Der Verkehrswert ist der Preis, den eine Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag erzielen würde, ohne dass besondere Umstände oder persönliche Beziehungen zwischen Käufer und Verkäufer das Ergebnis verzerren. § 194 Baugesetzbuch definiert ihn genau so. Er ist damit die gesetzliche Antwort auf die Frage, was etwas objektiv wert ist, unabhängig davon, was Sie sich wünschen oder was der Nachbar behauptet bekommen zu haben.
Wofür der Verkehrswert gebraucht wird
Die praktische Relevanz reicht weit über den Immobilienverkauf hinaus. Bei Erbschaften und Schenkungen dient er dem Finanzamt als Bemessungsgrundlage für die Steuer. Gerichte greifen auf ihn zurück, wenn Eigentümergemeinschaften streiten, eine Zwangsversteigerung ansteht oder bei Scheidungen der Zugewinnausgleich berechnet werden muss. Banken orientieren sich beim Kredit zwar am konservativeren Beleihungswert, nehmen aber den Verkehrswert als Ausgangspunkt. Kurz: Wann immer eine neutrale Zahl gebraucht wird, die vor Dritten standhält, ist es der Verkehrswert.
Die drei Bewertungsverfahren
Wie ein Gutachter zum Verkehrswert kommt, hängt von der Art der Immobilie ab. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt drei Verfahren.
Das Vergleichswertverfahren stützt sich auf tatsächlich erzielte Kaufpreise ähnlicher Objekte. Es ist das direkteste Verfahren und liefert bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern in der Regel die belastbarsten Ergebnisse. Im Rems-Murr-Kreis stellt der zuständige Gutachterausschuss die Kaufpreissammlungen bereit, die als Datenbasis dienen. Für Fellbach gibt es einen eigenen Gutachterausschuss.
Das Ertragswertverfahren rechnet vom nachhaltig erzielbaren Mietertrag rückwärts. Es kommt bei Mehrfamilienhäusern und Renditeimmobilien zum Einsatz, weil dort der Investor fragt, was das Objekt abwirft.
Das Sachwertverfahren bildet den Wert über die Herstellungskosten des Gebäudes ab, vermindert um Alterswertminderung, zuzüglich Bodenwert. Es greift vor allem bei selbst genutzten Immobilien ohne ausreichende Vergleichsdaten, etwa bei Einzelimmobilien in Hanglagen wie am Kappelberg.
In der Praxis kombinieren Gutachter oft mehrere Verfahren und gewichten das Ergebnis nach Marktlage.
Was den Wert treibt und was ihn drückt
Die Lage ist der stärkste Einzelfaktor, das lässt sich für den Rems-Murr-Kreis gut belegen. Bodenrichtwerte liegen im Kreis grob zwischen 400 und 610 EUR/m², wobei Fellbach, Kernen im Remstal und Waiblingen am oberen Rand stehen. Wer denkt, innerhalb einer Postleitzahl sei der Wert ähnlich, unterschätzt, wie stark Mikrolage wirkt: Eine ruhige Hanglage und eine Durchgangsstraße im selben Ort können im Ergebnis weit auseinanderliegen. Die Bodenrichtwerte für Ihren Standort können Sie kostenlos über das Portal BORIS-BW abrufen.
Neben der Lage fließen Zustand, Baujahr, Ausstattung, Grundstücksgröße und Erschließung in die Bewertung ein. Auch Altlasten oder fehlende Baugenehmigungen können den Verkehrswert erheblich mindern, aus der Planung wissen wir, dass solche Punkte in Gutachten regelmäßig unterschätzt werden.
Gutachter, Kosten und was ein Gutachten wirklich bringt
Wer ein rechtssicheres Vollgutachten braucht, beauftragt einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Fachkraft. Für ein Einfamilienhaus kostet ein solches Gutachten je nach Aufwand grob 1.500–3.000 EUR, für ein Mehrfamilienhaus eher 2.500–5.000 EUR. Kürzere Kurzgutachten oder Marktpreiseinschätzungen sind günstiger, aber vor Gericht oder gegenüber dem Finanzamt weniger belastbar.
Ein Vollgutachten lohnt sich vor allem dann, wenn Sie einen nachweislich niedrigeren Wert gegenüber dem Finanzamt geltend machen wollen, etwa bei Erbschaft oder Schenkung. Das Finanzamt schätzt im Zweifel nach eigenen Modellen, die nicht immer den tatsächlichen Markt widerspiegeln. Ein unabhängiges Gutachten kann die Steuerlast dann konkret senken.
Verkehrswert und Beleihungswert: zwei Zahlen, zwei Logiken
Banken finanzieren Immobilien nicht auf Basis des Verkehrswerts, sondern des Beleihungswerts. Der Beleihungswert ist bewusst konservativ angesetzt, häufig 10–20 % unter dem Verkehrswert, weil er langfristig stabil bleiben soll und kurzfristige Marktbewegungen herausrechnet. Daraus ergibt sich der Beleihungsauslauf: Wer 80 % des Beleihungswerts finanziert, bekommt bessere Konditionen als jemand, der höher belastet. Für Sie als Eigentümer bedeutet das: Ein hoher Verkehrswert hilft beim Kaufpreis, schlägt sich aber nicht im gleichen Verhältnis in der Finanzierungszusage der Bank nieder.