Die Abnahme ist der formelle Akt, mit dem ein Auftraggeber bestätigt, dass eine Bauleistung im Wesentlichen vertragsgerecht fertiggestellt wurde. In diesem Moment wechselt die Verantwortung für das Werk vom Auftragnehmer auf den Bauherrn. Was nach außen wie ein Handschlag aussieht, ist rechtlich einer der folgenreichsten Vorgänge im gesamten Bauprozess.
Was die Abnahme rechtlich auslöst
Mit der Abnahme werden mehrere Rechtswirkungen gleichzeitig ausgelöst, und das ist der Punkt, an dem viele Bauherren die Tragweite unterschätzen.
Der vereinbarte Werklohn wird sofort fällig. Bis zur Abnahme darf der Auftraggeber die Zahlung zurückhalten, danach nicht mehr pauschal. Sind Mängel bekannt und protokolliert, kann ein angemessener Einbehalt gerechtfertigt sein, aber die Beweislast dreht sich um: Vor der Abnahme muss der Auftragnehmer nachweisen, dass sein Werk mangelfrei ist. Nach der Abnahme liegt diese Pflicht beim Bauherrn. Wer also einen Mangel später reklamieren will, muss ihn selbst belegen können.
Gleichzeitig beginnt die fünfjährige Gewährleistungsfrist zu laufen. Ohne Abnahme würden Mängelansprüche erst nach dreißig Jahren verjähren, was in der Praxis keine sinnvolle Option ist. Und schließlich geht die Gefahr auf den Auftraggeber über: Beschädigungen am Bauwerk nach der Abnahme sind sein Risiko, nicht mehr das des Auftragnehmers.
Vorbereitung und Begehung
Der Auftragnehmer ist verpflichtet, die Fertigstellung anzuzeigen und zur Abnahme aufzufordern. Als Bauherr sollten Sie sich ausreichend Zeit nehmen. Bei einem Einfamilienhaus kalkulieren Sie besser einen vollen Tag als einen halben.
Aus der Planung kennen wir das Problem: Viele Mängel fallen dem Laien schlicht nicht auf, weil er nicht weiß, wo er suchen muss. Ein Sachverständiger zur Abnahme hinzuzuziehen kostet einige hundert Euro und ist fast immer gut angelegtes Geld. Die Begehung selbst sollte Raum für Raum systematisch erfolgen. Heizung, Sanitär, Elektrik, Fenster und Türen werden nicht nur angeschaut, sondern geprüft.
Jeder Mangel wird dokumentiert, fotografiert und im Protokoll festgehalten. Dabei wird unterschieden: Wesentliche Mängel, die die Nutzbarkeit beeinträchtigen, können die Abnahme verhindern. Kleinere optische Mängel nicht, sie werden aber protokolliert und mit einer konkreten Frist zur Nachbesserung versehen.
Das Abnahmeprotokoll
Ein Protokoll ist zwar keine gesetzliche Pflicht, aber beweisrechtlich unverzichtbar. Mündliche Abnahmen sind wirksam, im Streitfall jedoch kaum zu gebrauchen.
Vage Formulierungen helfen niemandem. Ein Eintrag wie „Riss in der Wand” ist zu wenig. Besser: „Horizontaler Riss in der Ostwand des Wohnzimmers, ca. 150 cm über dem Boden, ca. 50 cm Länge.” Je präziser die Beschreibung, desto einfacher ist die Nachbesserung und desto klarer die Rechtslage, wenn der Auftragnehmer nicht tätig wird.
Fristen müssen realistisch, aber verbindlich sein. Zwei bis vier Wochen sind je nach Umfang des Mangels üblich. Alle Beteiligten sollten das Protokoll unterzeichnen. Verweigert der Auftragnehmer seine Unterschrift, vermerken Sie das im Protokoll und stellen Sie ihm eine Kopie zu: Das Protokoll bleibt auch dann wirksam.
Abnahmeverweigerung und fiktive Abnahme
Sie dürfen die Abnahme nur verweigern, wenn wesentliche Mängel vorliegen, die die Gebrauchstauglichkeit des Werks tatsächlich beeinträchtigen. Eine pauschale Verweigerung ohne konkrete Mängelbenennung ist rechtlich unwirksam.
Vorsicht bei der sogenannten fiktiven Abnahme: Wer das Werk in Betrieb nimmt oder nach einer förmlichen Abnahmeaufforderung innerhalb von sechs Werktagen keine Mängel rügt, dem kann die Abnahme als erfolgt angerechnet werden, auch ohne ausdrückliche Erklärung. Diesen Umstand nutzen manche Auftragnehmer bewusst. Reagieren Sie deshalb immer schriftlich und fristgerecht.
Gewährleistung im Anschluss
Innerhalb der fünfjährigen Frist hat der Auftragnehmer das Recht zur Nachbesserung. Treten nach der Abnahme Mängel auf, rügen Sie diese unverzüglich schriftlich und setzen eine angemessene Frist. Passiert nichts, können Sie die Mängelbeseitigung durch ein anderes Unternehmen durchführen lassen und die Kosten einfordern. Alternativ kommt eine Minderung des Werklohns in Betracht, bei schwerwiegenden Mängeln auch der Rücktritt vom Vertrag.