Die Zinsbindung, im Bankvertrag meist als Sollzinsbindung bezeichnet, legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz eines Immobiliendarlehens unveränderlich gilt. Für diesen Zeitraum bleibt Ihre monatliche Rate konstant, egal was an den Kapitalmärkten passiert. Erst wenn die Bindungsfrist abläuft, müssen Sie neu verhandeln.
Kurze, mittlere oder lange Frist: Was wählen?
Banken bieten Zinsbindungen üblicherweise zwischen fünf und dreißig Jahren an. Die häufigsten Varianten sind fünf, zehn und fünfzehn Jahre.
Eine kurze Bindung von fünf Jahren hat in der Regel den niedrigsten Zinssatz. Das klingt attraktiv, bedeutet aber: Steigen die Zinsen bis zum Ende der Frist, liegt die Anschlussfinanzierung deutlich teurer. Dieses Risiko ist real und wird von Käufern gern unterschätzt.
Zehn Jahre gelten als Standardlaufzeit und bieten ein ausgewogenes Verhältnis aus Konditionen und Planbarkeit. Dazu kommt ein gesetzlicher Vorteil: Nach § 489 BGB können Sie jedes Darlehen nach zehn Jahren vollständiger Valutierung mit sechs Monaten Kündigungsfrist auflösen, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Das gilt auch dann, wenn Sie ursprünglich fünfzehn oder zwanzig Jahre vereinbart haben.
Fünfzehn Jahre und länger kosten einen Zinsaufschlag gegenüber der Zehn-Jahres-Variante. Im Gegenzug entfällt das Anschlussrisiko für eine längere Phase. Bei einem Kaufpreis im Remstal, wo Bodenwerte in Fellbach, Kernen oder Waiblingen regelmäßig am oberen Rand des Kreises liegen, kann eine lange Bindung die Finanzierungsplanung deutlich entspannen.
Grundregel: Bei niedrigem Zinsniveau lohnt sich eine lange Bindung, um günstige Konditionen zu sichern. Bei bereits hohem Niveau sprechen gute Argumente für eine kürzere Frist, damit Sie bei einer Zinswende früh wieder verhandeln können.
Was am Ende der Laufzeit auf Sie zukommt
Bei zehn Jahren Zinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent haben Sie nach Ablauf der Frist je nach Zinssatz noch rund 70–80 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme als Restschuld. Das ist der Betrag, den Sie neu finanzieren müssen.
Dafür gibt es drei Wege. Erstens die Prolongation: Sie verlängern bei Ihrer bisherigen Bank, das geht unkompliziert, aber der erste Vorschlag ist selten das beste Angebot. Zweitens die Umschuldung: Sie wechseln zu einer anderen Bank, was Kosten für Grundbuchänderungen verursacht, sich aber lohnen kann. Drittens das Forward-Darlehen: Sie sichern sich die Konditionen für die Anschlussfinanzierung bis zu fünf Jahre im Voraus, zahlen dafür einen Aufschlag, haben aber Planungssicherheit.
Beispielrechnung: Kaufpreis 550.000 Euro, Zinsbindung 10 Jahre
Ein Objekt in Fellbach zu 550.000 Euro, Eigenkapital 110.000 Euro (20 Prozent), Darlehensbetrag also 440.000 Euro. Bei einem Sollzins von 3,8 Prozent und einer Anfangstilgung von 2,0 Prozent ergibt sich eine monatliche Rate von rund 2.127 Euro. Nach zehn Jahren liegt die Restschuld bei etwa 348.000 Euro. Genau dieser Betrag muss dann zu den Konditionen finanziert werden, die am Markt gelten. Liegt der Zins zu diesem Zeitpunkt bei 5 Prozent, steigt die monatliche Belastung spürbar. Wer das bereits beim Kauf durchrechnet, erlebt keine böse Überraschung.
Strukturierungsmöglichkeiten
Wer mehrere Tranchen des Darlehens mit unterschiedlicher Zinsbindung kombiniert (Splitting), verteilt das Zinsrisiko auf verschiedene Zeitpunkte. Ein Volltilgerdarlehen tilgt die gesamte Schuld innerhalb der Zinsbindung: keine Anschlussfinanzierung, aber deutlich höhere Monatsrate. Variable Darlehen mit Zinsobergrenze (Zinscap) sind eine weitere Option, in der Praxis aber wenig verbreitet. Welche Kombination zu Ihrer Situation passt, hängt von Eigenkapital, Einkommenssicherheit und Risikobereitschaft ab.