Haus in Stuttgart geerbt: als Erbengemeinschaft verkaufen

Wenn eine Erbengemeinschaft ein Haus in Stuttgart verkaufen will, ist der Streit selten das erste Problem. Viele kommen aus einem einfacheren Grund monatelang nicht weiter: Niemand weiß, wo man anfängt.

Eine Lage, die viele Erbengemeinschaften so oder ähnlich kennen: Die Mutter ist gestorben, das Haus in Stuttgart steht leer, und man ist zu dritt. Eine Schwester wohnt in Hamburg und will verkaufen. Der Bruder hängt an dem Haus, weil er darin aufgewachsen ist. Der Dritte weiß es noch nicht. Und ehrlich gesagt fühlt sich der Zeitpunkt, darüber zu reden, jedes Mal falsch an. Dazwischen liegen Grundsteuer, eine Heizung, die niemand mehr wartet, und ein Ordner mit Unterlagen, von denen keiner weiß, ob sie vollständig sind.

Für diese Lage gibt es keinen Schnelldurchlauf. Aber es gibt eine Reihenfolge. Die größte Erleichterung kommt bei den meisten, sobald alle am Tisch dasselbe wissen. Der Verkauf danach ist oft der einfachere Teil.

Was tun, wenn eine Erbengemeinschaft ein Haus verkaufen will?

Klären Sie zuerst, wer erbt und in welchem Verhältnis, und lassen Sie das Grundbuch auf die Erben berichtigen. Für den Verkauf des Hauses müssen alle Miterben mitwirken. Ein Einzelner kann nicht über seinen Anteil am Haus verfügen (§ 2033 Abs. 2 BGB). Erst wenn Eigentum und Unterlagen geklärt sind, ergibt eine Vermarktung Sinn.

Was jetzt zu klären ist

Ein Satz aus unserer Arbeit gilt hier besonders: Eine erfolgreiche Verkaufsabwicklung ist nur dann möglich, wenn die Vorbedingungen stimmen. In einer Erbengemeinschaft geht es bei diesen Vorbedingungen um Papiere und um Menschen. Meistens hakt es an den Menschen.

1. Wer erbt, und zu welchem Anteil? Das steht entweder in einem Testament oder in einem Erbvertrag, oder es folgt der gesetzlichen Erbfolge. Solange das nicht feststeht, steht auch alles andere still.
2. Was sagt das Grundbuch? Nach dem Erbfall steht dort noch die verstorbene Person. Spätestens für die Eigentumsumschreibung müssen die Erben im Grundbuch stehen; wann und wie das im konkreten Fall zu erledigen ist, klärt der Notar. Dazu unten mehr, denn es gibt dabei eine Frist, die viele übersehen.
3. In welchem Zustand ist das Haus? Baujahr, Anbauten, Umbauten, Genehmigungen, Zustand von Dach, Fenstern und Heizung. Bei einem Elternhaus, das über Jahrzehnte gewachsen ist, weicht der bauliche Ist-Zustand oft von dem ab, was in den Unterlagen steht.
4. Was wollen die anderen eigentlich? Diese Frage steht auf keiner Checkliste, entscheidet aber häufiger als alles andere. Wer verkaufen will, weil er das Geld braucht, hat einen anderen Zeitdruck als jemand, der noch trauert. Beides ist legitim. Nur unausgesprochen hilft es niemandem.

Wenn Sie nicht weiterkommen, hilft meist diese eine Unterscheidung: Sind sich alle einig, geht es nur noch um Unterlagen. Sind sie es nicht, klären Sie zuerst, woran es hakt. Geld, Zeit und Bindung an das Haus sind drei verschiedene Probleme, und sie brauchen drei verschiedene Antworten.

Checkliste: Was Sie vor dem ersten Gespräch zusammensuchen sollten

Unterlage	Wo sie herkommt	Warum sie zählt
Testament / Erbvertrag / Erbschein	Nachlassgericht, Notar	klärt, wer mitentscheidet
Aktueller Grundbuchauszug	Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht, in der Regel über den Notar	zeigt Eigentümer und Belastungen
Flurkarte / Lageplan	Stadtmessungsamt	Grundstückszuschnitt und Grenzen
Bauakte, Baugenehmigungen, Grundrisse	Baurechtsamt, Hausunterlagen	zeigt, was genehmigt ist, und was nicht
Energieausweis	ggf. auszustellen (§ 80 GModG)	muss dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorliegen
Nachweise zu Umbauten und Sanierungen	Rechnungen, Handwerkerunterlagen	belegt, was investiert wurde
Mietvertrag, falls vermietet	Unterlagen der Erblasserin	das Mietverhältnis läuft mit dem Käufer weiter, Details unten in den Fragen
Kontakt aller Miterben	—	ohne vollständige Liste kein Verkauf

Wenn davon die Hälfte fehlt, ist das normal. Fast niemand hat diesen Ordner vollständig. Wichtig ist nur, dass Sie wissen, was fehlt, bevor jemand ein Inserat schaltet.

Der Energieausweis in dieser Liste hat einen Termin. § 80 Abs. 3 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) verlangt, dass beim Verkauf eines bebauten Grundstücks ein Energieausweis auszustellen ist, “wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt”. Liegt einer vor und ist er noch gültig, brauchen Sie keinen neuen. Absatz 4 regelt den Rest: Der Energieausweis ist dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags dem Käufer zu übergeben. Vorlage und Übergabe sind also zwei Schritte zu zwei Zeitpunkten. Ausnahmen nennt § 79 Abs. 4 GModG für kleine Gebäude und für Baudenkmäler; ob ein Gebäude als Baudenkmal geschützt ist, richtet sich nach Landesrecht. Mehr dazu, was beim Energieausweis gilt.

Sie wissen nicht, welche Lücke zuerst zu schließen ist? Rufen Sie an: 0711 25515738. Dafür müssen Sie noch nicht entschieden haben, ob Sie verkaufen.

Vier Wege aus der Erbengemeinschaft

Bevor es um Paragraphen geht, hilft der Überblick. Am Ende läuft fast jede Erbengemeinschaft auf einen dieser vier Wege hinaus. Welcher Weg es wird, hängt daran, wer bleiben will und wer heraus möchte.

Weg	Wer muss mitmachen	Was der Weg braucht	Was wir dazu beitragen
Alle verkaufen an einen Käufer	alle Miterben	notariell beurkundeten Kaufvertrag	Einschätzung, Vermarktung, Abwicklung
Einer übernimmt, die anderen gehen heraus	alle Miterben	Notar; die Bewertungsfrage muss vorher geklärt sein	eine nachvollziehbare Einschätzung als Grundlage
Ein Miterbe gibt seinen Erbteil als Ganzes ab	nur dieser eine Miterbe (§ 2033 Abs. 1 BGB)	notarielle Beurkundung	Sache des Notars
Teilungsversteigerung	ein Miterbe kann sie beantragen	das Gericht statt des Notars	Sache der anwaltlichen Vertretung

In Familien ist der zweite Weg oft der gewünschte: Einer hängt am Haus, die anderen brauchen ihren Anteil. Dann steht und fällt alles an einer nachvollziehbaren Einschätzung des Objekts. Wer zu hoch ansetzt, verhindert die Übernahme; wer zu niedrig ansetzt, benachteiligt die Geschwister.

Unsere Einschätzung kann diese Grundlage liefern. Für ein förmliches Verkehrswertgutachten ist dagegen der Gutachterausschuss die zuständige Stelle (dazu unten mehr).

Offen bleibt bei einer Auszahlung meist mehr als der Betrag selbst: Was ist mit Verbindlichkeiten, die am Nachlass hängen, etwa einer noch laufenden Grundschuld? Zu welchem Zeitpunkt wird gezahlt, und was passiert, wenn sich die Finanzierung des übernehmenden Miterben verzögert? Diese Fragen gehören zum Notar und zur anwaltlichen Vertretung, bevor sich jemand auf eine Zahl festlegt. Ein Streitpunkt ist dabei oft nicht der Zustand, sondern die Wohnfläche: Bei gewachsenen Häusern weiß häufig niemand genau, welche Quadratmeter eigentlich zählen.

Rechtlich und steuerlich: was gilt, und wo unsere Zuständigkeit endet

Der folgende Abschnitt erklärt die Rechtslage. Er ersetzt keine Beratung. Für erbrechtliche und steuerliche Fragen sind Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt, Notar und Steuerberater zuständig. Hier beraten wir nicht.

Der Nachlass gehört Ihnen gemeinsam, nicht in Teilen

Das Bürgerliche Gesetzbuch formuliert es knapp: “Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, so wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben.” (§ 2032 Abs. 1 BGB)

Daraus folgt der Punkt, an dem sich die meisten Missverständnisse entzünden. § 2033 BGB unterscheidet zwei Dinge:

• Über den Anteil am gesamten Nachlass kann jeder Miterbe verfügen. Wörtlich: “Jeder Miterbe kann über seinen Anteil an dem Nachlass verfügen. Der Vertrag, durch den ein Miterbe über seinen Anteil verfügt, bedarf der notariellen Beurkundung.” (Abs. 1)
• Über den Anteil am einzelnen Gegenstand, also am Haus, kann er das nicht: “Über seinen Anteil an den einzelnen Nachlassgegenständen kann ein Miterbe nicht verfügen.” (Abs. 2)

Im Klartext: Niemand kann sein Drittel vom Haus verkaufen. Für den Verkauf des Hauses müssen alle mitwirken. Wer aussteigen will, ohne die anderen zum Verkauf zu zwingen, kann seinen Erbteil als Ganzes übertragen, notariell beurkundet. Ob das im konkreten Fall sinnvoll ist und welche Rechte die übrigen Miterben dann haben, gehört zum Notar und zur anwaltlichen Beratung.

Verwalten ist nicht verkaufen

Ein häufiger Irrtum: Man liest, in der Erbengemeinschaft entscheide die Mehrheit, und schließt daraus, eine Mehrheit könne auch den Verkauf beschließen. Das trifft nicht zu.

Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben nach § 2038 Abs. 1 Satz 1 BGB gemeinschaftlich zu. Über die Verweisung in Absatz 2 Satz 1 gelten unter anderem die Regeln des § 745 BGB. Dort steht: “Durch Stimmenmehrheit kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden.” Und direkt danach der Satz, der fast immer weggelassen wird: “Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen.” (§ 745 Abs. 1 Sätze 1 und 2 BGB)

Die Mehrheit bemisst sich also nach Erbquoten, nicht nach Köpfen. Und sie betrifft die laufende Verwaltung: das Dach reparieren, die Gebäudeversicherung weiterführen, den Rasen mähen lassen. Der Verkauf des Hauses gilt nach allgemeiner Auffassung nicht als ordnungsmäßige Verwaltung und lässt sich deshalb nicht per Mehrheitsbeschluss durchsetzen. Im Zweifel klärt das die anwaltliche Vertretung.

Erhaltende Maßnahmen sind die Ausnahme. Die zur Erhaltung notwendigen Maßregeln kann nach § 2038 Abs. 1 Satz 2 BGB jeder Miterbe ohne Mitwirkung der anderen treffen. Fällt im Januar die Heizung aus und drohen Frostschäden, muss niemand erst eine Familienkonferenz einberufen.

Ein leer stehendes Haus wartet nicht auf Ihre Einigung. Es kostet weiter Grundsteuer und Versicherung, die Heizung will auch im leeren Haus gewartet werden, und im Winter entscheidet der Frostschutz. Wenn die Diskussion in der Familie länger dauert, klären Sie zwei Dinge früh: Wer kümmert sich faktisch um das Haus, und was sagt der Gebäudeversicherer zum Leerstand? Fragen Sie dort nach, bevor etwas passiert. Was für Ihren Vertrag bei Leerstand gilt, kann Ihnen nur Ihr Versicherer sagen, nicht wir.

Auseinandersetzung: der geordnete Ausweg

Blockiert ist eine Erbengemeinschaft rechtlich nie dauerhaft. § 2042 Abs. 1 BGB lautet: “Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, soweit sich nicht aus den §§ 2043 bis 2045 ein anderes ergibt.” Der zweite Halbsatz gehört dazu. “Jederzeit” gilt nicht unbedingt, es gibt Ausnahmen, und wenn die verstorbene Person letztwillig etwas anderes bestimmt hat, wird es komplizierter. Das ist ein Fall für den Fachanwalt für Erbrecht.

Für die Auseinandersetzung gelten ergänzend die Regeln zur Aufhebung einer Gemeinschaft, auf die § 2042 Abs. 2 BGB verweist. Eine davon ist § 753 Abs. 1 BGB. Sie regelt, was passiert, wenn sich ein Gegenstand nicht in Natur teilen lässt: Dann erfolgt die Aufhebung der Gemeinschaft “bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung und durch Teilung des Erlöses”.

An dieser Stelle lohnt ein zweiter Blick, den die meisten überspringen. Das Gesetz sagt nirgends, dass ein Wohnhaus nicht real teilbar sei. Es knüpft die Rechtsfolge nur daran, dass die Teilung in Natur ausgeschlossen ist. Ob sie das ist, entscheidet kein Paragraph, sondern das Gebäude: Gibt es einen zweiten Zugang oder ließe er sich schaffen? Lassen sich Heizung, Wasser und Strom trennen? Trägt der Grundriss zwei abgeschlossene Einheiten? Das sind bauliche Fragen. Wer sie beantworten kann, sieht früher, ob überhaupt jemand vor der Alternative Versteigerung steht. Ob eine bauliche Möglichkeit rechtlich umsetzbar ist, klärt danach der Notar.

Diese gerichtliche Versteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft ist im Zwangsversteigerungsgesetz geregelt und im Sprachgebrauch als Teilungsversteigerung bekannt; das Wort selbst kommt im Gesetzestext nicht vor. § 180 ZVG kennt eine Bremse: “Die einstweilige Einstellung des Verfahrens ist auf Antrag eines Miteigentümers auf die Dauer von längstens sechs Monaten anzuordnen, wenn dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen der mehreren Miteigentümer angemessen erscheint. Die einmalige Wiederholung der Einstellung ist zulässig.” (Abs. 2) Insgesamt darf ein Verfahren durch solche Anordnungen nicht auf mehr als fünf Jahre eingestellt werden (Abs. 4).

Was Sie im Netz häufig lesen, dass eine Teilungsversteigerung regelmäßig weit unter Marktwert endet, schreiben wir hier bewusst nicht. Wir haben dafür keine belastbare Quelle gefunden. Eine Zahl, die wir nicht belegen können, nennen wir nicht. Was sich sagen lässt: Ein Verfahren, das über Jahre eingestellt und wieder aufgenommen werden kann, ist selten der schnelle Weg. Ob es in Ihrem Fall der richtige ist, klärt die anwaltliche Vertretung.

Der Erbschein, und wann Sie ihn nicht brauchen

Das Nachlassgericht erteilt dem Erben auf Antrag ein Zeugnis über sein Erbrecht und, wenn er nur zu einem Teil der Erbschaft berufen ist, über die Größe des Erbteils: den Erbschein (§ 2353 BGB).

Das Amtsgericht Stuttgart schreibt dazu auf seiner Seite drei Sätze, die viel Aufregung ersparen: “Der Erbschein ist kostenpflichtig und wird nur auf Antrag eines Erben erteilt.” Weiter: “Ist ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vorhanden, ist ein Erbschein regelmäßig entbehrlich.” Und: “Der Erbschein dient der Sicherheit im Rechtsverkehr. Grundsätzlich kann jeder davon ausgehen, dass er richtig und vollständig ist.”

Wenn also ein notarielles Testament existiert, lohnt die Rückfrage, ob der Erbschein überhaupt nötig ist, bevor Sie ihn beantragen.

Welches Nachlassgericht zuständig ist, und warum das oft überrascht

Das wird regelmäßig falsch verstanden und schickt Betroffene in die falsche Stadt. Zuständig ist nicht das Gericht am Ort der Immobilie. Das Amtsgericht Stuttgart formuliert es so: “Für Nachlasssachen ist grundsätzlich das Nachlassgericht örtlich zuständig, in dessen Bezirk der Verstorbene zuletzt seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte.”

Das ist mehr als eine Formalie. Hat die Mutter die letzten drei Jahre in einer Pflegeeinrichtung außerhalb Stuttgarts gelebt, während das Haus in Stuttgart stand, ist das Nachlassgericht möglicherweise ein ganz anderes als erwartet. In Baden-Württemberg kommt hinzu: “Nachlassgerichte sind nach § 3a ZuVOJu die Amtsgerichte, bei denen zugleich das Familiengericht angesiedelt ist.”

Noch ein praktischer Punkt für den Fall, dass jemand die Erbschaft ausschlagen will: “Für die Entgegennahme einer Ausschlagungserklärung besteht eine ergänzende Zuständigkeit des Nachlassgerichts, in dessen Bezirk die ausschlagende Person ihren gewöhnlichen Aufenthalt hat.” Wer weit weg wohnt, muss dafür also nicht zwingend anreisen.

Welches Gericht in Ihrem Fall konkret zuständig ist, klären Sie am besten direkt beim Nachlassgericht oder beim Notar.

Die Zwei-Jahres-Frist beim Grundbuch

Das ist der konkreteste Punkt dieser Seite, und er hat einen Termin.

Werden die Erben des eingetragenen Eigentümers im Grundbuch eingetragen, wird dafür keine Gebühr des Grundbuchamts erhoben, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (Nr. 14110 Anm. Abs. 1 KV GNotKG). Die Frist läuft ab dem Erbfall. Sie läuft auch dann weiter, wenn sich ein Erbscheinsverfahren hinzieht.

Vier Einschränkungen gehören dazu, sonst entsteht ein falsches Bild:

1. Es geht um die Gebühr des Grundbuchamts und nur um diese eine Eintragung. Notarkosten sind nicht erfasst, andere Eintragungen und Löschungen bleiben gebührenpflichtig, etwa die Löschung einer alten Grundschuld.
2. Beim späteren Verkauf an einen Käufer ist die Umschreibung auf den Käufer ganz normal gebührenpflichtig. Befreit ist nur die vorgelagerte Berichtigung auf Sie als Erben.
3. Ob die Befreiung auch dann noch greift, wenn die Erbengemeinschaft zuerst eingetragen wird und die Auseinandersetzung erst danach folgt, ist nicht abschließend geklärt. Diese Konstellation ist bei Erbengemeinschaften häufig und gehört deshalb früh auf den Tisch des Notars.
4. Was das Grundbuchamt im Einzelfall als Nachweis verlangt, entscheidet es selbst. Klären Sie das vorab über den Notar.

Der praktische Rat daraus ist trotzdem einfach: Schieben Sie die Grundbuchberichtigung nicht vor sich her, während die Familie noch diskutiert. Die zwei Jahre laufen unabhängig davon, ob Sie sich schon einig sind.

Steuern: informieren, dann zum Steuerberater

Die Erbschaftsteuer kennt persönliche Freibeträge nach § 16 ErbStG:

Wer erbt	Freibetrag
Ehegatte, eingetragener Lebenspartner	500.000 Euro
Kinder	400.000 Euro
Enkel (Regelfall)	200.000 Euro
Enkel, wenn der verbindende Elternteil bereits verstorben ist	400.000 Euro
übrige Personen der Steuerklasse I	100.000 Euro
Steuerklassen II und III	je 20.000 Euro

Für das selbstgenutzte Familienheim sieht § 13 ErbStG eine Steuerbefreiung vor. Bei Kindern gilt sie, “soweit die Wohnfläche der Wohnung 200 Quadratmeter nicht übersteigt”; Voraussetzung ist die unverzügliche Selbstnutzung, und es gibt eine Zehn-Jahres-Bindung, bei deren Aufgabe die Befreiung rückwirkend entfallen kann, außer aus zwingenden Gründen.

Erwirbt ein Miterbe ein Nachlassgrundstück zur Teilung des Nachlasses, ist dieser Vorgang nach § 3 Nr. 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Der Einleitungssatz der Norm lautet “Von der Besteuerung sind ausgenommen:”, die Nummer selbst nennt “der Erwerb eines zum Nachlaß gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses”, in der amtlichen Schreibweise mit “ß”.

Wie sich das in Ihrem Fall auswirkt, ob eine Ausgleichszahlung an die Geschwister etwas daran ändert und welche Fristen laufen, sagt Ihnen die Steuerberaterin oder der Steuerberater. Diese Rechnung gehört in die Steuerkanzlei, nicht in ein Maklerbüro.

Der Blick, den wir zusätzlich mitbringen

Bis hierher ging es um Papier. Jetzt geht es um das Haus.

Wir sehen uns eine Immobilie auch baulich an: Grundriss, Substanz, was sich verändern ließe. Das liegt daran, wie wir aufgestellt sind. Sabine Hellwig verantwortet die Maklertätigkeit, Matthias Hellwig ist freier Architekt, eingetragen in die Architektenliste der Architektenkammer Baden-Württemberg. Unser Motto dazu ist kurz: Wir sehen, was andere übersehen.

Bei einem geerbten Haus ist das oft mehr wert als bei einem frisch renovierten Reihenhaus. Ein Elternhaus aus den Sechzigern mit kleinteiligem Grundriss wirkt auf den ersten Blick unverkäuflich. Auf den zweiten stellt sich die Frage, ob eine dieser Wände überhaupt tragend ist. An dieser einen Antwort hängt manchmal, ob aus dem Haus zwei Wohneinheiten werden können. Für einen Kaufinteressenten ist das der Unterschied zwischen “alt” und “Potenzial”. Diesen Unterschied kann man ihm erklären, statt ihn raten zu lassen.

Bei einem Haus am Hang kommen eigene Fragen dazu. Ist der Keller nur teilweise erdberührt, lässt sich daraus manchmal Wohnfläche gewinnen, manchmal ist er dauerhaft feucht. Von außen sieht beides gleich aus.

Und dann die Wohnfläche. Bei einem Haus, an dem über Jahrzehnte gebaut wurde, stimmt die Zahl in den alten Unterlagen oft nicht mehr mit dem überein, was heute tatsächlich bewohnbar ist. Das ausgebaute Dachgeschoss, der zum Wohnraum gewordene Wintergarten, die aufgegebene Werkstatt im Untergeschoss. Das ist nicht nur für den Kaufpreis relevant. Auch die Steuerbefreiung für ein selbstgenutztes Familienheim knüpft bei Kindern an eine Wohnflächengrenze an (siehe oben im Steuer-Abschnitt). Welche Fläche steuerlich zählt, sagt Ihnen der Steuerberater. Was baulich vorhanden ist, sehen wir uns an.

Gerade bei sanierungsbedürftigen oder schwer verkäuflichen Objekten lohnt sich ein Gespräch. Eine Immobilie lässt sich immer verkaufen, solange man alle Faktoren kennt. Es ist nicht immer nur der Preis entscheidend. Wie wir dabei vorgehen, steht unter wie wir einen Verkauf begleiten.

Eine Grenze gehört dazu: Die bauliche Einordnung bei einer Besichtigung ist etwas anderes als eine konkrete Planung. Wenn aus dem Potenzial ein Entwurf werden soll, ist das eine eigenständige Architektenleistung, die wir getrennt besprechen. Mehr dazu unter unsere Architektenleistungen oder direkt an architekt@klarblickimmobilien.de.

Sie stecken gerade mittendrin? In dieser Lage kommt es vor allem darauf an, die Ausgangslage sauber zu klären, bevor irgendetwas vermarktet wird. Genau da fangen wir an: ruhig, geordnet und offen darüber, was noch fehlt. Rufen Sie an: 0711 25515738 oder schreiben Sie an info@klarblickimmobilien.de.

Was in Stuttgart konkret gilt

Für Grundstückswerte in Stuttgart ist der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart zuständig, angesiedelt in der Kronenstraße 20, 70173 Stuttgart. Zu seinen Aufgaben zählen die “Erstattung von Gutachten”, die “Ermittlung von Bodenrichtwerten”, die “Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten” und die “Führung der Kaufpreissammlung”. Die Bodenrichtwerte werden in Stuttgart jährlich zum Stichtag 31. Dezember ermittelt. § 196 Abs. 1 BauGB verlangt bundesweit nur eine Ermittlung “zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist”. Stuttgart ist also enger getaktet.

Zwei Dinge daran betreffen Sie direkt.

Der Bodenrichtwert ist öffentlich. § 196 Abs. 3 BauGB stellt klar: “Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.” Sie sind für die Einsicht also auf niemanden angewiesen, auch nicht auf uns.

Der Bodenrichtwert entscheidet Ihren Streit aber nicht. Er beschreibt die Lage, nicht Ihr Haus. Und das Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung schreibt in den Nutzungsbedingungen von BORIS-BW, dass Bildschirmdarstellungen und Ausdrucke aus dem Kartenviewer “generell keine rechtsverbindlichen Auskünfte” darstellen. Warum ein Bodenrichtwert und ein Immobilienwert zwei verschiedene Dinge sind, haben wir bei den ersten Schritten nach einem Erbfall ausführlicher aufgeschrieben.

Der Gutachterausschuss erstattet nach § 193 Abs. 1 BauGB Gutachten über den Verkehrswert von Grundstücken. Das geht allerdings nur auf Antrag und nur für einen begrenzten Kreis: unter anderem für Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück sowie für Pflichtteilsberechtigte, “für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist”. Auch Gerichte und Justizbehörden können ein Gutachten beantragen. Ob in einer Erbengemeinschaft ein einzelner Miterbe den Antrag stellen kann oder ob alle Miterben mitwirken müssen, regelt das Gesetz nicht. Das klärt der zuständige Gutachterausschuss im Einzelfall.

Unser Büro liegt in Leinfelden-Echterdingen, direkt südlich der Stuttgarter Stadtgrenze. Die Wege zu einem Objekt in Stuttgart sind entsprechend kurz. Das merkt man vor allem bei Besichtigungsterminen und dann, wenn kurzfristig jemand vor Ort sein soll.

Warum Klarblick für genau diesen Fall

Wir sind ein kleines, inhabergeführtes Büro. Zwei Menschen, keine Filialkette. Was das für Sie bedeutet:

• Sie haben durchgehend dieselben Ansprechpartner. In einer Erbengemeinschaft mit mehreren Beteiligten an mehreren Orten ist das kein Nebenaspekt. Es gibt niemanden, der etwas anders erzählt bekommen hat.
• Wir arbeiten die Ausgangslage der Reihe nach ab und sagen Ihnen jedes Mal, was noch fehlt, auch wenn die Liste länger wird als erhofft.
• Wir treffen keine Entscheidungen über Ihre Köpfe hinweg, und alle Miterben bleiben auf demselben Informationsstand.
• Ein eingespieltes Team aus Immobilienmaklerin und Architekt. Wer bei uns die Immobilie ansieht, kann sie auch baulich einordnen. Beides steckt im selben Büro.
• Bieterverfahren gehören nicht zu unserer Arbeitsweise. Wenn eine Familie ohnehin unter Spannung steht, ist eine künstliche Preisspirale das Letzte, was hilft.
• Wir machen nur Versprechungen, die wir auch realisieren können. Sie bekommen von uns eine ehrliche, nachvollziehbare Einschätzung als Grundlage für Ihre Entscheidung, nicht einen möglichst hohen Wert auf dem Papier.

Was Eigentümerinnen und Eigentümer über die Zusammenarbeit berichten, finden Sie unter was Eigentümer über die Zusammenarbeit sagen.

Wir sind Immobilienmakler nach § 34c GewO; Aufsichtsbehörde ist die IHK Region Stuttgart. Für die Maklertätigkeit besteht eine Berufshaftpflichtversicherung bei der Hiscox SA, für die Architektenleistungen bei der R+V Allgemeine Versicherung AG.

Wie es mit uns weitergeht

1. Sie melden sich, telefonisch, per E-Mail oder über das Kontaktformular. Schildern Sie kurz, worum es geht: geerbtes Objekt, wie viele Miterben, wo das Haus steht.
2. Wir sprechen über die Ausgangslage. Was ist geklärt, was nicht. Häufig ergibt sich hier schon, welche Frage zuerst zum Notar oder zum Steuerberater gehört, bevor über Vermarktung überhaupt geredet wird.
3. Wir sehen uns das Haus an, mit Blick auf die Vermarktung und auf Grundriss, Gebäudesubstanz und bauliche Möglichkeiten.
4. Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung. Auch dann, wenn sie nicht die gewünschte ist. Lösungen sind immer möglich, wenn die Wahrheit bekannt ist.
5. Wenn Sie uns beauftragen, übernehmen wir Vermarktung und Abwicklung, mit allen Miterben auf demselben Informationsstand. Welche Leistungen mit Kosten verbunden sind, besprechen wir transparent, bevor eine Beauftragung erfolgt.

Wie wir einen Verkauf grundsätzlich begleiten, steht unter wie wir einen Verkauf begleiten. Weitere Situationen rund um eine geerbte Immobilie finden Sie im Überblick.

Häufige Fragen von Erbengemeinschaften

Was gilt, wenn ein Miterbe dem Verkauf nicht zustimmt?

Dann lässt sich das Haus nicht ohne Weiteres verkaufen. Für den Verkauf müssen alle Miterben mitwirken; über seinen Anteil am einzelnen Nachlassgegenstand kann niemand allein verfügen (§ 2033 Abs. 2 BGB). Ein Mehrheitsbeschluss hilft hier nach allgemeiner Auffassung nicht, weil der Verkauf nicht als ordnungsmäßige Verwaltung gilt. Bleibt es dabei, kann jeder Miterbe die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB, soweit sich nicht aus den §§ 2043 bis 2045 etwas anderes ergibt). Welcher Weg dann sinnvoll ist, klärt die anwaltliche Vertretung.

Kann ich meinen Anteil verkaufen und aussteigen?

Ihren Anteil am gesamten Nachlass können Sie übertragen; der Vertrag darüber bedarf der notariellen Beurkundung (§ 2033 Abs. 1 BGB). Ihren Anteil am Haus allein können Sie nicht verkaufen (Abs. 2). Welche Rechte die übrigen Miterben in diesem Fall haben und was der Schritt wirtschaftlich bedeutet, besprechen Sie bitte mit einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt und dem Notar.

Ist ein Erbschein nötig, um verkaufen zu können?

Nicht immer. Das Amtsgericht Stuttgart weist darauf hin: “Ist ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vorhanden, ist ein Erbschein regelmäßig entbehrlich.” Der Erbschein wird zudem nur auf Antrag erteilt und ist kostenpflichtig. Was das Grundbuchamt im Einzelfall als Nachweis verlangt, klären Sie am besten vorab über den Notar.

Die Miterben sind sich über den Wert nicht einig. Was hilft?

Zuerst: auseinanderhalten, worüber gestritten wird. Ein Bodenrichtwert beschreibt einen durchschnittlichen Lagewert je Quadratmeter Boden, nicht Ihr Haus mit seinem Zuschnitt und seinem Zustand. Ausdrucke aus dem BORIS-BW-Kartenviewer sind ausdrücklich keine rechtsverbindlichen Auskünfte. Eine nachvollziehbare Einschätzung entsteht erst, wenn jemand das Objekt gesehen hat und erklären kann, wie er zu ihr kommt. Für ein förmliches Verkehrswertgutachten ist der Gutachterausschuss die zuständige Stelle.

Das Haus ist in schlechtem Zustand. Verkauft sich das überhaupt?

Das lässt sich pauschal nicht beantworten. Aber gerade dann lohnt sich ein Gespräch. Bei sanierungsbedürftigen Objekten entscheidet oft, ob jemand das bauliche Potenzial einem Käufer nachvollziehbar erklären kann: was sich am Grundriss ändern ließe und was die Substanz wirklich hergibt. Wir bringen diese Sicht mit in die Besichtigung.

Das Haus ist vermietet. Ändert das etwas?

Ja. Das Mietverhältnis endet nicht dadurch, dass Sie verkaufen. § 566 BGB trägt die Überschrift “Kauf bricht nicht Miete”, und der Wortlaut ist enger als diese Kurzformel: Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter vom Vermieter an einen Dritten veräußert, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein, und zwar für die Dauer seines Eigentums. Für Grundstücke und für Räume, die keine Wohnräume sind, ordnet § 578 BGB die entsprechende Anwendung an.

Nach § 566 Abs. 2 BGB haftet der verkaufende Vermieter weiter wie ein Bürge, wenn der Erwerber seine Pflichten nicht erfüllt, bis der Mieter vom Eigentumsübergang durch Mitteilung des Vermieters erfährt. Mit der Beurkundung ist das Thema also noch nicht erledigt. Was daraus für Ihren Fall folgt, klärt die anwaltliche Vertretung oder der Notar. Der bestehende Mietvertrag gehört zu den Unterlagen, und die Abstimmung mit den Mieterinnen und Mietern gehört zur Vorbereitung.

Was, wenn die Miterben nicht in Stuttgart wohnen?

Verkäufe für Eigentümerinnen und Eigentümer, die nicht vor Ort waren, haben wir bereits erfolgreich abgewickelt. Termine vor Ort, Koordination und durchgehende Information übernehmen wir. Wichtig ist nur, dass früh feststeht, wer welche Entscheidungen mitträgt und wie Sie erreichbar sind. Was dabei sonst noch zu bedenken ist, steht beim Verkauf aus der Ferne.

Wie lange dauert so ein Verkauf?

Eine seriöse Zahl können wir Ihnen nicht nennen, und wir erfinden auch keine. Die Dauer hängt fast immer weniger am Markt als an den Vorbedingungen: ob die Erbfolge geklärt ist, ob das Grundbuch berichtigt wurde, ob die Unterlagen vollständig sind und ob sich die Miterben einig sind. Genau deshalb beginnen wir dort.

Der erste Schritt ist bei uns immer das Gespräch

Wenn Sie bis hierher gelesen haben, ist die Lage vermutlich nicht einfach. Das muss sie auch nicht sein, damit man anfangen kann.

Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns, und schildern Sie kurz Ihre Situation. Wir hören zu, sagen Ihnen offen, was aus unserer Sicht zuerst geklärt werden sollte, und wo Sie eine Notarin, einen Steuerberater oder eine Anwältin brauchen statt uns. Welche Leistungen mit Kosten verbunden sind, besprechen wir transparent, bevor eine Beauftragung erfolgt.

Telefon: 0711 25515738 E-Mail: info@klarblickimmobilien.de Kontaktformular: Gespräch anfragen Büro: Kernerstraße 6, 70771 Leinfelden-Echterdingen

Melden Sie sich auch dann, wenn Sie noch gar nicht wissen, ob Sie verkaufen wollen. Von dort aus begleiten wir Sie Schritt für Schritt.

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Stand: 20.08.2026. Dieser Text informiert über die Rechtslage und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an eine Notarin oder einen Notar, eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater bzw. an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.

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