Geerbte Immobilie

Haus geerbt, was tun? Die ersten Schritte

Ein Elternteil ist gestorben. Zwischen Beerdigung, Behördenpost und der Frage, wer jetzt eigentlich den Briefkasten leert, steht plötzlich ein Haus, für das Sie verantwortlich sind. Und niemand hat Ihnen gesagt, wo Sie anfangen sollen. Wenn Sie ein Haus geerbt haben und sich fragen, was tun, dann steht am Anfang keine Entscheidung über Verkaufen oder Behalten. Am Anfang steht Klarheit darüber, was Sie überhaupt geerbt haben.

Das klingt nach einer Formalie. Ist es nicht. Über einen Verkaufspreis lässt sich nicht ernsthaft sprechen, solange im Grundbuch noch der Name des Verstorbenen steht und zwei Geschwister sich uneinig sind. Damit lässt sich nicht arbeiten. Deshalb hier zuerst das, was zu klären ist, dann die Fristen und das Rechtliche — und danach der Teil, den kaum ein Ratgeber behandelt: was das Haus baulich überhaupt hergibt.

Was jetzt zu klären ist

Sortieren Sie die Lage in dieser Reihenfolge. Jeder Schritt baut auf dem vorherigen auf. Andere Reihenfolgen sind denkbar; diese halten wir für die klarste.

Wer hat geerbt, und zu welchen Anteilen? Testament, Erbvertrag oder gesetzliche Erbfolge. Sind Sie Alleinerbe oder gehören Sie zu einer Erbengemeinschaft? Als Alleinerbe entscheiden Sie allein. In einer Erbengemeinschaft lässt sich das Haus nur gemeinsam verkaufen.
Wollen Sie das Erbe überhaupt annehmen? Zu einem Haus gehören manchmal auch ein laufender Kredit, Grundschulden oder Rückstände. Für diese Entscheidung gilt eine Frist, und die ist kurz.
Was steht im Grundbuch? Eigentumsverhältnisse, eingetragene Grundschulden, Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch. Ein Wohnrecht zugunsten eines noch lebenden Angehörigen verändert die Lage vollständig.
Welche Unterlagen gibt es zum Haus? Baupläne, Grundrisse, Nachweise über Sanierungen, Energieausweis. Bei Häusern, die vierzig Jahre in einer Hand waren, liegt das oft in einem Ordner im Keller, und manchmal gar nicht.
Was kostet das geerbte Haus, solange nichts entschieden ist? Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Strom, Heizung im Winter, damit nichts einfriert. Diese Kosten laufen ab dem ersten Tag weiter.
In welchem Zustand ist das Gebäude tatsächlich? Gemeint ist die Bausubstanz. Dazu weiter unten mehr.

Einer unserer Grundsätze passt hierher: Eine erfolgreiche Verkaufsabwicklung ist nur dann möglich, wenn die Vorbedingungen stimmen. Das gilt für jeden Verkauf, aber bei einer geerbten Immobilie ist der Weg dorthin länger als sonst.

Die Fristen auf einen Blick

Vier Fristen laufen nach einem Erbfall, und sie stehen in vier verschiedenen Gesetzen. Deshalb hier zuerst die Übersicht; die Einzelheiten dazu stehen weiter unten.

Frist	Worum es geht	Wo es steht
6 Wochen	Erbe annehmen oder ausschlagen. Läuft ab Kenntnis vom Erbfall und dem Grund der Berufung; bei Auslandsbezug länger	§ 1944 BGB
3 Monate	Anzeige des Erwerbs beim Finanzamt. Bei Grundbesitz greift die Testaments-Ausnahme nach dem Wortlaut nicht	§ 30 ErbStG
2 Jahre	Eintragung der Erben ins Grundbuch ohne Gebühr nach dieser Nummer. Maßgeblich ist der Eingang des Antrags	KV Nr. 14110 GNotKG
10 Jahre	Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf; als Erbe übernehmen Sie den Anschaffungszeitpunkt des Verstorbenen	§ 23 EStG

Dazu kommt die Zehnjahresbindung bei der Steuerbefreiung für das selbstgenutzte Familienheim (§ 13 ErbStG). Alle fünf Punkte sind hier informierend genannt. Was in Ihrem Fall gilt, klären Notariat, Anwaltskanzlei und Steuerberatung.

Wo Sie was bekommen

Grundbuchauszug: beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts.
Erbschein: beim Nachlassgericht.
Bauakte, Baugenehmigung und Bebauungsplan: beim Baurechts- oder Planungsamt der Gemeinde, in der das Haus steht.
Bodenrichtwert: über BORIS-BW oder die Geschäftsstelle des zuständigen Gutachterausschusses.

Beim Nachlassgericht lohnt ein zweiter Blick auf die Zuständigkeit. § 343 Abs. 1 FamFG bestimmt: “Örtlich zuständig ist das Gericht, in dessen Bezirk der Erblasser im Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte.” Maßgeblich ist also der letzte Aufenthalt des Verstorbenen, nicht der Ort der Immobilie. Das fällt bei Pflegeheim-Aufenthalten regelmäßig auseinander. Wenn Ihre Mutter zuletzt in einem Pflegeheim in einer anderen Stadt gelebt hat, ist das ein anderes Gericht als das am Elternhaus. (Normstand: abgerufen am 18.07.2026.)

Was tun, wenn man ein Haus geerbt hat?

Klären Sie zuerst die Erbfolge und Ihren Erbnachweis, dann den Grundbuchstand samt Belastungen. Prüfen Sie innerhalb der Ausschlagungsfrist, ob Verbindlichkeiten am Haus hängen. Sammeln Sie die Unterlagen zum Gebäude und verschaffen Sie sich einen Überblick über die laufenden Kosten. Erst wenn diese Punkte stehen, ist die Frage nach Verkaufen, Vermieten oder Selbstnutzen sinnvoll zu beantworten.

Was das Gesetz vorgibt

Dieser Abschnitt ordnet ein, was gilt. Er ersetzt keine Rechtsberatung, und wir erteilen sie auch nicht.

Sie erben alles, auch die Schulden

§ 1922 Abs. 1 BGB formuliert das so: “Mit dem Tode einer Person (Erbfall) geht deren Vermögen (Erbschaft) als Ganzes auf eine oder mehrere andere Personen (Erben) über.” Als Ganzes heißt: Schulden gehören dazu. Wer ein Haus mit einem laufenden Darlehen erbt, erbt das Darlehen mit.

Die Ausschlagungsfrist ist kurz

Nach § 1944 Abs. 1 BGB gilt: “Die Ausschlagung kann nur binnen sechs Wochen erfolgen.” Abs. 2 legt den Fristbeginn fest, nämlich den Zeitpunkt, “in welchem der Erbe von dem Anfall und dem Grunde der Berufung Kenntnis erlangt”. Sechs Wochen sind wenig, wenn man in dieser Zeit auch noch herausfinden soll, was das Haus wert ist und was daran hängt. Absatz 3 sieht eine längere Frist von sechs Monaten vor. Sie gilt, wenn der Erblasser nur im Ausland gewohnt hat oder der Erbe sich bei Fristbeginn im Ausland aufhält. (Normstand: abgerufen am 15.07.2026.)

Der Erbnachweis gegenüber dem Grundbuchamt

Für die Berichtigung des Grundbuchs und für einen späteren Verkauf müssen Sie Ihr Erbrecht nachweisen. § 2353 BGB regelt den Erbschein: “Das Nachlassgericht hat dem Erben auf Antrag ein Zeugnis über sein Erbrecht und, wenn er nur zu einem Teil der Erbschaft berufen ist, über die Größe des Erbteils zu erteilen (Erbschein).”

Für das Grundbuch gilt daneben § 35 GBO. Absatz 1 Satz 1 stellt die Grundregel auf: “Der Nachweis der Erbfolge kann nur durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis geführt werden.” Satz 2 nennt dann eine Ausnahme, und nimmt sie am Ende teilweise wieder zurück:

“Beruht jedoch die Erbfolge auf einer Verfügung von Todes wegen, die in einer öffentlichen Urkunde enthalten ist, so genügt es, wenn an Stelle des Erbscheins oder des Europäischen Nachlasszeugnisses die Verfügung und die Niederschrift über die Eröffnung der Verfügung vorgelegt werden; erachtet das Grundbuchamt die Erbfolge durch diese Urkunden nicht für nachgewiesen, so kann es die Vorlegung eines Erbscheins oder eines Europäischen Nachlasszeugnisses verlangen.”

Eine öffentliche Urkunde ist in der Praxis das notariell beurkundete Testament oder der Erbvertrag. Der Halbsatz nach dem Semikolon ist der wichtige: Ein notarielles Testament macht den Erbschein nicht automatisch entbehrlich. Was in Ihrem Fall gebraucht wird, klären Sie mit dem Grundbuchamt und dem Notariat. (Normstand: abgerufen am 20.08.2026.)

Zwei Jahre für die Grundbucheintragung

Für die Eintragung der Erben ins Grundbuch fällt keine Gebühr an, wenn Sie sich nicht zu lange Zeit lassen. Das Kostenverzeichnis zum Gerichts- und Notarkostengesetz sieht unter Nummer 14110 eine Gebühr für die “Eintragung eines Eigentümers oder von Miteigentümern” vor. Die Anmerkung dazu bestimmt:

“Die Gebühr wird nicht für die Eintragung von Erben des eingetragenen Eigentümers erhoben, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall bei dem Grundbuchamt eingereicht wird. Dies gilt auch, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden.”

Maßgeblich ist der Eingang des Antrags beim Grundbuchamt, nicht der Zeitpunkt der Eintragung. Befreit ist ausschließlich diese eine Grundbuchgebühr. Notarkosten und die Kosten des Erbscheinsverfahrens laufen davon unberührt weiter.

Zwei Jahre klingen lang. In einer Erbengemeinschaft, die ein halbes Jahr braucht, bis alle einmal miteinander telefoniert haben, sind sie es nicht. Und wenn Sie ohnehin über einen Verkauf nachdenken, lohnt es sich, parallel zu klären, was in dem Haus baulich steckt. Dazu weiter unten. (Normstand: abgerufen am 20.08.2026.)

Wo unsere Zuständigkeit endet. Für erbrechtliche Fragen ziehen Sie bitte eine Anwaltskanzlei für Erbrecht hinzu, für steuerliche Fragen Ihre Steuerberatung. Hier beraten wir nicht, und wir tun auch nicht so. Was wir beitragen können, ist die Einschätzung der Immobilie, die Vermarktung und die Abwicklung.

Erbschaftsteuer und die Zehnjahresfrist

Fünf steuerliche Punkte tauchen bei geerbten Häusern regelmäßig auf. Sie stehen hier, damit Sie wissen, wonach Sie fragen müssen.

Eine Sorge vorweg, die unbegründet ist: Grunderwerbsteuer fällt beim Erben nicht an. § 3 Nr. 2 GrEStG nimmt von der Besteuerung ausdrücklich aus: “der Grundstückserwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes”. Sie wird erst wieder ein Thema, wenn das Haus später verkauft wird.

Die Anzeige beim Finanzamt, und warum die Testaments-Ausnahme bei Grundbesitz nicht greift

§ 30 Abs. 1 ErbStG sieht vor, dass ein der Erbschaftsteuer unterliegender Erwerb “binnen einer Frist von drei Monaten nach erlangter Kenntnis von dem Anfall” dem zuständigen Finanzamt schriftlich anzuzeigen ist.

Es gibt eine Ausnahme, und sie wird oft falsch verstanden. Nach Abs. 3 Satz 1 bedarf es keiner Anzeige, wenn der Erwerb auf einer von einem deutschen Gericht, Notar oder Konsul eröffneten Verfügung von Todes wegen beruht und sich daraus das Verhältnis zum Erblasser unzweifelhaft ergibt. Derselbe Satz nimmt das aber gleich wieder zurück:

“das gilt nicht, wenn zum Erwerb Grundbesitz, Betriebsvermögen, Anteile an Kapitalgesellschaften, die nicht der Anzeigepflicht nach § 33 unterliegen, oder Auslandsvermögen gehört.”

Ein geerbtes Haus ist Grundbesitz. Nach dem Gesetzeswortlaut greift die Entlastung durch das eröffnete Testament hier also gerade nicht. Wer sich darauf verlässt, dass “das Nachlassgericht das schon meldet”, liest die Norm verkürzt.

Umgekehrt gilt auch nicht, dass das Finanzamt ohne Ihre Anzeige nichts erführe: Die §§ 33 und 34 ErbStG verpflichten daneben unter anderem Notare, Banken und Standesämter zu eigenen Anzeigen. Die Anzeigepflicht des Erwerbers besteht daneben fort. Ersetzt wird sie dadurch nicht.

Ob und in welchem Umfang die Anzeigepflicht in Ihrem Fall greift, klärt Ihre Steuerberatung. Wir übernehmen dazu keine Auskunft. Was wir übernehmen können, ist alles, was die Immobilie selbst betrifft. (§ 30 ErbStG in der Fassung seit 29.12.2020, abgerufen am 20.08.2026.)

Freibeträge

Die persönlichen Freibeträge stehen in § 16 ErbStG: 500.000 Euro für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 Euro für Kinder, im Regelfall 200.000 Euro für Enkel, wobei Enkel 400.000 Euro erhalten, wenn der verbindende Elternteil vorverstorben ist. Für die übrigen Erwerber der Steuerklasse I sind es 100.000 Euro, für die Steuerklassen II und III jeweils 20.000 Euro. Wie hoch die Steuer im Einzelfall ausfällt, hängt an weit mehr als diesen Zahlen.

Familienheim und die Zehnjahresfrist beim Verkauf

Für das selbstgenutzte Familienheim sieht § 13 ErbStG unter bestimmten Voraussetzungen eine Steuerbefreiung vor. Für Kinder gilt sie nach Nr. 4c nur, “soweit die Wohnfläche der Wohnung 200 Quadratmeter nicht übersteigt”, und sie setzt unverzügliche Selbstnutzung sowie eine Zehnjahresbindung voraus. Hier hängen an der Entscheidung für oder gegen den Verkauf auch steuerliche Folgen. Deshalb gehört sie besprochen, bevor sie getroffen wird.

Und dann ist da noch die Zehnjahresfrist beim Verkauf. § 23 EStG betrifft private Veräußerungsgeschäfte innerhalb von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Verkauf. Für Erben kommt es auf Satz 3 des Abs. 1 an: “Bei unentgeltlichem Erwerb ist dem Einzelrechtsnachfolger für Zwecke dieser Vorschrift die Anschaffung oder die Überführung des Wirtschaftsguts in das Privatvermögen durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen.” Übersetzt heißt das: Sie übernehmen den Anschaffungszeitpunkt des Verstorbenen. Ihr eigener Erbfall setzt die Frist nicht neu in Gang.

Bei einem Elternhaus, das seit 1978 in der Familie ist, ist sie lange abgelaufen. Bei einem Haus, das die Eltern vor sechs Jahren gekauft haben, nicht. Ein handfester Unterschied.

Wenn Sie zu mehreren geerbt haben

Sobald mehr als eine Person erbt, entsteht eine Erbengemeinschaft. § 2032 Abs. 1 BGB: “Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, so wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben.” Drei Folgen daraus sind für das Haus wichtig.

Erstens kann niemand allein verkaufen. § 2033 Abs. 2 BGB sagt: “Über seinen Anteil an den einzelnen Nachlassgegenständen kann ein Miterbe nicht verfügen.” Ein einzelner Erbe kann seinen Anteil am Haus also nicht verkaufen. Über seinen Anteil am gesamten Nachlass kann er nach Abs. 1 verfügen, aber das ist etwas anderes und bedarf notarieller Beurkundung.

Zweitens sind Verwalten und Verkaufen zwei verschiedene Dinge. Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben nach § 2038 Abs. 1 S. 1 BGB gemeinschaftlich zu. Über die Verweisung in Abs. 2 S. 1 auf § 745 BGB kann eine ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschlossen werden, und § 745 Abs. 1 S. 2 stellt klar: “Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen.” Also nach Erbquoten, nicht nach Köpfen. Hier hören wir auf. Ob ein Mehrheitsbeschluss den Verkauf eines Nachlassgrundstücks trägt, sagt der Normtext nicht. Das beantwortet Ihre Anwältin oder Ihr Anwalt für Erbrecht, nicht wir.

Drittens trägt jeder die laufenden Kosten anteilig. Über dieselbe Verweisungskette gelangt man zu § 748 BGB, wonach jeder Teilhaber verpflichtet ist, “die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstands sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen”. Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Instandhaltung bleiben also nicht an demjenigen hängen, der zufällig am nächsten wohnt, und daran entzünden sich in der Praxis Diskussionen.

Wenn Sie zu mehreren geerbt haben und das Haus in Stuttgart liegt, finden Sie die Einzelheiten auf unserer Seite Haus in Stuttgart geerbt: als Erbengemeinschaft verkaufen.

Findet die Erbengemeinschaft keine Einigung, gibt es rechtliche Wege, die Gemeinschaft aufzulösen. Der bekannteste ist die Teilungsversteigerung. Wir beschreiben sie hier bewusst nicht im Detail und nennen auch keine Zahlen dazu. Was sie im Einzelfall bedeutet, hängt an Umständen, die eine Anwaltskanzlei für Erbrecht beurteilen muss, nicht wir.

Zu einer Einigung können wir eine nachvollziehbare Einschätzung der Immobilie beitragen, über die alle Beteiligten dasselbe wissen. Wo alle dieselbe Zahl vor sich haben, wird die Diskussion sachlicher. Zu unserer Arbeitsweise gehören außerdem keine Bieterverfahren. Wo ohnehin Spannungen liegen, hilft eine Preisspirale zwischen Interessenten niemandem.

In dieser Lage kommt es vor allem darauf an, die Ausgangslage sauber zu klären, bevor irgendetwas vermarktet wird. Genau da fangen wir an: ruhig, geordnet und offen darüber, was noch fehlt. Rufen Sie an unter 0711 25515738 oder schreiben Sie an info@klarblickimmobilien.de.

Das geerbte Haus selbst: was die Bausubstanz verrät

Über das Gebäude selbst steht in Ratgebern meist wenig. Erbschein, Steuer, Erbengemeinschaft, und am Ende die Empfehlung, den Wert ermitteln zu lassen.

Dabei ist genau das die Frage, die Sie umtreibt, wenn Sie das erste Mal wieder durch das Haus gehen: Ist das noch etwas wert? Muss da alles raus? Wer soll das kaufen?

Wir sehen ein Haus auch mit den Augen eines Architekten: Grundriss, Gebäudesubstanz, bauliche Möglichkeiten. Das liegt daran, wie wir aufgestellt sind. Sabine Hellwig verantwortet die Maklertätigkeit, Matthias Hellwig ist freier Architekt, eingetragen in die Architektenliste der Architektenkammer Baden-Württemberg. Unser Motto kommt aus dieser Verbindung: Wir sehen, was andere übersehen.

Bei einem geerbten Haus macht das einen konkreten Unterschied. Ein Gebäude aus den Sechzigern mit kleinteiligem Grundriss, Ölheizung und Bad von 1987 wirkt beim ersten Betreten wie ein Sanierungsfall. Manchmal ist es das auch. Manchmal ist die tragende Struktur aber so beschaffen, dass sich zwei Wände entfernen lassen und aus drei engen Räumen ein Wohnbereich wird, der heutigen Vorstellungen entspricht. Das ändert den Preis. Vor allem aber ändert es, wer sich das Haus überhaupt ansieht.

Worauf wir bei der Besichtigung eines geerbten Hauses schauen

Das sind die Punkte, die das bauliche Potenzial ausmachen und die in Exposés selten auftauchen:

Was wir ansehen	Warum es den Wert verändert
Welche Wände tragen und welche nicht	Lässt sich der Grundriss öffnen, oder wird jede Änderung ein statisches Projekt?
Deckenkonstruktion und Spannrichtung	Holzbalkendecke oder Massivdecke, und in welche Richtung sie spannt: Das bestimmt, wo Öffnungen möglich sind
Der Dachstuhl	Kehlbalken, lichte Höhe, Sparrenabstand. Ein ausbaufähiges Dach ist zusätzliche Fläche, die im Kaufpreis oft übersehen wird
Fensteröffnungen in Außen- und Giebelwand	Wo lässt sich Licht nachrüsten, ohne die Statik anzufassen
Grundstückszuschnitt und Abstandsflächen	Ob ein Anbau überhaupt in Frage kommt
Genehmigungsstand gegen tatsächlichen Bestand	Ist der Wintergarten von 1994 genehmigt? Die Frage sprechen wir früh an, weil sie spätestens beim Notartermin kommt; die Bauakte liegt beim Baurechtsamt
Zustand von Dach, Fenstern und Heizung	Der Sanierungsstau, den ein Käufer einpreisen wird, ehrlich benannt statt verschwiegen

Bei einem Haus aus den Fünfziger- bis Siebzigerjahren liegt die Antwort auf diese Fragen selten dort, wo sie der erste Eindruck vermuten lässt. Kleine Räume heißen nicht automatisch, dass sich nichts machen lässt. Und ein frisch tapeziertes Wohnzimmer heißt nicht, dass die Substanz in Ordnung ist.

In den älteren Ortskernen der Region gilt noch etwas anderes. Für Stetten etwa dokumentiert das Stadtarchiv Leinfelden-Echterdingen entlang des Historischen Pfads Fachwerkbauten bis zurück ins 16. Jahrhundert. Wenn ein geerbtes Haus in einer solchen Lage steht, ist vor jeder Umbauüberlegung zu klären, ob es unter Denkmalschutz steht oder in einer Erhaltungssatzung liegt. Das verändert die Möglichkeiten. Und die Käufergruppe gleich mit.

Und das lässt sich einem Kaufinteressenten erklären. Wer vor einem verwinkelten Grundriss steht und nur Aufwand sieht, geht wieder. Wer eine fachliche Einordnung bekommt, was baulich machbar erscheint, rechnet anders. Aus unserer Sicht zieht ein Haus, das als reiner Sanierungsfall wahrgenommen wird, vor allem Bauträger und Abbruchinteressenten an. Die bieten den Grundstückswert und ziehen das Gebäude ab. Ein Haus, dessen Grundriss sich nachvollziehbar öffnen lässt, erreicht auch Familien, die selbst einziehen wollen. Diese Einordnung gehört deshalb schon ins Exposé und nicht erst in die Besichtigung. Gerade bei sanierungsbedürftigen oder schwer verkäuflichen Objekten lohnt sich ein Gespräch.

Damit hier nichts Falsches steht: Das ist eine fachliche Einordnung bei der Besichtigung, kein Bauzustandsgutachten und keine Statikprüfung. Was baulich machbar erscheint, ist noch keine Genehmigung. Und die konkrete Entwurfs- und Genehmigungsplanung ist eine eigenständige Architektenleistung, getrennt von der Maklertätigkeit. Wenn Sie wissen möchten, was an dem Haus baulich machbar ist, schildern Sie uns Ihr Vorhaben an architekt@klarblickimmobilien.de. Was dazugehört, steht auf der Seite zu unseren Architektenleistungen.

Ein praktischer Hinweis am Rande: Beim Verkauf ist dem potenziellen Käufer “spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen” — so § 80 Abs. 4 Satz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, das bis zum 28. Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz hieß. Die Pflicht trifft laut Normtext den Verkäufer oder das Maklerbüro. Bei einem geerbten Haus ist der vorhandene Ausweis oft abgelaufen oder gar nicht auffindbar. Energieausweise stellen wir nicht aus; das übernimmt eine ausstellungsberechtigte Fachperson. Mehr dazu unter Energieausweis beim Verkauf. (Normstand: abgerufen am 20.08.2026.)

Der Bodenrichtwert ist nicht der Wert Ihres geerbten Hauses

Der Bodenrichtwert ist schnell nachgeschlagen. Ein vernünftiger Reflex, der zu einem Missverständnis führt.

Für Leinfelden-Echterdingen hat der Gemeinsame Gutachterausschuss Filderstadt und Leinfelden-Echterdingen die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2025 beschlossen und im Amtsblatt der Großen Kreisstadt (Ausgabe 30/2025 vom 24. Juli 2025) bekannt gemacht. Für Wohnbauflächen:

Stadtteil	Wohnbauflächen (W)
Leinfelden	790 bis 1.180 €/m²
Echterdingen	970 bis 1.060 €/m²
Musberg	950 bis 1.120 €/m²
Stetten	635 bis 805 €/m²

Bodenrichtwerte für baureifes Land, Stichtag 01.01.2025, abrufbar über BORIS-BW, das zentrale Bodenrichtwertinformationssystem der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg (Stand: 20.08.2026).

Die Bekanntmachung sagt es selbst: “Der Bodenrichtwert enthält keine Wertanteile für Aufwuchs, Gebäude, bauliche und sonstige Anlagen.” Der Bodenrichtwert bewertet den Boden, also das unbebaute Grundstück. Und die Bekanntmachung stellt ebenso ausdrücklich fest: “Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung.”

Wer also die Quadratmeter des Grundstücks mit dem Bodenrichtwert multipliziert, hat eine Zahl. Nur eben nicht die, die er sucht. Nach unserer Einschätzung liegt sie bei einem gepflegten Haus deutlich zu niedrig; bei einem Gebäude mit erheblichem Sanierungsstau kann sie sogar über dem liegen, was am Markt zu erzielen ist, weil ein Käufer Abbruch- oder Sanierungskosten gegenrechnet.

Trotzdem lohnt der Blick auf die Tabelle, und zwar wegen der Größenordnung. Rechnen Sie einmal nach: Bei 790 bis 1.180 Euro je Quadratmeter entspricht in Leinfelden schon ein Grundstück von rund 340 bis 510 Quadratmetern einem Bodenwert von 400.000 Euro — allein der Boden, ohne das Haus darauf. Wer das Elternhaus als altes Haus wahrnimmt und nicht als Grundstück in einer teuren Lage, verschätzt sich leicht um eine ganze Größenordnung.

Was das Finanzamt ansetzt, ist damit ausdrücklich nicht gesagt. Die steuerliche Bewertung folgt eigenen Regeln und ist nicht der Bodenrichtwert. Wir nennen die Zahl nur, damit Sie die Frage bei Ihrer Steuerberatung überhaupt stellen — und nicht davon ausgehen, ein Freibetrag decke das schon ab.

Bleibt die Spanne. Innerhalb von Leinfelden liegen zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Wert fast 400 Euro je Quadratmeter, innerhalb eines einzigen Stadtteils. Der niedrigste Wert in Stetten liegt bei gut der Hälfte des höchsten Werts in Leinfelden. Für die Filder und den Landkreis Esslingen mit einem Durchschnitt zu rechnen, geht an der Realität vorbei. Wenn Sie eine geerbte Immobilie in Leinfelden-Echterdingen einschätzen lassen möchten, finden Sie mehr zu unserer Arbeit vor Ort auf der Seite Immobilienmakler in Leinfelden-Echterdingen.

Geerbtes Haus: verkaufen, behalten oder vermieten?

Das ist die Frage aus dem ersten Absatz, und sie lässt sich erst jetzt sinnvoll stellen. Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht. Aber es gibt Punkte, die die Entscheidung in aller Regel tragen:

Wenn …	… dann spricht das für
Sie sind Alleinerbe, das Haus passt zu Ihrem Leben und der Sanierungsstau ist überschaubar	Selbst nutzen. Beachten Sie die Voraussetzungen und die Zehnjahresbindung nach § 13 ErbStG, besprochen mit Ihrer Steuerberatung
Sie erben zu mehreren und mindestens eine Person möchte ausgezahlt werden	Verkaufen. Eine Auszahlung setzt einen Betrag voraus, über den alle dasselbe wissen
Das Haus steht weit von Ihrem Wohnort entfernt und niemand kann sich regelmäßig kümmern	Verkaufen. Leerstand kostet und schadet der Substanz
Der Sanierungsstau ist erheblich und das Geld dafür ist nicht da	Verkaufen, aber nicht überstürzt. Erst klären, was baulich in dem Haus steckt, sonst verschenken Sie es
Sie möchten das Haus in der Familie halten und die laufenden Kosten sind gedeckt	Behalten und die Entscheidung vertagen, solange die Fristen oben gewahrt bleiben

Eine Anmerkung zum Vermieten, weil es überall als dritte Option genannt wird: Vermieten ist eine Entscheidung mit langem Nachlauf, steuerlich wie praktisch, und sie gehört mit Ihrer Steuerberatung durchgerechnet. Unser Schwerpunkt liegt auf dem Verkauf. Wenn Sie eine Immobilie vermieten möchten, sprechen Sie uns bitte direkt an.

Checkliste: Was Sie zum geerbten Haus zusammentragen können

Für ein erstes Gespräch genügt zunächst, was Sie zur Hand haben. Fehlende Unterlagen besprechen wir gemeinsam.

Grundbuchauszug: Eigentumsverhältnisse und Belastungen (Grundschulden, Wohnrecht, Nießbrauch, Wegerechte)
Erbnachweis, also Erbschein oder ein anderer nach § 35 GBO genügender Nachweis
Testament oder Erbvertrag, sofern vorhanden
Flurkarte oder Lageplan
Baupläne und Grundrisse, möglichst mit Flächenberechnung
Energieausweis, sofern auffindbar
Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen
Baugenehmigung und Abnahmebescheinigung, sofern vorhanden
Kontaktdaten aller Miterben und die Erbquoten
Übersicht der laufenden Kosten: Grundsteuer, Versicherung, Energie, Instandhaltung
Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnungen
Bei vermieteten Objekten zusätzlich: die bestehenden Mietverträge, denn das Mietverhältnis geht auf den Käufer über

Wenn Sie nur die Hälfte davon finden, ist das kein Hindernis für ein Gespräch.

Wie es mit uns weitergeht

Schritt für Schritt, ohne Eile, und wir benennen früh, was noch fehlt.

Zuerst sprechen wir persönlich. Sie schildern die Situation, wir hören zu und sagen Ihnen, was zuerst geklärt werden sollte. Meist treffen wir uns dafür direkt bei der Immobilie.
Wir sehen uns das Objekt an und nehmen alle wertrelevanten Faktoren auf: Lage, Zustand, Ausstattung, vorliegende Unterlagen, Umfeld und die baulichen Aspekte.
Das Ergebnis besprechen wir offen, nachvollziehbar und mit den Gründen dahinter. Unser Ziel ist eine ehrliche Einschätzung als Grundlage für Ihre Entscheidung, nicht ein möglichst hoher Wert auf dem Papier. In einer Erbengemeinschaft haben damit alle dieselbe Grundlage.
Danach klären wir die Vorbedingungen, also das, was noch fehlt, damit ein Verkauf reibungslos ablaufen kann.
Erst zum Schluss folgen Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung, Notartermin und Übergabe. Wie das im Einzelnen abläuft, steht auf der Seite dazu, wie ein Verkauf bei uns abläuft.

Bei den Besichtigungen müssen Sie nicht dabei sein. Wir organisieren und begleiten sie persönlich und geben Ihnen Rückmeldung. Wenn das geerbte Haus weit von Ihrem Wohnort entfernt liegt, wird das schnell praktisch: Wir haben Verkäufe bereits für Eigentümerinnen und Eigentümer abgewickelt, die nicht vor Ort waren.

Was Sie bei uns nicht bekommen, steht oben schon: Rechts- oder Steuerberatung zum Erbfall. Außerdem lässt sich eine pauschale Verkaufsdauer seriös nicht nennen. Sie hängt an Immobilie, Lage, Zustand, Preisvorstellung und Marktlage. Wer Ihnen dazu vorab eine Wochenzahl nennt, weiß es auch nicht besser.

Sie haben bei uns durchgehend dieselben Ansprechpartner. Wir sind ein kleines, inhabergeführtes Büro in Leinfelden-Echterdingen, ein eingespieltes Team aus Immobilienmaklerin und Architekt.

Häufige Fragen

Brauche ich zwingend einen Erbschein, um das geerbte Haus zu verkaufen? Gegenüber dem Grundbuchamt gilt nach § 35 Abs. 1 S. 1 GBO der Erbschein oder das Europäische Nachlasszeugnis als Regelnachweis. Liegt die Erbfolge in einer öffentlichen Urkunde vor, also etwa in einem notariellen Testament, genügen nach Satz 2 die Verfügung und die Eröffnungsniederschrift. Verlassen sollten Sie sich darauf trotzdem nicht: Hält das Grundbuchamt die Erbfolge damit für nicht nachgewiesen, kann es den Erbschein verlangen. Klären Sie das mit dem Grundbuchamt und der Notarin oder dem Notar, bevor ein Käufer wartet.

Muss ich das Erbe annehmen, wenn am Haus noch ein Kredit hängt? Nein. Sie können ausschlagen, aber nur binnen sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, in dem Sie vom Erbfall und dem Grund Ihrer Berufung Kenntnis erlangt haben (§ 1944 BGB); bei Auslandsbezug gilt eine längere Frist. Ob Ausschlagen sinnvoll ist, hängt davon ab, ob der Wert des Hauses die Verbindlichkeiten übersteigt. Diese Rechnung sollten Sie in dieser kurzen Zeit nicht allein aufmachen: Lassen Sie sich anwaltlich beraten, und lassen Sie die Immobilie einschätzen.

Wir haben zu dritt geerbt. Kann ich meinen Anteil am Haus einfach verkaufen? Nein. Nach § 2033 Abs. 2 BGB kann ein Miterbe über seinen Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen nicht verfügen. Über seinen Anteil am gesamten Nachlass kann er nach Abs. 1 verfügen, notariell beurkundet. Das Haus selbst können Sie nur gemeinsam verkaufen. Für die Wege, die es bei fehlender Einigung gibt, ist eine Anwaltskanzlei für Erbrecht zuständig.

Wer zahlt Grundsteuer und Gebäudeversicherung, solange nichts entschieden ist? Die Kosten laufen ab dem Erbfall weiter. In einer Erbengemeinschaft trägt sie über § 2038 Abs. 2 S. 1 BGB in Verbindung mit § 748 BGB jeder Miterbe anteilig nach seiner Quote. Denken Sie außerdem daran, den Gebäudeversicherer über den Erbfall zu informieren. Ein leerstehendes Haus im Winter ohne Heizung ist ein Risiko, das sich vermeiden lässt.

Sollen wir das geerbte Haus vor dem Verkauf noch sanieren? Das lässt sich pauschal nicht beantworten, und wer es pauschal beantwortet, rät. Bei manchen Objekten zahlt sich eine gezielte Maßnahme aus, bei anderen investieren Erben in ein Bad, das der Käufer ohnehin herausreißt. Sinnvoller ist meist, zuerst zu klären, was baulich möglich ist und für welche Käufergruppe das Haus in Frage kommt. Darüber sprechen wir bei der Besichtigung. Ist der Sanierungsstau erheblich, hilft die Seite Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen in Leinfelden-Echterdingen weiter.

Das geerbte Haus wirkt heruntergekommen. Lohnt sich ein Gespräch überhaupt? Gerade dann. Eine Immobilie lässt sich immer verkaufen, solange man alle Faktoren kennt. Es ist nicht immer nur der Preis entscheidend. Wenn ein Gebäude schwer verkäuflich wirkt, liegt es oft daran, dass sein Potenzial niemandem erklärt wurde.

Wir wohnen weit weg. Geht der Verkauf des geerbten Hauses trotzdem? Ja. Wir übernehmen die Termine vor Ort, koordinieren die Besichtigungen und halten Sie durchgehend auf dem Stand. Ob wir Ihre Immobilie an ihrem Standort begleiten können, klären wir im Einzelfall. Sprechen Sie uns einfach an. Wie das konkret abläuft, steht auf der Seite Geerbte Immobilie aus der Ferne verkaufen.

Mehr zum Thema finden Sie in unserer Übersicht zur geerbten Immobilie.

Sie überlegen, eine geerbte Immobilie zu verkaufen? Der erste Schritt ist bei uns immer das Gespräch. Wir hören uns Ihre Situation an, sehen uns die Immobilie an und sagen Ihnen offen, was wir für realistisch halten. Auch dann, wenn die Antwort einmal nicht die gewünschte ist. Welche Leistungen mit Kosten verbunden sind, besprechen wir transparent, bevor eine Beauftragung erfolgt. Rufen Sie an unter 0711 25515738, schreiben Sie an info@klarblickimmobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular. Unser Büro: Kernerstraße 6, 70771 Leinfelden-Echterdingen. Wenn Sie vorher wissen möchten, worauf Sie sich einlassen: Auf der Seite wie ein Verkauf bei uns abläuft steht jeder Schritt.

Stand dieser Seite: 20. August 2026.