Wenn die Zinsbindung eines Immobiliendarlehens ausläuft, endet zwar die vereinbarte Konditionen, nicht aber das Darlehen selbst. Die Prolongation ist die einfachste Antwort auf diesen Moment: Sie verlängern den Vertrag mit Ihrer bisherigen Bank zu neu ausgehandelten Konditionen, ohne die Finanzierung komplett neu aufzustellen. Das klingt unkompliziert, und das ist es auch. Die Frage ist nur, was diese Bequemlichkeit kostet.
So läuft eine Prolongation ab
Üblicherweise schickt Ihre Bank drei bis sechs Monate vor dem Ende der Zinsbindung ein Prolongationsangebot. Darin stehen der neue Zinssatz, eine Laufzeit sowie Angaben zur Tilgung. Dieses Angebot ist ein Ausgangspunkt, kein Fixum.
Sie können und sollten in dieser Phase Vergleichsangebote anderer Banken einholen. Wer mit einem konkreten Konkurrenzangebot in die Verhandlung geht, hat deutlich mehr Spielraum als jemand, der das Erstangebot kommentarlos unterschreibt. Banken kalkulieren bei Prolongationen damit, dass ein Teil ihrer Kunden den Wechsel scheut. Diesen Vorteil geben sie selten freiwillig ab.
Entscheiden Sie sich für die Prolongation, reicht in den meisten Fällen eine Unterschrift. Keine neue Bonitätsprüfung, kein Notar, keine Änderung im Grundbuch.
Was sich neu verhandeln lässt
Neben dem Zinssatz, der vom aktuellen Marktniveau, Ihrer Bonität und dem Verhältnis von Restschuld zu Immobilienwert abhängt, können Sie bei einer Prolongation häufig auch den Tilgungssatz anpassen. Wer schneller entschulden möchte, erhöht ihn. Außerdem lohnt es sich, Sondertilgungsrechte für die neue Laufzeit ausdrücklich zu vereinbaren, falls sie nicht ohnehin im Vertrag stehen. Solche Rechte fehlen beim Erstangebot manchmal schlicht, weil niemand danach gefragt hat.
Die Zinsbindungsfrist für die Verlängerung liegt typischerweise zwischen fünf und zwanzig Jahren. Bei der Wahl der Laufzeit spielt die eigene Einschätzung zur Zinsentwicklung eine Rolle: Wer steigende Zinsen erwartet, sichert sich lieber lang.
Die Grenzen der Prolongation
Was die Prolongation nicht leistet: Sie können bei dieser Gelegenheit das Darlehen in der Regel weder aufstocken noch mit einem zweiten Darlehen zusammenlegen. Wenn Sie vorhaben, in absehbarer Zeit zu sanieren oder umzubauen, zum Beispiel eine energetische Modernisierung an einem Bestandsgebäude in Fellbach oder Kernen, ist der Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung eine gute Gelegenheit, solche Vorhaben in die Finanzierungsstruktur einzubauen. Das geht bei einem Bankwechsel oft einfacher als bei einer schlichten Prolongation.
Die Bequemlichkeit der Prolongation hat also ihren Preis: Wer nur verlängert, lässt Spielraum für Neugestaltung ungenutzt.
Was Sie außerdem wissen sollten
Unabhängig von der Zinsbindung haben Sie nach zehn Jahren Kreditlaufzeit ein Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB. Das bedeutet: Auch wenn Ihre Zinsbindung noch läuft, können Sie das Darlehen nach Ablauf dieser Frist mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Wer das nicht auf dem Schirm hat, verlängert manchmal ein Darlehen, das er bereits hätte kündigen können.
Beim Vergleich von Prolongation und Umschuldung zu einer anderen Bank gilt: Ein niedrigerer Zinssatz ist noch kein Argument für den Wechsel, solange die Kosten für Grundbuchänderung und eventuelle Abtretungsgebühren nicht gegengerechnet sind. Erst die Gesamtbetrachtung über die neue Laufzeit ergibt ein verlässliches Bild.
Häufige Frage:
Muss ich das Prolongationsangebot meiner Bank annehmen, oder kann ich einfach wechseln?
Nein, Sie sind nicht gebunden. Das Angebot Ihrer Bank ist ein Vorschlag, dem Sie zustimmen, den Sie ablehnen oder über den Sie verhandeln können. Wenn Sie zu einer anderen Bank wechseln möchten, ist das eine Umschuldung, verbunden mit einer Grundbuchänderung und den damit einhergehenden Kosten. Ob sich das lohnt, hängt vom Zinsvorteil und der Restlaufzeit ab. Als Faustregel gilt: Mindestens sechs Monate vor Zinsbindungsende sollten Sie sich Vergleichsangebote einholen, damit Sie in Ruhe rechnen können, statt unter Zeitdruck zu unterschreiben.