Bei den meisten Immobiliendarlehen endet die Zinsbindung nach 10, 15 oder 20 Jahren, während die Restschuld noch lange nicht getilgt ist. Genau in diesem Moment brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung: eine Vereinbarung über neue Konditionen für den verbleibenden Kreditbetrag. Wie gut oder schlecht diese Konditionen ausfallen, hängt stark davon ab, wie früh und wie aktiv Sie sich darum kümmern.
Prolongation: der bequeme, aber nicht immer günstige Weg
Drei bis sechs Monate vor Ende der Zinsbindung schickt Ihre Bank ein Verlängerungsangebot. Kein neuer Vertrag, keine erneute Grundschuldbestellung, kein großer Papieraufwand. Die Bank kennt Ihre Bonität und die Immobilie bereits, der Prozess läuft oft vollständig digital. Das klingt praktisch, und das ist es auch.
Das Problem: Banken wissen, dass viele Kunden aus Bequemlichkeit unterschreiben. Deshalb sind Prolongationsangebote selten die günstigsten Konditionen, die das Haus zu bieten hat. Holen Sie vor der Unterschrift mindestens zwei Vergleichsangebote ein. Allein die Tatsache, dass Sie das tun, verbessert Ihre Verhandlungsposition gegenüber der Hausbank erheblich. Bei einer Restschuld von 200.000 Euro und zehn weiteren Jahren Laufzeit macht schon ein halber Prozentpunkt Unterschied mehrere tausend Euro aus.
Umschuldung: mehr Aufwand, oft mehr Ersparnis
Wechseln Sie zur Anschlussfinanzierung die Bank, spricht man von Umschuldung. Die neue Bank löst das alte Darlehen ab und übernimmt die im Grundbuch eingetragene Grundschuld oder bestellt eine neue. Das dauert vier bis acht Wochen und erfordert eine frische Bonitätsprüfung sowie aktuelle Unterlagen zur Immobilie.
Die Kosten sind überschaubar: Für die Übertragung oder Neueintragung der Grundschuld fallen je nach Darlehenssumme einige Hundert Euro an. Dieser Betrag ist schnell zurückgewonnen, wenn der neue Zinssatz spürbar unter dem alten liegt. Das Grundbuchamt für Fellbach, Kernen und Waiblingen ist seit 2017 zentral beim Amtsgericht Waiblingen angesiedelt, die Abwicklung läuft also über eine Stelle.
Forward-Darlehen: Zinsen früh einfrieren
Wenn Ihre Zinsbindung noch Jahre läuft, Sie aber steigende Marktzinsen erwarten, kann ein Forward-Darlehen sinnvoll sein. Damit sichern Sie sich einen Zinssatz für die spätere Anschlussfinanzierung, bis zu fünf Jahre im Voraus. Die Bank verlangt dafür einen Aufschlag, der je nach Vorlaufzeit in der Größenordnung von ein bis drei Hundertstel Prozent pro Monat liegt.
Ob sich das rechnet, ist eine Wette auf die Zinsentwicklung. Steigen die Zinsen stärker als der Forward-Aufschlag, haben Sie gewonnen. Bleiben sie stabil oder fallen sie, zahlen Sie drauf. Eine belastbare Prognose kann Ihnen niemand liefern, also kalkulieren Sie ehrlich durch, welches Szenario Sie nachts besser schlafen lässt.
Wann anfangen, worauf achten
Beginnen Sie spätestens zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit dem Vergleich. Schauen Sie nicht nur auf den Zinssatz, sondern auch auf Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit, die Rate bei Bedarf anzupassen. Wer nach zehn Jahren noch in einem laufenden Darlehen sitzt, darf dieses übrigens mit sechs Monaten Kündigungsfrist ablösen, unabhängig davon, wie lang die vereinbarte Zinsbindung ursprünglich war. Das gibt Ihnen mehr Spielraum, als viele vermuten.