Wer eine Immobilie verkauft oder kauft, ist erst dann rechtlich neuer Eigentümer, wenn sein Name in Abteilung I des Grundbuchs steht. Der notarielle Kaufvertrag ist der notwendige Startpunkt dieses Vorgangs, aber noch keine Eigentumsübertragung. Zwischen Vertragsunterzeichnung und Grundbucheintrag vergehen in der Regel mehrere Wochen bis Monate, in denen beide Seiten rechtlich geschützt, aber noch nicht am Ziel sind.
Vom Kaufvertrag bis zur Eintragung
Der Notar beurkundet Kaufvertrag und Auflassung in einem Termin. Die Auflassung ist die förmliche Einigung beider Parteien, dass das Eigentum übergehen soll. Unmittelbar danach beantragt der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese Vormerkung sichert den Käufer: Solange sie eingetragen ist, kann der Verkäufer die Immobilie nicht noch einmal an jemand anderen verkaufen oder unangekündigt belasten.
Die eigentliche Umschreibung des Eigentümers in Abteilung I erfolgt erst, wenn alle Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehört der vollständige Eingang des Kaufpreises, eine Löschungsbewilligung für bestehende Grundschulden des Verkäufers und der Verzicht der Gemeinde auf ein etwaiges Vorkaufsrecht. Erst dann erteilt der Notar dem Grundbuchamt die Eintragungsanweisung. Das Grundbuchamt für Fellbach, Kernen im Remstal und Waiblingen ist seit 2017 zentral beim Amtsgericht Waiblingen angesiedelt. Ein Rechtspfleger prüft dort die formellen Voraussetzungen, bevor die Umschreibung vorgenommen wird. Für diesen letzten Schritt sollten Sie realistisch vier bis acht Wochen einplanen, in Phasen mit hohem Aufkommen auch länger.
Wirtschaftlicher und rechtlicher Übergang fallen auseinander
In der Praxis übergeben Verkäufer den Schlüssel meist, sobald der Kaufpreis gezahlt ist, also vor der Grundbucheintragung. Ab diesem Übergabetag trägt der Käufer Nutzen und Lasten der Immobilie: Betriebskosten, Grundsteuer anteilig und das Risiko bei einem Schadensfall. Die Gebäudeversicherung sollte deshalb am Übergabetag auf den Käufer umgestellt werden, nicht erst nach der Grundbucheintragung.
Steuerlich gibt es zwei relevante Stichtage: Die Grunderwerbsteuer entsteht mit Abschluss des Kaufvertrags. In Baden-Württemberg beträgt sie 5,0 Prozent des Kaufpreises, und der Käufer trägt sie in der Regel allein. Die Spekulationsfrist bei einer späteren Weiterveräußerung läuft hingegen ab dem Tag der Grundbucheintragung, nicht ab dem Übergabetag.
Was die Übertragung kostet
Die Nebenkosten einer Eigentumsübertragung summieren sich spürbar. Notarkosten für Beurkundung und Abwicklung liegen erfahrungsgemäß bei rund 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises, die Grundbuchkosten für Eigentumsumschreibung und das Löschen alter Belastungen bei rund 0,5 Prozent. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent. Wer im Remstal eine Immobilie zum Wert von 600.000 Euro kauft, zahlt allein an Grunderwerbsteuer 30.000 Euro, bevor er auch nur eine Handwerkerrechnung sieht. Diese Beträge müssen aus Eigenkapital kommen, weil Banken sie in der Regel nicht mitfinanzieren.
Sonderfälle: Erbe, Schenkung, Zwangsversteigerung
Nicht jede Eigentumsübertragung geht auf einen Kaufvertrag zurück. Bei einem Erbfall geht das Eigentum kraft Gesetz auf die Erben über, sobald der Erbfall eintritt. Der Grundbucheintrag folgt nach, wenn der Erbschein beim Grundbuchamt vorgelegt wird. Eine Schenkung unter Lebenden ist notariell zu beurkunden und löst Schenkungsteuer aus, wobei die Freibeträge je nach Verwandtschaftsgrad erheblich variieren. Bei einer Zwangsversteigerung tritt der Eigentumswechsel mit dem gerichtlichen Zuschlag ein, also ohne klassischen Kaufvertrag.
Verzögerungen bei der Grundbuchumschreibung sind in allen Fällen möglich. Enthält das Grundbuch fehlerhafte Einträge, muss zuerst eine Berichtigung beantragt werden. Das kostet Zeit und manchmal Nerven, lässt sich aber durch sorgfältige Vorbereitung der Unterlagen vor dem Notartermin abkürzen.
Häufige Frage:
„Der Notar sagt, der Kaufpreis ist eingegangen. Warum stehe ich noch nicht im Grundbuch?”
Der Notar kann die Eigentumsumschreibung erst dann beim Grundbuchamt in Waiblingen beantragen, wenn alle Freigabevoraussetzungen vorliegen: Kaufpreis auf dem Notaranderkonto oder direkt beim Verkäufer, Löschungsbewilligung der finanzierenden Bank des Verkäufers und schriftlicher Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde. Liegt eine dieser drei Positionen noch nicht vor, wartet der Notar. Wenn dann der Antrag gestellt ist, prüft der Rechtspfleger am Amtsgericht Waiblingen die Unterlagen in eigener Reihenfolge. In normalen Zeiten dauert das vier bis sechs Wochen. Das ist kein Fehler, sondern der planmäßige Ablauf.