Der Notar ist ein vom Staat bestellter Träger eines öffentlichen Amtes. Er beurkundet Rechtsgeschäfte, berät beide Vertragsparteien neutral und ist bei jedem Grundstücksverkauf gesetzlich zwingend vorgeschrieben. Ohne notarielle Beurkundung ist ein Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Wohnung schlicht unwirksam, egal was die Parteien untereinander vereinbart haben.
Stellung und Pflichten
Der entscheidende Punkt, den viele unterschätzen: Der Notar ist keiner der beiden Seiten verpflichtet. Er steht zwischen Käufer und Verkäufer und muss beide gleichermaßen beraten und über Risiken aufklären. Das ist gesetzliche Pflicht, keine Kulanz. Wenn im Vertrag etwas steht, das eine Partei erkennbar benachteiligt, muss er darauf hinweisen. Er ist zur Verschwiegenheit verpflichtet und unterliegt der Aufsicht der Notarkammer.
Für Sie als Eigentümer bedeutet das: Sie können und sollen beim Beurkundungstermin Fragen stellen. Der Notar ist der richtige Ansprechpartner, um die Klauseln im Vertrag zu verstehen. Für eine rechtliche Beratung im eigenen Interesse, also wenn Sie wissen wollen, ob eine Vereinbarung gut oder schlecht für Sie ist, empfiehlt sich bei komplexen Sachverhalten ergänzend ein eigener Anwalt.
Was der Notar beim Immobilienkauf tatsächlich erledigt
Der Notar entwirft den Kaufvertrag auf Basis der Vereinbarungen beider Parteien. Bei Verbrauchergeschäften muss der Entwurf mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin vorliegen. Diese Zeit sollten Sie nutzen und den Entwurf gründlich lesen, Unklarheiten notieren und beim Termin ansprechen.
Beim Beurkundungstermin liest der Notar den gesamten Vertrag vor, erklärt ihn und prüft die Identität aller Beteiligten. Danach übernimmt er die Abwicklung: Er beantragt die Auflassungsvormerkung, die den Käufer im Grundbuch absichert, bevor der Kaufpreis fließt. Er stellt die Fälligkeitsmitteilung aus, sobald alle Bedingungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt sind, und beantragt anschließend die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt. Seit 2017 ist das Grundbuchamt für Fellbach, Kernen und Waiblingen zentral beim Amtsgericht Waiblingen angesiedelt.
Außerdem zeigt der Notar den Kaufvertrag dem Finanzamt an. Erst wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die keine Umschreibung erfolgt. In Baden-Württemberg beträgt dieser Steuersatz 5,0 Prozent des Kaufpreises.
Kosten: einheitlich nach Gesetz, nicht verhandelbar
Notargebühren sind bundesweit einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Es gibt keinen regionalen Unterschied und keinen Spielraum für Verhandlungen. Die Höhe richtet sich nach dem Kaufpreis. Als grobe Orientierung: Notar- und Grundbuchkosten zusammen liegen typischerweise bei etwa 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Objekt in Fellbach oder Kernen im Remstal, wo Bodenrichtwerte am oberen Rand des Kreises liegen und Kaufpreise entsprechend, kann das schnell einen vierstelligen Betrag ausmachen.
Die Kosten setzen sich aus mehreren Gebührentatbeständen zusammen: Beurkundung, Vollzug, Betreuung, Entwurf und gegebenenfalls Beglaubigungen werden jeweils separat berechnet.
Wer wählt den Notar, wer zahlt?
Das Recht, den Notar auszuwählen, liegt üblicherweise beim Käufer, weil er die Kosten trägt. Als Verkäufer haben Sie grundsätzlich keine Veto-Möglichkeit, sofern ein zugelassener Notar beauftragt wird. In der Praxis einigen sich die Parteien oft gemeinsam auf einen Notar. Falls ein Beteiligter am Termin verhindert ist, kann er eine andere Person bevollmächtigen. Diese Vollmacht muss notariell beglaubigt sein, andernfalls ist sie für das Grundbuchamt nicht verwendbar.