Eine Grundschuld ist ein dingliches Recht an einem Grundstück: Sie berechtigt den Gläubiger, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstückswert zu beanspruchen. Anders als eine Hypothek ist sie nicht an eine konkrete Forderung geknüpft, sondern besteht rechtlich eigenständig. Eingetragen wird sie in Abteilung III des Grundbuchs. In der Praxis der Immobilienfinanzierung ist sie das bei weitem gebräuchlichste Sicherungsmittel.
Formen und Erscheinungsarten
Bei einer Buchgrundschuld existiert kein physisches Dokument; die Eintragung im Grundbuch genügt. Das ist heute der Regelfall. Die Briefgrundschuld wird zusätzlich durch einen Grundschuldbrief als Urkunde verbrieft, was die Übertragung erleichtert, aber in der Praxis seltener wird. Gehört die Grundschuld dem Eigentümer selbst, spricht man von einer Eigentümergrundschuld. Liegt sie zugunsten einer Bank oder eines anderen Dritten vor, handelt es sich um eine Fremdgrundschuld.
Der Normalfall im Bankgeschäft ist die Sicherungsgrundschuld. Sie wird durch eine Sicherungsabrede mit dem konkreten Darlehen verbunden. Genau diese Abrede ist das Bindeglied zwischen dem abstrakt wirkenden Recht und dem tatsächlichen Kredit: Sie legt fest, welche Forderungen gesichert sind, und gibt dem Eigentümer nach vollständiger Tilgung einen Anspruch auf Rückgabe oder Löschung der Grundschuld.
Bestellung: was dabei passiert und was es kostet
Die Bestellung einer Grundschuld erfordert eine notarielle Beurkundung. Der Eigentümer erteilt dabei die Eintragungsbewilligung, der Notar leitet alles Weitere ein. Im Grundbuch wird die Grundschuld mit Betrag und Zinssatz eingetragen. Das Darlehen zahlt die Bank in der Regel erst aus, wenn die Eintragung vorliegt oder gesichert ist.
Üblicherweise enthält die Bestellungsurkunde eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung. Das bedeutet: Im Ernstfall braucht die Bank kein Gerichtsurteil, sie kann unmittelbar vollstrecken. Für Eigentümer ist das eine weitreichende Erklärung, die in der Praxis oft unterschrieben wird, ohne dass ihr Gewicht vollständig bewusst ist.
Die Kosten für Notar und Grundbuch liegen zusammen bei rund 0,5 Prozent der Grundschuldsumme. Da Notargebühren bundeseinheitlich nach dem GNotKG berechnet werden, gibt es hier keinen regionalen Unterschied, ob Sie in Fellbach, Kernen im Remstal oder Waiblingen kaufen. Zuständig für die Grundbucheintragung im gesamten Rems-Murr-Kreis ist seit 2017 das Grundbuchamt beim Amtsgericht Waiblingen.
Was nach der Tilgung zu tun ist
Ein häufig übersehener Punkt: Die Grundschuld erlischt nicht automatisch, wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. Sie bleibt im Grundbuch eingetragen, bis Sie aktiv etwas unternehmen.
Zwei Wege stehen offen. Entweder Sie lassen die Grundschuld löschen, was etwa 0,2 Prozent des eingetragenen Betrags an Notar- und Grundbuchgebühren kostet. Oder Sie behalten sie als sogenannte Eigentümergrundschuld, um sie später bei einer Anschlussfinanzierung oder einem neuen Darlehen wieder zu nutzen. Das spart Kosten und Zeit, wenn ohnehin eine weitere Finanzierung absehbar ist.
Wer im Remstal verkauft, muss die Grundschuld in aller Regel vor dem Eigentumsübergang ablösen oder mit dem Käufer eine Lastenfreistellung beim Notar vereinbaren. Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung lohnt deshalb ein Blick in Abteilung III des Grundbuchs, bevor man sich auf Kaufpreis und Termin festlegt.
Vollstreckung: Wann die Bank handeln darf
Die Bank darf aus der Grundschuld nur dann vollstrecken, wenn auch der Sicherungsfall eingetreten ist, das heißt, wenn die Darlehensforderung tatsächlich fällig und nicht bedient wird. Das ergibt sich aus der Sicherungsabrede. Einwendungen, die sich aus dieser Abrede ergeben, kann der Eigentümer der Vollstreckung entgegenhalten. Bei vorübergehenden Zahlungsschwierigkeiten gibt es zudem die Möglichkeit, beim Gericht Vollstreckungsschutz zu beantragen. Die sofort vollstreckbare Urkunde ist kein Freifahrtschein, aber eine sehr ernste Ausgangslage.