Ein Abriss bezeichnet die vollständige Beseitigung eines Gebäudes oder Bauwerks bis auf das Grundstück. Er kommt in Frage, wenn ein Gebäude baufällig ist, eine Sanierung wirtschaftlich keinen Sinn ergibt oder ein Neubau geplant wird. Für Eigentümer ist der Abriss ein erheblicher Kostenfaktor, der bei jeder Grundstücksentwicklung und auch schon beim Ankauf eines Bestandsgebäudes einkalkuliert werden muss.
Genehmigung: Was vorab geregelt sein muss
Wer ein Gebäude mit mehr als 10 Kubikmetern umbauten Raums abreißen will, braucht in Baden-Württemberg eine Abrissgenehmigung. Der Antrag geht an die zuständige Baurechtsbehörde: In Fellbach und Waiblingen, beides Große Kreisstädte, ist das die eigene untere Baurechtsbehörde vor Ort. Für Kernen im Remstal ist das Landratsamt Rems-Murr-Kreis zuständig. Dem Antrag beizufügen sind ein Lageplan sowie Bestandsunterlagen zum Gebäude. Geprüft werden Standsicherheit, Nachbarschutz und die Sicherung des öffentlichen Verkehrsraums. In der Regel liegt die Genehmigung nach vier bis acht Wochen vor.
Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, ändert sich die Ausgangslage grundlegend. Ein Abrissverbot ist dann möglich, und selbst wenn kein vollständiges Verbot besteht, sind die Auflagen oft so weitreichend, dass der Abriss faktisch nicht durchführbar ist. Das sollte vor jedem Kaufangebot geprüft werden.
Vor Beginn der Abbrucharbeiten ist außerdem eine Schadstoffuntersuchung Pflicht. Eine Fachfirma prüft das Gebäude auf Asbest, PCB und künstliche Mineralfasern. Belastete Materialien müssen gesondert als Sondermüll entsorgt werden. Die Kosten dafür können im Extremfall bis zur Hälfte der gesamten Abbruchkosten ausmachen.
Was ein Abriss kostet
Als grobe Orientierung gilt: Abbrucharbeiten kosten je nach Gebäudetyp und Zustand zwischen 50 und 200 Euro pro Quadratmeter umbauten Raums. Für ein typisches Einfamilienhaus im Remstal mit rund 150 Quadratmetern bedeutet das einen Kostenrahmen von etwa 7.500 bis 30.000 Euro, je nachdem, was das Gebäude an Überraschungen bereithält.
Die wichtigsten Kostentreiber sind Schadstoffbelastungen, schwer zugängliche Lagen sowie besondere Tragwerke aus Stahlbeton. Keller und Bodenplatten werden häufig unterschätzt: Ihr Rückbau ist aufwendig und teuer. Wer ein Grundstück am Kappelberg in Fellbach oder an einem Hang in Kernen kauft, sollte bedenken, dass eingeschränkte Zufahrtsmöglichkeiten für Baumaschinen und Entsorgungsfahrzeuge den Preis spürbar nach oben treiben können.
Auf der anderen Seite lassen sich Kosten begrenzen, etwa durch sortenreine Trennung von Bauschutt, Holz und Metall, durch Direktanlieferung auf die Deponie ohne Zwischenlagerung und durch das Einholen mehrerer Vergleichsangebote. Erlöse aus der Verwertung von Ziegeln oder Metall sind in der Regel gering, können aber einen kleinen Ausgleich schaffen.
Ablauf vom ersten Tag bis zum freien Grundstück
Der Prozess beginnt lange vor dem ersten Baggereinsatz. Schadstoffgutachten, Genehmigungsverfahren und die Einholung von Angeboten nehmen vier bis zwölf Wochen in Anspruch. Parallel müssen alle Leitungen, also Strom, Gas, Wasser und Abwasser, beim jeweiligen Versorger abgemeldet und stillgelegt werden. Dann folgt die Entkernung: Fenster, Türen, Einrichtung und Bodenbeläge werden separat entfernt und entsorgt.
Der eigentliche Abbruch verläuft von oben nach unten. Dach und Obergeschosse kommen zuerst, tragende Wände und Fundament zuletzt. Für gewöhnliches Mauerwerk reicht der Bagger mit Abbruchzange aus. Schwere Tragwerke oder Großbauten erfordern aufwendigere Methoden. Staubschutz durch Wassernebel und Abplanen ist Pflicht, gerade in dichter bebauten Lagen.
Am Ende steht die Entsorgung: Bauschutt, Holz, Metall und Sondermüll werden getrennt abgefahren, Entsorgungsnachweise müssen aufbewahrt werden. Für ein Einfamilienhaus rechnen Sie mit einer bis zwei Wochen reiner Abbruchzeit, ein Mehrfamilienhaus kann vier bis acht Wochen in Anspruch nehmen. Altlastenfunde oder archäologische Reste können den Zeitplan empfindlich verzögern.
Wann sich der Abriss wirtschaftlich rechnet
Die entscheidende Frage ist, ob der Bodenwert nach dem Abriss und nach Abzug der Abbruchkosten höher liegt als der Wert des sanierten Bestands. In zentralen Lagen des Remstals, wo Bodenrichtwerte am oberen Rand des Kreises liegen, ist diese Rechnung häufig zugunsten des Neubaus entschieden. Bauträger und Investoren kalkulieren die Abrissoption deshalb regelmäßig schon beim Ankauf ein.
In weniger gefragten Lagen sieht die Rechnung anders aus: Ein niedriger Bodenwert rechtfertigt den Abriss oft nicht, und eine Sanierung oder Umnutzung ist dann die wirtschaftlichere Wahl. Auch steuerlich gibt es Unterschiede: Abbruchkosten können unter bestimmten Voraussetzungen als Herstellungskosten des Neubaus abgesetzt werden. Hier lohnt eine Abstimmung mit dem Steuerberater, bevor der Abrissauftrag erteilt wird.