Wer einen Handwerker, ein Bauunternehmen oder ein Architekturbüro beauftragt, schließt in der Regel einen Werkvertrag ab. Die rechtliche Grundlage bilden die §§ 631 ff. BGB. Das Besondere an diesem Vertragstyp: Der Auftragnehmer schuldet kein Bemühen, sondern ein fertiges Ergebnis. Erst wenn das vereinbarte Werk hergestellt und abgenommen ist, entsteht der volle Vergütungsanspruch.
Erfolg schulden, nicht nur arbeiten
Der wichtigste Unterschied zum Dienstvertrag liegt genau hier. Ein Rechtsanwalt oder ein Arzt schuldet sorgfältiges Handeln, aber keinen bestimmten Ausgang. Wer dagegen einen Bauunternehmer mit dem Anbau einer Terrasse beauftragt, bezahlt für das fertige Ergebnis. Bleibt die Terrasse unfertig, gibt es keinen Anspruch auf volle Vergütung.
Praktisch folgt daraus: Der Auftragnehmer trägt das Herstellungsrisiko. Für Bauwerke gilt eine gesetzliche Gewährleistungsfrist von fünf Jahren ab Abnahme. Wer im Remstal ein Haus saniert oder umbaut und später Mängel entdeckt, kann sich innerhalb dieser Frist auf Nachbesserung, Minderung oder Schadensersatz berufen.
Nicht jeder Vertrag ist eindeutig dem Werkvertragsrecht zuzuordnen. Der Architektenvertrag ist ein typisches Mischverhältnis: Die Planung gilt als Werkleistung, die Bauleitung dagegen eher als Dienstleistung. Aus der Planungspraxis wissen wir, dass diese Abgrenzung im Streitfall erheblich ist, weil Gewährleistungsfristen und Beweislast davon abhängen.
Vergütung, Abschläge und Abnahme
Der Werklohn wird grundsätzlich erst mit der Abnahme fällig. Bis dahin sind Abschlagszahlungen nach Baufortschritt möglich und bei größeren Projekten üblich. Ein Sicherheitseinbehalt von fünf Prozent bis zum Ablauf der Gewährleistungsfrist ist ebenfalls verbreitet.
Die Abnahme ist kein Formalakt, dem man gleichgültig begegnen sollte. Mit ihr gehen Gefahrtragung und Beweislast auf den Auftraggeber über. Wer ein Gebäude oder Gewerk ohne schriftliches Protokoll abnimmt, macht es sich später schwer, Mängel zu belegen. Empfehlenswert ist deshalb immer eine förmliche Begehung mit dokumentierten Vorbehalten für bereits erkannte Defekte.
Kündigung
Der Auftraggeber kann einen Werkvertrag jederzeit kündigen, auch ohne besonderen Grund (§ 648 BGB). Die Freiheit hat ihren Preis: Er schuldet die Vergütung für bereits erbrachte Leistungen zuzüglich des entgangenen Gewinns, von dem pauschal ersparte Aufwendungen abgezogen werden. Das ist teurer, als es auf den ersten Blick erscheint.
Der Auftragnehmer hingegen kann nur aus wichtigem Grund kündigen, etwa bei dauerhaftem Zahlungsverzug oder fehlenden Mitwirkungsleistungen des Auftraggebers (ausstehende Pläne, verweigerte Baugenehmigungen). In solchen Fällen steht ihm der Vergütungsanspruch für die erbrachten Leistungen zu.
Besondere Vertragsformen
Für Bauprojekte lohnt ein Blick auf die Unterschiede zwischen dem gesetzlichen Werkvertragsrecht und der VOB/B, die häufig ergänzend vereinbart wird. Daneben gibt es weitere Sonderformen:
- Bauvertrag: Herstellung, Umbau oder Sanierung eines Bauwerks; seit 2018 eigene Regelungen im BGB, ergänzend oft VOB/B.
- Verbraucherbauvertrag: Schließt eine Privatperson einen Vertrag über den Bau eines neuen Gebäudes ab, gelten besondere Schutzvorschriften, unter anderem eine Baubeschreibungspflicht.
- Architekten- und Ingenieurvertrag: Die Honorarordnung HOAI regelt die Vergütung in neun Leistungsphasen; Planungsfehler können zur Haftung auf Schadensersatz führen.
- Werklieferungsvertrag: Wird eine bewegliche Sache speziell angefertigt und geliefert (z. B. eine Maßküche oder Sonderfenster), gilt Kaufrecht mit nur zwei Jahren Gewährleistung statt fünf.