Immobilie bewerten lassen: der Ablauf Schritt für Schritt

Kurz gesagt

• Wer seine Immobilie bewerten lassen will, durchläuft bei uns drei Schritte: Vorgespräch, Besichtigung vor Ort, offene Besprechung des Ergebnisses.
• Der Termin findet in der Regel direkt bei der Immobilie statt. Nur dort wird der Zustand des Hauses tatsächlich sichtbar.
• Am Ende steht eine Einschätzung, die Sie nachvollziehen können. Ein förmliches Verkehrswertgutachten ist etwas anderes; dafür ist unter anderem der Gutachterausschuss zuständig.
• Was Sie mitbringen sollten: das, was Sie zur Hand haben. Was fehlt, klären wir im Gespräch.

Wenn Sie Ihre Immobilie bewerten lassen möchten, ist der Ablauf die Frage, die meistens zuerst kommt: Was passiert da eigentlich, wie lange dauert es, und was halten Sie danach in der Hand? Die Antwort fällt kürzer aus, als viele erwarten. Drei Schritte und ein Termin bei Ihnen im Haus.

Interessanter ist die Frage dahinter. Warum kann eine Zahl, die ein Rechner in Sekunden liefert, etwas anderes leisten als ein Nachmittag in Ihrem Haus? Darauf gibt es eine erstaunlich handfeste Antwort, und sie steht in einer Verordnung, die kaum jemand liest.

Was passiert, wenn Sie Ihre Immobilie bewerten lassen

Wie läuft es ab, wenn Sie Ihre Immobilie bewerten lassen?

In drei Schritten. Zuerst ein persönliches Gespräch, in dem wir Immobilie und Ziele kennenlernen. Dann eine Besichtigung vor Ort, bei der wir alle wertrelevanten Faktoren aufnehmen. Zum Schluss besprechen wir das Ergebnis offen. Sie bekommen eine realistische Einschätzung, mit der Sie weiterarbeiten können.

Schritt 1: das persönliche Gespräch

Wir lernen die Immobilie kennen und, genauso wichtig, Ihre Ziele. Wollen Sie verkaufen, oder wollen Sie erst einmal wissen, wo Sie stehen? Gibt es einen Zeitdruck? Sind mehrere Personen beteiligt, die mitentscheiden? Das klingt nach Vorgeplänkel, verändert aber die ganze weitere Arbeit. Eine Immobilie, die in vier Wochen verkauft sein muss, wird anders eingeordnet als eine, bei der Zeit eine untergeordnete Rolle spielt.

Schritt 2: die Besichtigung vor Ort

Wir gehen durch das Haus oder die Wohnung: Lage, Zustand, Ausstattung, Umfeld, die vorliegenden Unterlagen. Dazu die baulichen Dinge: Grundriss, Gebäudesubstanz, Gestaltungsmöglichkeiten. Dazu unten mehr, das ist der Teil, an dem der Architekt mitgeht.

Schritt 3: die offene Besprechung

Wir sagen Ihnen, was wir für realistisch halten, und wir erklären, wie wir dahin gekommen sind. Unser Ziel ist “eine ehrliche, nachvollziehbare Einschätzung als Grundlage für Ihre Entscheidung, nicht ein möglichst hoher Wert auf dem Papier”. Unbequeme Ergebnisse gehören für uns dazu.

Warum am Ende ein Mensch entscheidet und keine Formel

Ein Blick in die Immobilienwertermittlungsverordnung erklärt das besser als jedes Makler-Argument. Sie richtet sich an Gutachterausschüsse und Sachverständige, nicht an Makler, und genau deshalb ist sie als Maßstab so aufschlussreich: Sie beschreibt das förmlichste Verfahren, das es dafür gibt. Und selbst dieses Verfahren mündet in ein fachliches Urteil.

Drei Stellen daraus.

Die erste ist § 8 Abs. 1 ImmoWertV: “Im Rahmen der Wertermittlung sind Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen, denen der Grundstücksmarkt einen Werteinfluss beimisst.” Maßstab ist damit der Markt. Was Eigentümer oder Makler für wichtig halten, zählt in dem Moment, in dem Käufer es auch bezahlen. Trotzdem ist es der Punkt, an dem wir anfangen. Für jemanden, der dreißig Jahre in diesem Haus gelebt hat, ist das ein unbequemer Satz, und wir sagen ihn trotzdem in jedem Gespräch, weil alles Weitere sonst auf einer falschen Annahme aufbaut.

Die zweite ist § 9 Abs. 2 Satz 1. Heranziehen darf man nur Kaufpreise, “bei denen angenommen werden kann, dass sie nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind”. Übersetzt: Der Preis, den die Nachbarn erzielt haben, taugt als Vergleichsmaßstab erst dann, wenn man weiß, unter welchen Umständen er zustande kam. Ein Verkauf innerhalb der Familie, ein Notverkauf, ein Käufer, der genau dieses Grundstück wollte, weil sein Bruder nebenan wohnt: Solche Preise sind echt, taugen als Vergleich aber wenig. Einem Rechner erscheinen sie als ganz normale Datenpunkte.

An der dritten Stelle bleiben wir regelmäßig hängen. § 9 Abs. 3 Satz 2 sagt, was passiert, wenn die Daten fehlen: Dann “können sie oder die entsprechenden Werteinflüsse auch sachverständig geschätzt werden; die Grundlagen der Schätzung sind zu dokumentieren.”

Die Verordnung rechnet also mit der Schätzung. Sie verlangt nur, dass man offenlegt, worauf sie beruht. Das ist ziemlich genau das, was in Schritt 3 passiert, wenn wir Ihnen erklären, wie wir zu unserer Einschätzung gekommen sind.

Zwischenfazit: Selbst dieses Verfahren endet in einem begründeten Urteil. Erst die Begründung macht eine Zahl im Gespräch mit einem Käufer belastbar.

Drei Wege zu einer Zahl, und wer sie verantwortet

Im Alltag laufen die Begriffe durcheinander. Bewertung, Einschätzung, Gutachten, Wertermittlung: vier Wörter für drei sehr verschiedene Dinge. Entscheidend ist, wer dafür geradesteht und wofür das Ergebnis überhaupt gedacht ist.

	Online-Rechner	Einschätzung durch uns	Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses
Grundlage	Ihre Eingaben plus statistische Vergleichsdaten	Vor-Ort-Termin, Unterlagen, Marktkenntnis, bauliche Einordnung	förmliches Verfahren nach ImmoWertV
Wer verantwortet es	der Betreiber des Rechners	wir persönlich, im Gespräch erklärt	der Gutachterausschuss als Behörde
Wofür es taugt	eine erste Größenordnung	Angebotspreis, Verkaufsstrategie, Entscheidungsgrundlage	Situationen, die eine amtliche Grundlage verlangen
Grenze	trägt keine Verkaufsentscheidung	ersetzt kein förmliches Gutachten	braucht Zeit und Antrag
Wer es beantragt	jeder	Sie, formlos	u. a. Eigentümer und Pflichtteilsberechtigte, § 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB

Nach der dritten Spalte fragt uns fast nie jemand. § 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB nennt ausdrücklich “die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist” als antragsberechtigt für ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses. Es ist ein förmliches, kostenpflichtiges Gutachten mit eigenem Antragsweg; zu den Gebühren informiert der Ausschuss selbst. Für Erb- und Pflichtteilsfälle kann das der richtige Weg sein.

Was wir liefern, steht in der mittleren Spalte: eine Einschätzung mit Begründung, die Sie überprüfen können. Welche Auskünfte und Daten der Ausschuss darüber hinaus bereitstellt, finden Sie unter was der Gutachterausschuss herausgibt.

Was in Leinfelden-Echterdingen schon feststeht, bevor wir klingeln

Ein Teil der Grundlagen ist öffentlich, und zwar bevor irgendjemand Ihr Haus betreten hat. Für Leinfelden-Echterdingen ist der Gemeinsame Gutachterausschuss Filderstadt und Leinfelden-Echterdingen zuständig. Die aktuellen Bodenrichtwerte wurden zum 1. Januar 2025 ermittelt und am 26. Juni 2025 beschlossen.

Wichtig ist, was diese Werte abdecken. Sie gelten laut der Stadt für “baureife, unbebaute und erschließungsbeitragsfreie Grundstücke”. Die amtliche Bekanntmachung schreibt dazu zwei Sätze, die den Rest des Termins erklären: “Der Bodenrichtwert ist nicht unmittelbar der Verkehrswert eines bestimmten Grundstücks.” Und: “Der Bodenrichtwert enthält keine Wertanteile für Aufwuchs, Gebäude, bauliche und sonstige Anlagen.”

Darin steckt eine saubere Arbeitsteilung. Was auf dem Boden steht, in welchem Zustand es ist und was sich daraus machen lässt, bleibt der Besichtigung überlassen. Für den Boden in Ihrer Zone liegt die amtliche Zahl dagegen schon vor, und jeder kann sie nachschlagen.

Was sich nur vor Ort klären lässt, ist genau das, worum es in Schritt 2 geht. Wenn Sie sich für die Zahlenseite interessieren, finden Sie auf unserer Seite für Leinfelden-Echterdingen den Überblick über den hiesigen Markt. Separat aufgeschrieben haben wir außerdem, welche Faktoren den Wert überhaupt bewegen.

Zwischenfazit: Der öffentlich verfügbare Teil beschreibt Ihr Grundstück, ausdrücklich ohne Gebäude. Alles Übrige entsteht im Termin.

Was der Architekt bei der Besichtigung sieht

Hier kommt der Teil, den wir in Schritt 2 angekündigt haben. Bei uns fließt der Blick des Architekten in die Besichtigung ein.

Matthias Hellwig ist freier Architekt und war zusätzlich 13 Jahre als Immobilienmakler tätig. Sein Blick auf eine Immobilie erfasst Dinge, die auf keiner Standard-Checkliste stehen: ob eine Wand tragend ist, ob sich der ungünstige Zuschnitt im Erdgeschoss mit vertretbarem Aufwand auflösen ließe, ob das Dachgeschoss mehr hergibt als den Abstellraum, der es gerade ist, ob eine Erweiterung überhaupt in Frage kommt.

Warum das für eine Einschätzung zählt: Ein Haus mit einem unschönen Grundriss und ein Haus mit einem unschönen Grundriss, der sich für überschaubares Geld ändern lässt, sind zwei verschiedene Immobilien. Auf dem Papier sehen sie identisch aus. Wenn sich aber herausstellt, dass die Wand zwischen Küche und Esszimmer gar keine Lasten trägt, verhält sich die zweite im Verkauf völlig anders, weil man einem Kaufinteressenten dann etwas erklären kann, statt ihn mit dem Grundriss allein zu lassen.

Eine Abgrenzung gehört dazu. Diese Einordnung bei der Besichtigung ist etwas anderes als eine konkrete Planung. Wenn aus einer Idee ein Umbau oder ein Neubau werden soll, ist das eine eigenständige Architektenleistung, die wir getrennt besprechen. Was dazugehört, steht bei unseren Architektenleistungen.

Bei sanierungsbedürftigen Objekten lohnt sich das Gespräch besonders, auch wenn wir dort oft hören, dass jemand lieber niemanden ins Haus lässt. Was hinter einer alten Tapete steckt, sieht man aber erst, wenn man davorsteht, und bis dahin bleibt jede Aussage über den Aufwand eine Vermutung.

Unsicher, wo Ihre Immobilie gerade steht? Rufen Sie kurz an, dann klären wir vorab, ob ein Termin für Sie überhaupt Sinn ergibt. Telefon 0711 25515738, E-Mail info@klarblickimmobilien.de

Checkliste: was Sie vor dem Termin zusammensuchen

Vorweg, damit niemand den Termin deswegen schiebt: Für ein erstes Gespräch genügt zunächst, was Sie zur Hand haben. Fehlende Unterlagen besprechen wir gemeinsam.

Hilfreich sind:

• Grundbuchauszug, wegen der Eigentumsverhältnisse und möglicher Belastungen
• Flurkarte oder Lageplan
• Baupläne und Grundrisse, möglichst mit Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Energieausweis
• Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen, auch die Rechnung für die Heizung von 2019 zählt
• Baugenehmigung und Bauabnahmebescheinigung, sofern vorhanden
• Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Hausgeldabrechnungen dazu
• Bei vermieteten Objekten die bestehenden Mietverträge

Am meisten bringt der Grundriss. Mit einem Grundriss auf dem Tisch lässt sich über bauliche Möglichkeiten konkret sprechen, statt beim Augenmaß zu bleiben. Wenn Sie nur eine Sache nachreichen können: diese.

Was Sie darüber hinaus brauchen, wenn es tatsächlich in den Verkauf geht, steht in unserem Beitrag über die vollständige Unterlagenliste.

Zwischenfazit: Mit dem Grundriss auf dem Tisch wird das Gespräch konkret. Der Rest kommt später dazu.

Häufige Fragen

Wie lange dauert es, eine Immobilie bewerten zu lassen? Eine pauschale Dauer nennen wir bewusst nicht. Wie viel Zeit die Besichtigung braucht, hängt von Größe, Zustand und Unterlagenlage ab, und wie schnell danach eine belastbare Einschätzung steht, hängt davon ab, wie viel noch zu klären ist. Was wir sagen können: Der Ablauf besteht aus den drei oben beschriebenen Schritten, und Sie wissen jederzeit, was der jeweils nächste ist.

Was kostet es, eine Immobilie bewerten zu lassen? Der erste Schritt ist bei uns immer das Gespräch. Wir hören uns Ihre Situation an und sagen offen, ob und wie wir unterstützen können. Welche Leistungen im weiteren Verlauf mit Kosten verbunden sind, besprechen wir transparent mit Ihnen, bevor eine Beauftragung erfolgt. Ein förmliches Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses ist davon getrennt zu betrachten; es ist kostenpflichtig und wird dort beantragt.

Reicht eine Online-Bewertung, wenn ich nur ungefähr wissen will, wo ich stehe? Für eine erste Größenordnung kann sie genügen. Sie rechnet mit dem, was Sie eintippen: für eine Hausnummer reicht das. Sobald eine Entscheidung daran hängt, brauchen Sie jemanden, der den Zustand des Hauses gesehen hat.

Makler oder Gutachter, wer soll meine Immobilie bewerten? Das hängt am Zweck. Für die Frage “zu welchem Preis biete ich an und wie gehe ich vor” ist eine Markteinschätzung das passende Werkzeug. Wenn eine amtliche oder gerichtsfeste Grundlage gebraucht wird, etwa in Erb- oder Pflichtteilsfällen, führt der Weg zum Gutachterausschuss oder zu einer Sachverständigen. In steuerlichen und erbrechtlichen Fragen sind Steuerberater und Rechtsanwältin die richtigen Ansprechpartner, hier beraten wir nicht.

Muss ich alle Unterlagen beisammen haben, bevor ich anrufe? Nein. Bringen Sie mit, was da ist. Wir sehen im Gespräch, was fehlt, und sagen Ihnen, wo Sie es bekommen. Uns ist schon oft aufgefallen, dass Eigentümer den Anruf monatelang aufschieben, weil sie den Grundbuchauszug nicht finden. Den Auszug holen Sie sich hinterher; das Gespräch geht auch vorher.

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Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen? Der erste Schritt ist bei uns immer das Gespräch. Wir hören uns Ihre Situation an, sehen uns die Immobilie an und sagen Ihnen offen, was wir für realistisch halten, auch dann, wenn die Antwort einmal nicht die gewünschte ist. Welche Leistungen mit Kosten verbunden sind, besprechen wir transparent, bevor eine Beauftragung erfolgt. Wie es danach weitergeht, steht auf unserer Seite dazu, wie ein Verkauf bei uns abläuft. Rufen Sie an: 0711 25515738, schreiben Sie an info@klarblickimmobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular. Unser Büro: Kernerstraße 6, 70771 Leinfelden-Echterdingen.