Ein Darlehen ist ein Vertrag, bei dem eine Bank oder ein anderer Kreditgeber einem Kreditnehmer einen Geldbetrag überlässt, der zu festgelegten Bedingungen zurückgezahlt wird. Im Immobilienkauf ist das Darlehen fast immer grundpfandrechtlich besichert: Die Bank lässt eine Grundschuld oder Hypothek ins Grundbuch eintragen und erhält damit das Recht, die Immobilie im Zahlungsausfall zwangsversteigern zu lassen. Welche Konditionen Sie bekommen, hängt im Wesentlichen von Ihrer Bonität, dem eingebrachten Eigenkapital und der gewählten Zinsbindungsdauer ab.
Darlehensarten im Überblick
Das Annuitätendarlehen ist die im Remstal wie bundesweit weitaus häufigste Form. Sie zahlen eine gleichbleibende monatliche Rate, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil besteht. Mit jeder Zahlung sinkt der ausstehende Restbetrag, der Zinsanteil fällt, der Tilgungsanteil steigt. Die Zinsbindung wird meist auf 10 bis 20 Jahre festgeschrieben, danach ist eine Anschlussfinanzierung nötig.
Daneben gibt es das Volltilgerdarlehen: Hier sind Laufzeit und Rate so berechnet, dass das Darlehen am Ende vollständig abgezahlt ist, ohne offene Restschuld. Das schafft Planungssicherheit, verlangt aber in der Regel eine höhere monatliche Rate.
Zwei weitere Varianten sind situationsabhängig relevant. Das endfällige Darlehen, bei dem Sie während der Laufzeit nur Zinsen zahlen und den Kapitalbetrag am Ende in einer Summe tilgen, war früher bei koppelbaren Sparverträgen verbreitet, wird heute aber selten empfohlen. Das Forward-Darlehen sichert Ihnen heute schon die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung, die erst in bis zu 60 Monaten startet. Das lohnt sich, wenn die Zinsen absehbar steigen und Sie Sicherheit wollen.
Kosten, die über den Zinssatz hinausgehen
Der Sollzins beschreibt nur den reinen Preis für das geliehene Kapital. Aussagekräftiger für den Vergleich verschiedener Angebote ist der Effektivzins, der zusätzliche Kosten wie Kontoführungsgebühren einrechnet. Achten Sie beim Vergleich darauf, dass beide Angebote dieselbe Zinsbindungsdauer und denselben Tilgungssatz zugrunde legen, sonst vergleichen Sie zwei verschiedene Dinge.
Sondertilgungsrechte ermöglichen es, jährlich einen Teil des Darlehens außerplanmäßig zurückzuzahlen, üblicherweise 5–10 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das verkürzt die Laufzeit und senkt die Gesamtkosten spürbar.
Planen Sie außerdem Bereitstellungszinsen ein: Wird das Darlehen bereitgestellt, aber noch nicht abgerufen, etwa weil der Bau läuft oder sich der Notartermin verzögert, verlangen die meisten Banken monatlich etwa 0,15–0,25 Prozent auf den nicht abgerufenen Betrag. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen sich Bauprojekte um Monate verzögert haben und dieser Posten unerwartet ins Gewicht fiel.
Eigenkapital und Beleihung
Die Bank bewertet die Immobilie mit einem eigenen Beleihungswert, der in der Regel unter dem Kaufpreis liegt, weil sie konservativ kalkuliert. Bis zur Beleihungsgrenze von üblicherweise 60–80 Prozent dieses Wertes bekommen Sie die günstigsten Konditionen. Alles darüber ist für die Bank riskanter und schlägt sich im Zinssatz nieder.
Bei Kaufpreisen im oberen Bereich, wie sie in Fellbach, Kernen im Remstal und Waiblingen durch die Stuttgarter Nähe und Bodenrichtwerte am oberen Rand des Kreises entstehen, bedeutet das: Die Eigenkapitallücke bis zur Beleihungsgrenze ist in absoluten Zahlen schnell erheblich. Wer 20–30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln mitbringt, erzielt deutlich bessere Konditionen als jemand mit weniger oder keinem Eigenkapital. Eine Vollfinanzierung ist möglich, kostet aber typischerweise 0,3–1 Prozentpunkte mehr im Jahr.
Staatliche Förderung nicht vergessen
KfW und BAFA bieten zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für energieeffizientes Bauen und Sanieren, für Familien sowie für bestimmte Nutzungsformen. Wichtig: Die meisten Programme müssen vor Beginn des Vorhabens beantragt werden, eine nachträgliche Förderung ist ausgeschlossen. Es lohnt sich, diese Möglichkeiten frühzeitig in die Finanzierungsrechnung einzubeziehen und nicht erst dann, wenn der Kaufvertrag schon unterschrieben ist.