Zwischen Notartermin und der endgültigen Eigentumsumschreibung im Grundbuch vergehen oft mehrere Wochen. In dieser Zeit ist der Verkäufer formal noch Eigentümer, obwohl er bereits verkauft hat. Die Auflassungsvormerkung schließt genau diese Lücke: Sie wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und hält alle Verfügungen fern, die dem Käuferanspruch schaden könnten. Mit der Eintragung steht der Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung schwarz auf weiß im Grundbuch.
Was die Vormerkung konkret verhindert
Solange der Käufer noch nicht als Eigentümer eingetragen ist, bleibt der Verkäufer rechtlich handlungsfähig. Er könnte die Immobilie theoretisch ein zweites Mal verkaufen, neue Grundschulden bestellen oder Gläubiger könnten eine Zwangshypothek erwirken. All das wird durch die Auflassungsvormerkung blockiert. Jede Eintragung, die nach der Vormerkung ins Grundbuch kommt, ist dem Käuferanspruch nachrangig und im Konfliktfall unwirksam.
Das ist keine theoretische Vorsichtsmaßnahme. Gerade wenn zwischen Vertragsunterzeichnung und Kaufpreiszahlung finanzielle Schwierigkeiten beim Verkäufer auftreten, greift der Schutz der Vormerkung. Kaufen Sie eine Immobilie in Fellbach, Waiblingen oder Kernen im Remstal, läuft die Eintragung über das Grundbuchamt beim Amtsgericht Waiblingen. Seit der Zentralisierung 2017 ist es dort zuständig für den gesamten Rems-Murr-Kreis. Die Bearbeitungszeiten können je nach Auslastung variieren.
Wie die Eintragung abläuft
Der beurkundende Notar beantragt die Auflassungsvormerkung unmittelbar nach der Vertragsunterzeichnung beim Grundbuchamt. Das gehört zum Standardablauf und erfordert keinen gesonderten Auftrag. Grundlage ist die Auflassungserklärung des Verkäufers, die üblicherweise bereits im Kaufvertrag enthalten ist.
Sobald das Grundbuchamt die Eintragung bestätigt hat, gibt der Notar dem Käufer in der Regel das sogenannte Fälligkeitsschreiben. Es enthält alle Bedingungen, die vor der Kaufpreiszahlung erfüllt sein müssen. Erst dann sollte der Kaufpreis überwiesen werden. Eine Zahlung vor Eintragung der Vormerkung empfehlen wir ausdrücklich nicht. Seriöse Notare verhindern das durch entsprechende Zahlungsklauseln im Vertrag.
Nach vollständiger Kaufpreiszahlung und Vorliegen aller Genehmigungen trägt das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer ein. Die Auflassungsvormerkung wird dabei von Amts wegen gelöscht, ohne dass der neue Eigentümer etwas veranlassen muss.
Was die Auflassungsvormerkung kostet
Die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis und werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet, das bundeseinheitlich gilt. Ein regionaler Unterschied besteht hier nicht. Die Kosten für Eintragung und spätere Löschung der Vormerkung sind in der Regel Teil der gesamten Notar- und Grundbuchkosten, die der Käufer trägt. Bei den Kaufnebenkosten insgesamt sollten Sie neben diesen Kosten auch die Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent (Stand Baden-Württemberg) einkalkulieren.