Wenn ein beauftragtes Gewerk nicht das hält, was vereinbart war, entstehen Mängelansprüche. Das sind die gesetzlich geregelten Rechte des Auftraggebers gegenüber dem ausführenden Unternehmen, sobald das fertige Werk von der vereinbarten Beschaffenheit abweicht oder seine Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt ist. Die gesetzliche Grundlage liefert das BGB, bei Bauverträgen mit einbezogener VOB gelten teilweise abweichende Fristen und Modalitäten.
Was als Mangel gilt
Der häufigste Fall ist der Sachmangel: Das Werk entspricht nicht dem, was im Vertrag vereinbart wurde. Das kann fehlerhafte Ausführung sein, falsche Maße, minderwertige Materialien oder eine Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik. Letzteres ist besonders tückisch, weil nicht alles explizit vereinbart werden muss. Was dem Handwerksstandard entspricht, ist stillschweigend geschuldet.
Daneben gibt es den Rechtsmangel: Fehlt eine notwendige behördliche Genehmigung oder haben Dritte Rechte an der ausgeführten Leistung, liegt ebenfalls ein Mangel vor. In der Baupraxis betrifft das etwa Arbeiten, die im Nachhinein baurechtlich nicht genehmigungsfähig sind. Für Vorhaben in Fellbach oder Waiblingen, wo die Städte eigene untere Baurechtsbehörden unterhalten, kann das schneller zum Problem werden als anderswo, weil die Kontrolldichte höher ist.
Eine besondere Rolle spielt der arglistig verschwiegene Mangel. Hat der Auftragnehmer einen Fehler gekannt und ihn bewusst nicht offenbart, verlängert sich die Verjährungsfrist auf dreißig Jahre. Das ist keine akademische Randnotiz: Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen genau das bei verdeckten Feuchtigkeitsschäden relevant wurde.
Nacherfüllung kommt zuerst
Bevor ein Auftraggeber andere Rechte geltend macht, muss er dem Auftragnehmer in aller Regel Gelegenheit zur Nachbesserung geben. Das bedeutet: schriftliche Mängelrüge mit konkreter Beschreibung des Fehlers und einer angemessenen Frist. Zwei bis vier Wochen sind dabei üblich, bei komplexeren Schäden kann mehr Zeit gerechtfertigt sein.
Scheitert die Nachbesserung oder verweigert der Auftragnehmer sie, darf der Auftraggeber einen anderen Betrieb beauftragen und die Kosten zurückfordern. Diese sogenannte Ersatzvornahme setzt voraus, dass der ursprüngliche Auftragnehmer nachweislich in Verzug gesetzt wurde. Fotos, Angebote und Rechnungen sichern dabei die Grundlage für spätere Erstattungsforderungen.
Minderung, Rücktritt und Schadensersatz
Lässt sich der Mangel nicht oder nicht vollständig beheben, kommt die Minderung ins Spiel. Der Werklohn wird um den Betrag reduziert, um den der Mangel den Wert des Werkes mindert. In der Praxis ermittelt das häufig ein Gutachter; typische Abzüge liegen zwischen fünf und zwanzig Prozent des vereinbarten Preises. Bereits gezahlte Beträge können anteilig zurückgefordert werden.
Der Rücktritt vom Vertrag ist bei Bauvorhaben nur bei erheblichen Mängeln möglich und kommt in der Realität selten vor, weil der Rückbau eines Gewerks meist unpraktikabel ist. Minderung oder Schadensersatz sind der sinnvollere Weg.
Schadensersatz geht über die reine Mängelbeseitigung hinaus und setzt ein Verschulden des Auftragnehmers voraus. Klassische Fälle: ein Wasserschaden durch eine undichte Dachentwässerung, Mietausfälle weil eine Wohnung wegen eines Baumangels nicht übergeben werden konnte, oder Mehrkosten weil die Ersatzvornahme teurer war als die ursprüngliche Leistung. Wer Schadensersatz fordert, muss den kausalen Zusammenhang zwischen Fehler und Schaden belegen können.
Fristen nicht verschlafen
Bei Bauwerken beträgt die Gewährleistungsfrist nach BGB fünf Jahre ab Abnahme. Gilt ein VOB-Vertrag, verkürzt sich das auf vier Jahre. Bei beweglichen Sachen, also etwa einem Gerät, das eingebaut wird, sind es nur zwei Jahre. Nach Ablauf der Frist sind Ansprüche grundsätzlich nicht mehr durchsetzbar.
Wichtig: Verhandlungen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer hemmen den Fristablauf. Und wenn der Auftragnehmer einen Mangel tatsächlich nachbessert, beginnt für diesen Mangel eine neue Frist von zwei Jahren ab abgeschlossener Beseitigung. Das ist ein Grund, Mängel frühzeitig zu rügen und schriftlich zu dokumentieren, damit man nicht kurz vor Ablauf der Frist leer ausgeht.
Beispielrechnung: Schadensersatz nach undichter Dachentwässerung
Ein Eigentümer in Kernen im Remstal lässt eine Dachterrasse sanieren. Werklohn: 18.000 Euro. Sechs Monate nach Abnahme zeigt sich ein Wasserschaden in der darunterliegenden Wohnung, verursacht durch eine fehlerhafte Entwässerungsanbindung.
- Kosten der Nachbesserung durch Drittbetrieb (Ersatzvornahme nach vergeblicher Fristsetzung): 3.200 Euro
- Trocknungskosten und Malerarbeiten am Innenbereich: 1.800 Euro
- Mietausfall für zwei Monate während der Trocknungsphase (ortsübliche Miete 1.100 Euro/Monat): 2.200 Euro
- Gutachterkosten zur Schadensermittlung: 600 Euro
Gesamtforderung gegenüber dem ursprünglichen Auftragnehmer: 7.800 Euro. Ohne schriftliche Fristsetzung, ohne Dokumentation der Mängelanzeige und ohne Gutachten wäre diese Forderung kaum durchzusetzen gewesen.