer des Grundstücks, fällig nach Abschluss der Sanierung (§ 154 Abs. 1 und 3 BauGB). Wie er im konkreten Fall zwischen Verkäufer und Käufer behandelt wird, gehört in die Hand Ihrer Notarin oder Ihres Notars. Dazu beraten wir nicht.

Woher weiß ich, ob mein Grundstück überhaupt betroffen ist? Über zwei Wege. Im Grundbuchauszug steht der Sanierungsvermerk in Abteilung II, sofern einer eingetragen wurde. Da er entfällt, wenn die Satzung die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 ausgeschlossen hat, ersetzt das Grundbuch die Nachfrage nicht. Verbindlich Auskunft gibt die für Stadterneuerung zuständige Stelle der Stadt, in Stuttgart das Amt für Stadtplanung und Wohnen.

Gilt das alles auch für eine Eigentumswohnung? Die Genehmigungspflicht knüpft an das Grundstück im Sanierungsgebiet an, nicht an die Gebäudeart. Auch beim Verkauf einer Eigentumswohnung sollten Sie deshalb prüfen lassen, ob das Grundstück betroffen ist. Welche Nachweise Ihr konkreter Vertrag braucht, klärt die Notarin oder der Notar bei der Vorbereitung der Urkunde.

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Stand des Artikels: 21. August 2026. Die zitierten Rechtsgrundlagen und die amtlichen Angaben zu Zuständigkeit, Portal und Stichtag wurden am 20. August 2026 geprüft.

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Wenn Sie an Ihrer Zone eine Kennzeichnung entdecken, bringen Sie einfach den Grundbuchauszug mit. Dann klären wir im Gespräch, was das für Ihren Zeitplan bedeutet, bevor Sie einen Termin beim Notar machen.

Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen? Der erste Schritt ist bei uns immer das Gespräch. Wir hören uns Ihre Situation an, sehen uns die Immobilie an und sagen Ihnen offen, was wir für realistisch halten — auch dann, wenn die Antwort einmal nicht die gewünschte ist. Welche Leistungen mit Kosten verbunden sind, besprechen wir transparent, bevor eine Beauftragung erfolgt. Rufen Sie an: 0711 25515738, schreiben Sie an info@klarblickimmobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular. Unser Büro: Kernerstraße 6, 70771 Leinfelden-Echterdingen.