Die Annuität ist die periodische, gleichbleibende Rate, mit der Sie ein Darlehen zurückzahlen. Sie besteht immer aus zwei Teilen: dem Zinsanteil, der auf die verbleibende Restschuld berechnet wird, und dem Tilgungsanteil, der die Schuld tatsächlich abbaut. Weil die Restschuld mit jeder Zahlung sinkt, verschiebt sich das Verhältnis im Laufe der Zeit: Der Zinsanteil schrumpft, der Tilgungsanteil wächst. Die monatliche Gesamtbelastung bleibt dabei konstant.
So funktioniert die Annuität in der Praxis
Ein Rechenbeispiel macht das greifbarer. Bei einem Darlehen von 300.000 Euro, einem Zinssatz von 3,5 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent ergibt sich eine jährliche Annuität von 5,5 Prozent, also 16.500 Euro. Das entspricht einer monatlichen Rate von 1.375 Euro. Im ersten Jahr entfallen davon rund 10.500 Euro auf Zinsen und 6.000 Euro auf die Tilgung. Im zwanzigsten Jahr hat sich das Verhältnis umgekehrt: Die Tilgung liegt bei rund 11.000 Euro, der Zinsanteil bei etwa 5.500 Euro. Die monatliche Rate hat sich kein einziges Mal verändert.
Diese automatische Verschiebung ist kein Zufall, sondern das Konstruktionsprinzip des Annuitätendarlehens. Sie müssen nichts steuern. Was sich ändert, ist unsichtbar im Hintergrund, für Ihre Haushaltsplanung bleibt der Betrag identisch.
Anfängliche Tilgung: Der entscheidende Stellhebel
Wie lange Sie zahlen und wie viel Sie insgesamt für das Darlehen aufwenden, hängt maßgeblich davon ab, wie hoch Sie den anfänglichen Tilgungssatz wählen. Bei denselben 300.000 Euro und 3,5 Prozent Zins dauert die vollständige Rückzahlung mit 1 Prozent Tilgung rund 46 Jahre. Mit 2 Prozent sind es etwa 28 Jahre, mit 3 Prozent rund 21 Jahre, mit 4 Prozent noch etwa 17 Jahre.
Der Unterschied in den Gesamtkosten ist erheblich. Eine niedrige Anfangstilgung mag die monatliche Rate erträglich wirken lassen, verlängert aber die Laufzeit und damit die Zinszahlungen um viele Tausend Euro. Bei Kaufpreisen im Remstal, wo Bodenwerte in Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Ende des Kreises liegen und Darlehensbeträge entsprechend hoch ausfallen, summiert sich dieser Effekt schnell.
Zinsbindung, Sondertilgung und was nach der Bindung kommt
Die Annuität gilt für die vereinbarte Zinsbindungsfrist, typischerweise 10, 15 oder 20 Jahre. Danach brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung, die zu den dann geltenden Marktbedingungen abgeschlossen wird. Läuft die Bindung aus und das Zinsniveau ist gestiegen, kann sich Ihre monatliche Belastung spürbar erhöhen. Planen Sie deshalb mindestens 12 bis 24 Monate vor Ablauf der Bindung, was als Nächstes kommt.
Nach zehn Jahren haben Sie außerdem gesetzlich das Recht, jedes Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen, unabhängig von der ursprünglich vereinbarten Zinsbindung. Das gibt Ihnen Flexibilität, wenn sich bessere Konditionen bieten.
Zusätzlich zur planmäßigen Annuität können Sie Sondertilgungen leisten, also außerplanmäßige Zahlungen, die die Restschuld direkt reduzieren. Üblich sind 5 bis 10 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr. Dieses Recht müssen Sie im Vertrag explizit vereinbaren. Wer die Möglichkeit hat und darauf verzichtet, verschenkt Flexibilität.
Was Sie beim Vergleich wirklich ansehen sollten
Der Nominalzins bestimmt die Annuität rechnerisch. Für den Vergleich mehrerer Angebote ist er aber kaum tauglich, weil Nebenkosten und Konditionen darin nicht enthalten sind. Der Effektivzins bildet die tatsächliche jährliche Belastung ab und ist die einzig sinnvolle Vergleichsgröße. Holen Sie mindestens drei bis fünf Angebote ein und vergleichen Sie den Tilgungsplan, insbesondere die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Die unterscheidet sich zwischen Angeboten mit ähnlichem Effektivzins oft deutlich.
Wer vermietet statt selbst zu nutzen, kann die Darlehenszinsen in voller Höhe als Werbungskosten geltend machen. Das gilt für den Zinsanteil der Annuität, nicht für den Tilgungsanteil.
Häufige Frage:
„Wir wollen im nächsten Jahr kaufen. Sollten wir lieber eine niedrige Rate und hohe Rücklage wählen oder so viel tilgen wie möglich?”
Das kommt auf Ihren Kaufpreis, Ihr Eigenkapital und Ihre berufliche Planungssicherheit an. Als grobe Orientierung: Eine Tilgung unter 2 Prozent ist nur dann vertretbar, wenn Sie regelmäßig Sondertilgungen einplanen. Wer keine Reserve mehr hat, sitzt bei unerwarteten Kosten schnell fest. Im Remstal, wo Kaufpreise und damit Darlehensbeträge vergleichsweise hoch sind, empfehlen wir in der Regel, die anfängliche Tilgung und eine Sondertilgungsoption gemeinsam zu verhandeln, statt die monatliche Rate auf Maximum zu stellen.