Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem für jedes Grundstück in Deutschland festgehalten wird, wem es gehört, welche Rechte daran bestehen und womit es belastet ist. Geführt wird es vom Grundbuchamt, das seit 2017 für Fellbach, Kernen im Remstal und Waiblingen zentral beim Amtsgericht Waiblingen angesiedelt ist. Jedes Grundstück hat ein eigenes Grundbuchblatt, und Eigentumsübertragungen werden erst mit der Eintragung rechtswirksam: Der Kaufvertrag beim Notar allein macht Sie noch nicht zum Eigentümer.
Was im Grundbuchblatt steht
Jedes Grundbuchblatt beginnt mit der Aufschrift: Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Band- und Blattnummer. Daran schließt sich das Bestandsverzeichnis an, das das Grundstück mit Gemarkung, Flur, Flurstück, Lage und Größe beschreibt.
Die eigentlichen Inhalte verteilen sich auf drei Abteilungen. Abteilung I nennt den oder die aktuellen Eigentümer, bei Miteigentum mit den jeweiligen Bruchteilen, und führt alle Eigentumswechsel chronologisch auf. Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen: Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Auflassungsvormerkungen und Verfügungsbeschränkungen. Abteilung III ist den Grundpfandrechten vorbehalten, also Grundschulden und Hypotheken mitsamt ihrer Rangfolge.
Grundpfandrechte und ihre Rangfolge
Die Grundschuld ist heute das mit Abstand gebräuchlichste Grundpfandrecht. Banken lassen sie als Sicherheit für Immobiliendarlehen eintragen, mit Betrag und Zinssatz. Wichtig zu wissen: Die Grundschuld erlischt nicht automatisch, wenn das Darlehen zurückgezahlt ist. Sie bleibt im Grundbuch, bis sie ausdrücklich gelöscht wird.
Die Hypothek ist das ältere, akzessorische Grundpfandrecht, das direkt an die zugrunde liegende Forderung gebunden ist und mit der Tilgung sinkt. Im heutigen Finanzierungsalltag spielt sie kaum noch eine Rolle.
Die Rangfolge richtet sich nach dem Datum der Eintragung. Wer im ersten Rang steht, wird bei einer Zwangsversteigerung zuerst bedient. Je weiter hinten im Rang, desto größer das Ausfallrisiko für den Gläubiger. Das wirkt sich direkt auf die Finanzierungskonditionen aus: Eine nachrangige Grundschuld bedeutet für die Bank ein höheres Risiko und damit für Sie als Eigentümer meistens einen schlechteren Zinssatz.
Der öffentliche Glaube des Grundbuchs
Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Das bedeutet: Wer sich beim Kauf auf den Inhalt des Grundbuchs verlässt, ist rechtlich geschützt, auch wenn der eingetragene Eigentümer in Wirklichkeit nicht verfügungsberechtigt sein sollte. Die gesetzliche Grundlage dafür ist § 892 BGB. Einzige Ausnahmen sind Bösgläubigkeit des Käufers oder ein eingetragener Widerspruch. Dieser Schutz ist keine Formalität, sondern das Fundament, auf dem der gesamte Immobilienmarkt funktioniert.
Was das Grundbuch Sie beim Kauf kostet
Die Gebühren für Grundbucheintragungen richten sich nach dem Geschäftswert und sind bundeseinheitlich im GNotKG geregelt. Als grobe Orientierung: Die Eigentumsumschreibung kostet etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises, die Eintragung einer Grundschuld ebenfalls rund 0,5 Prozent des Grundschuldbetrags, die Löschung einer Grundschuld etwa 0,2 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer Grundschuld von 300.000 Euro summieren sich die reinen Grundbuchkosten auf etwa 1.900 Euro. Hinzu kommen die Notargebühren, die separat berechnet werden.
Worauf Sie vor dem Kauf achten sollten
Fordern Sie vor dem Notartermin einen aktuellen Grundbuchauszug an und prüfen Sie, ob der eingetragene Eigentümer mit dem Verkäufer übereinstimmt. Schauen Sie in Abteilung II genau hin: Wegerechte oder Leitungsrechte zugunsten Dritter bleiben beim Verkauf bestehen und gehen auf Sie über. Vereinbaren Sie vertraglich die Lastenfreistellung, also die Löschung aller nicht übernommenen Belastungen aus Abteilung III vor oder mit der Kaufpreiszahlung.
Nach dem Notartermin lässt der Notar zunächst eine Auflassungsvormerkung in Abteilung II eintragen. Diese sichert Ihren Anspruch auf das Grundstück, bevor Sie den Kaufpreis überweisen. Die eigentliche Eigentumsumschreibung auf Ihren Namen folgt, sobald der Kaufpreis eingegangen und die Grunderwerbsteuer (in Baden-Württemberg 5,0 Prozent) bezahlt ist. Parallel dazu wird die Grundschuld für Ihre Finanzierung eingetragen. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen unklare Einträge in Abteilung II die Baugenehmigung verzögert haben. Ein früher Blick ins Grundbuch spart regelmäßig Zeit und Ärger.