Wer baut, saniert oder umbaut, schließt mit dem ausführenden Unternehmen einen Bauvertrag. Dieser Vertrag ist ein Werkvertrag: Der Unternehmer schuldet ein Ergebnis, nicht bloß Arbeitsstunden. Er regelt, welche Leistungen zu welchem Preis bis wann erbracht werden, und legt fest, was passiert, wenn etwas schiefgeht. Ohne schriftlichen Vertrag mit detaillierter Leistungsbeschreibung entsteht fast immer Streit darüber, was eigentlich vereinbart war.
Welche Vertragsart passt zu welchem Vorhaben
Beim Einheitspreisvertrag sind die Preise je Einheit (Quadratmeter, Kubikmeter, Stück) festgelegt, abgerechnet wird nach tatsächlich erbrachten Mengen. Der Gesamtpreis steht erst nach Fertigstellung fest. Das ist sinnvoll, wenn der genaue Leistungsumfang vorab schwer abzuschätzen ist, zum Beispiel bei einer Kernsanierung im Bestand, wo Überraschungen hinter den Wänden warten.
Beim Pauschalvertrag kennen Sie die Gesamtkosten von Anfang an. Der Unternehmer trägt das Mengenrisiko, Sie als Bauherr haben Planungssicherheit. Das funktioniert aber nur, wenn das Leistungsverzeichnis wirklich vollständig ist. Aus der Planungspraxis kennen wir Fälle, in denen ein vermeintlich günstiger Pauschalpreis durch Nachträge für Positionen weit überschritten wurde, die schlicht nicht aufgeführt waren.
Stundenlohnvereinbarungen bleiben Kleinstarbeiten vorbehalten. Die Kostenkontrolle ist dort kaum möglich.
BGB oder VOB: Was gilt auf Ihrer Baustelle
Ohne ausdrückliche Vereinbarung gilt automatisch das BGB. Das ist für Bauherren, die als Privatperson bauen, oft die günstigere Ausgangslage: fünf Jahre Gewährleistung ab Abnahme, kein kompliziertes Regelwerk und Verbraucherschutzvorschriften, die nicht wegbedungen werden können.
Die VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) ist kein Gesetz, sondern ein Klauselwerk, das gesondert schriftlich vereinbart werden muss. Sie verkürzt die Gewährleistung auf vier Jahre und enthält viele Pflichten, die streng einzuhalten sind, etwa die Behinderungsanzeige. Gegenüber Verbrauchern darf die VOB nur so vereinbart werden, dass sie Sie nicht unangemessen benachteiligt. Im Zweifel sollten Sie sich vor Vertragsunterzeichnung anwaltlich beraten lassen.
Was im Vertrag stehen muss
Drei Punkte sind aus unserer Erfahrung besonders kritisch:
- Leistungsbeschreibung: Jedes Gewerk, jedes Material, jede Qualitätsstufe gehört benannt. Unklarheiten gehen zwar formal zulasten des Auftragnehmers, in der Praxis erzeugen sie vor allem Streit und Verzögerung.
- Termine: Baubeginn und Fertigstellungsdatum sollten verbindlich im Vertrag stehen, ergänzt durch eine Vertragsstrafe bei Verzug. Üblich sind 0,1–0,3 Prozent der Auftragssumme pro Werktag, gedeckelt auf fünf bis zehn Prozent.
- Zahlungsplan: Zahlungen sollten dem Baufortschritt folgen. Eine Vorauszahlung ohne Sicherheit (Bürgschaft) ist nicht empfehlenswert. Nach Abnahme wird ein Sicherheitseinbehalt von fünf Prozent zurückgehalten, bis die Mängelbeseitigung abgeschlossen ist oder die Gewährleistungsfrist endet.
Nachträge, Abnahme und Kündigung
Nachträge entstehen, wenn Sie während der Bauphase Änderungen wünschen oder unvorhergesehene Leistungen notwendig werden. Lassen Sie sich vor Ausführung immer ein schriftliches Angebot geben. Nachträgliche Einigungen über den Preis sind erfahrungsgemäß teuer und streitanfällig.
Die Abnahme ist der wichtigste Moment im Bauvertrag: Der Werklohn wird fällig, die Beweislast für Mängel wechselt auf Sie als Bauherr, und die Gewährleistungsfrist beginnt zu laufen. Nehmen Sie die Abnahme förmlich vor, begehen Sie das Objekt gemeinsam und halten Sie alle Mängel schriftlich im Protokoll fest, mit Fristen für die Nachbesserung.
Kündigen können Sie als Bauherr jederzeit, auch ohne Grund. Sie müssen dann aber die erbrachten Leistungen vergüten und in der Regel zehn bis fünfzehn Prozent der noch ausstehenden Vergütung als entgangenen Gewinn zahlen. Bei einem schwerwiegenden Pflichtverstoß des Unternehmers ist eine fristlose Kündigung möglich, die schriftliche Begründung ist dann unerlässlich.
Beispielrechnung: Sicherheitseinbehalt und Vertragsstrafe
Angenommen, Sie sanieren ein Reihenhaus in Fellbach und der Pauschalpreis beträgt 180.000 Euro.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Auftragssumme netto | 180.000 EUR |
| Sicherheitseinbehalt bei Abnahme (5 %) | 9.000 EUR |
| Auszahlung Schlussrechnung | 171.000 EUR |
| Vertragsstrafe bei 10 Tagen Verzug (0,2 %/Tag) | 3.600 EUR |
| Vertragsstrafe bei 30 Tagen Verzug (0,2 %/Tag, Deckel 10 %) | 18.000 EUR |
Der Sicherheitseinbehalt von 9.000 Euro wird erst nach vollständiger Mängelbeseitigung oder nach Ablauf der Gewährleistungsfrist freigegeben. Alternativ kann der Unternehmer stattdessen eine Gewährleistungsbürgschaft in gleicher Höhe stellen. Die Vertragsstrafe zeigt: Ein verbindlicher Fertigstellungstermin mit klarer Strafklausel schützt Sie konkret vor den Folgekosten eines langen Bauverzugs.