Der Abbruchswert beschreibt den Wert eines bebauten Grundstücks unter der Annahme, dass das vorhandene Gebäude abgerissen wird. Rechnerisch ergibt er sich aus dem Bodenwert des Grundstücks abzüglich der anfallenden Abrisskosten. Er wird dann relevant, wenn das Gebäude so alt oder in einem so schlechten Zustand ist, dass ein Neubau die wirtschaftlich sinnvollere Nutzung des Grundstücks darstellt.
Wie der Abbruchswert berechnet wird
Ausgangspunkt ist der Bodenwert, also das, was das Grundstück unbebaut wert wäre. Grundlage dafür sind die Bodenrichtwerte vergleichbarer Lagen. Im Rems-Murr-Kreis können Sie diese kostenlos über das Portal BORIS-BW abrufen. Für Fellbach, Kernen im Remstal und Waiblingen liegen die Bodenrichtwerte am oberen Ende des Kreisrahmens, häufig zwischen 400 und 610 EUR/m². Dabei spielen Lage, Zuschnitt und tatsächliche Bebaubarkeit des Grundstücks eine entscheidende Rolle. Innerhalb derselben Postleitzahl können Hanglagen am Kappelberg und Grundstücke an viel befahrenen Durchgangsstraßen weit auseinanderliegen.
Von diesem Bodenwert gehen die Abrisskosten ab. Wie hoch diese ausfallen, hängt stark von Gebäudeart und Baujahr ab. Aus der Planung kennen wir Kostenspannen von grob 50–200 EUR pro Kubikmeter umbauten Raums. Asbesthaltige Baustoffe, Altlasten im Boden oder unbekannte Leitungsverläufe können die Kosten empfindlich nach oben treiben. Verwertungserlöse aus dem Abbruchmaterial (Metalle, Holz, Ziegel) sind zwar möglich, fallen aber in den meisten Fällen nicht ins Gewicht.
Wann der Abbruchswert beim Verkauf eine Rolle spielt
Für Eigentümer wird dieser Wert dann bedeutsam, wenn ein Gutachter oder ein Käufer das Grundstück nicht nach dem Gebäude, sondern nach seinem Entwicklungspotenzial bewertet. Das trifft häufig auf Altbauten in gut erschlossenen Lagen zu, bei denen eine vollständige Sanierung teurer käme als ein Neubau. Investoren und Projektentwickler rechnen in solchen Fällen ausdrücklich mit dem Abbruchswert, weil sie das Grundstück als Baufläche kaufen, nicht als Bestandsobjekt.
Als Eigentümer sollten Sie das kennen, denn es erklärt, warum manche Kaufpreisangebote das Gebäude scheinbar ignorieren. Der Käufer zieht gedanklich die Abrisskosten vom Bodenwert ab und bietet entsprechend. Das ist keine Willkür, sondern eine nachvollziehbare Kalkulation.
Was Sie vor dem Verkauf prüfen sollten
Ein hoher Bodenwert allein sagt noch nichts darüber aus, ob ein Abriss und Neubau tatsächlich genehmigungsfähig ist. Bebauungspläne, Grundflächenzahlen, Baugrenzen und eingetragene Baulasten bestimmen, was auf dem Grundstück überhaupt entstehen darf. In Fellbach und Waiblingen als Großen Kreisstädten liegt die untere Baurechtsbehörde bei der Stadt selbst, für Kernen im Remstal ist das Landratsamt Rems-Murr-Kreis zuständig. Eine frühzeitige Anfrage dort schafft Klarheit, bevor Käufer mit eigenen Zahlen ankommen.
Denkmalgeschützte Gebäude scheiden für die Abbruchwertbetrachtung in aller Regel aus, weil ein Abriss nicht genehmigt wird. Hier bleibt nur die Sanierung, unabhängig davon, was sie kostet.
Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Grundstück im Remstal eher als Bestandsobjekt oder als Entwicklungsfläche vermarktet werden sollte, klären wir das gemeinsam vor der Bewertung. Der Unterschied im Ergebnis kann erheblich sein.