Sanierung bezeichnet die gezielte Instandsetzung und Verbesserung eines Bestandsgebäudes, um Mängel zu beheben und das Haus oder die Wohnung auf heutige technische, energetische oder gesetzliche Anforderungen zu bringen. Der Begriff ist weit gefasst: Er reicht vom Austausch einer veralteten Heizungsanlage bis zur vollständigen Kernsanierung, bei der nur die tragende Struktur des Gebäudes stehen bleibt. Was konkret gemeint ist, wenn jemand von “Sanierung” spricht, hängt stark vom Umfang ab.
Welche Arten es gibt und was sie unterscheidet
Die Kernsanierung ist der größte Eingriff. Alle Installationen, Oberflächen und häufig auch Grundrisse werden erneuert, der Rohbau bleibt. Das kostet pro Quadratmeter Wohnfläche grob zwischen 800 und 1.500 Euro, dauert ein halbes bis ein ganzes Jahr und macht aus einem Haus rechnerisch fast ein Neues. Aus der Planung kennen wir Objekte im Raum Fellbach und Kernen, bei denen dieser Weg sinnvoller war als ein Neubau auf dem gleichen Grundstück, weil die Lage und das Grundstück den Aufwand gerechtfertigt haben.
Die energetische Sanierung setzt gezielt auf Einsparung: Dämmung der Hülle, neue Fenster, moderne Heizung. Die Kosten liegen je nach Maßnahmenpaket bei 300–600 Euro pro Quadratmeter, der Energiebedarf lässt sich damit oft um mehr als die Hälfte senken. Das hat direkte Auswirkungen auf den Energieausweis und damit auf den erzielbaren Preis beim Verkauf.
Die Teilsanierung beschränkt sich auf einzelne Gewerke: ein neues Bad, eine neue Elektrik, die Heizung. Kosten und Aufwand sind überschaubar, aber der Effekt auf den Gesamtzustand des Gebäudes bleibt begrenzt.
Eine Sonderstellung nimmt die Denkmalschutzsanierung ein. Hier schreiben die Denkmalschutzbehörden vor, was wie erhalten bleiben muss. Das schränkt ein, bringt aber steuerliche Vorteile: Eigennutzer können erhöhte Absetzungen über mehrere Jahre geltend machen, Vermieter sogar noch großzügiger.
Was typische Maßnahmen kosten
Einige Orientierungswerte, die wir aus Projekten im Remstal kennen:
- Dacheindeckung neu: 80–150 Euro je Quadratmeter Dachfläche, Dachdämmung zusätzlich 50–120 Euro je Quadratmeter
- Wärmedämmverbundsystem an der Fassade: 100–180 Euro je Quadratmeter
- Wärmepumpe komplett eingebaut: 20.000–30.000 Euro, ältere Gasbrennwertanlage als Übergangslösung günstiger, aber fördertechnisch schlechter gestellt
- Badsanierung für ein normales Badezimmer: 15.000–35.000 Euro, je nach Ausstattung und Zuschnitt
- Elektroinstallation komplett neu: 50–100 Euro je Quadratmeter Wohnfläche
Diese Zahlen sind grobe Anhaltswerte. Im Einzelfall weichen sie ab, nach oben wie nach unten.
Förderung: Was Sie nicht liegen lassen sollten
Für energetische Sanierungen gibt es staatliche Unterstützung, und die lohnt sich, sie zu beantragen. Die KfW fördert die Sanierung zum Effizienzhaus über das Programm 261 mit einem Kredit bis 150.000 Euro und einem Tilgungszuschuss, dessen Höhe vom erreichten Effizienzstandard abhängt. Das BAFA bezuschusst den Einbau einer Wärmepumpe mit bis zu 40 Prozent der förderfähigen Kosten, Biomasseheizungen liegen etwas darunter.
Wer seine selbst genutzte Immobilie energetisch saniert, ohne Kredit und ohne Zuschuss, kann alternativ über Paragraph 35c des Einkommensteuergesetzes 20 Prozent der Kosten direkt von der Steuer abziehen, verteilt über drei Jahre, maximal 40.000 Euro je Objekt. Die Immobilie muss älter als zehn Jahre sein.
Wichtig: Förderanträge müssen in der Regel vor Baubeginn gestellt werden. Wer damit wartet, bis die Rechnung auf dem Tisch liegt, geht leer aus.
Was Sanierung beim Verkauf bringt
Eine vollständig kernsanierte Immobilie erzielt im Vergleich zum unsanierten Zustand spürbar höhere Preise, in guten Lagen des Rems-Murr-Kreises kann das 30 bis 50 Prozent Wertzuwachs bedeuten. Energetische Maßnahmen allein schlagen mit 15 bis 25 Prozent zu Buche, ein neues Bad bringt erfahrungsgemäß 5 bis 10 Prozent. Sanierte Objekte finden zudem deutlich schneller Käufer, weil der Aufwand für den Erwerber überschaubar bleibt.
Das gilt allerdings nicht unbedingt für jede Teilsanierung. Wer kurz vor dem Verkauf noch schnell das Bad erneuert, ohne den Rest des Hauses anzufassen, investiert manchmal mehr als er zurückbekommt. Welche Maßnahme sich lohnt und welche nicht, hängt vom konkreten Objekt, vom Zustand und von der Lage ab. Das klären wir gerne gemeinsam mit Ihnen, bevor Sie Geld ausgeben.