Der Bodenwert beschreibt den Wert eines Grundstücks so, als stünde darauf kein einziges Gebäude. Er bildet den Sockel jeder Immobilienbewertung und sagt Ihnen, was die Fläche selbst wert ist, unabhängig davon, ob sie bebaut, saniert oder vollständig verfallen ist. Ermittelt wird er auf Basis der Bodenrichtwerte, die Gutachterausschüsse aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ableiten.
Wie der Bodenwert berechnet wird
Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert für Ihre Lage und Nutzungsart. Er wird vom Gutachterausschuss regelmäßig aus realen Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke abgeleitet und gilt jeweils für eine bestimmte Zone. Im Remstal sind die Bodenrichtwerte über BORIS-BW kostenlos einsehbar. Zuständig für Wertauskünfte ist in Fellbach und Waiblingen der jeweilige Gutachterausschuss der Großen Kreisstadt, für Kernen im Remstal der Gutachterausschuss des Rems-Murr-Kreises.
Der rechnerische Bodenwert ergibt sich aus Grundstücksfläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert. Das klingt simpel, aber dabei bleiben es selten. Hanglage, Eckform, ungünstiger Zuschnitt, fehlende Erschließung oder eingetragene Baulasten führen zu Korrekturen nach oben oder unten. Altlasten können den Bodenwert erheblich drücken, weil sie die Bebaubarkeit einschränken oder Sanierungskosten auslösen.
Was den Bodenwert beeinflusst
Drei Faktoren schlagen am stärksten durch:
- Lage und Infrastruktur: Zentrale Lagen mit guter ÖPNV-Anbindung und Versorgung erzielen deutlich höhere Bodenwerte als Stadtrandlagen. Die Pendlerlage im Remstal hält die Nachfrage hoch. Innerhalb derselben Postleitzahl können Hanglagen am Kappelberg und Grundstücke an Durchgangsstraßen trotzdem weit auseinanderliegen.
- Bebaubarkeit: Erschlossenes Bauland steht ganz oben, Bauerwartungsland liegt darunter, landwirtschaftliche Flächen nochmals deutlich tiefer. Was Bebauungsplan, GRZ und GFZ erlauben, bestimmt direkt, wie viel ein Investor für das Grundstück zu zahlen bereit ist.
- Grundstücksgröße: Kleine Grundstücke sind häufig teurer pro Quadratmeter als sehr große Flächen, weil die Nachfrage konzentrierter ist und Großflächen einen Mengenabschlag erfahren.
Bodenwert in der Immobilienbewertung
Im Sachwertverfahren wird der Bodenwert separat ermittelt und dann zum Gebäudewert addiert. Das Verfahren kommt typischerweise bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern zum Einsatz, außerdem zwingend bei der steuerlichen Bewertung für Erbschaft oder Schenkung.
Beim Ertragswertverfahren, das bei Renditeobjekten greift, erscheint der Bodenwert als eigener Posten neben dem kapitalisierten Mietertrag. In Lagen mit hohen Bodenpreisen und vergleichsweise niedrigen Mieten kann der Ertragswert dabei unter dem reinen Bodenwert liegen. Das ist kein Rechenfehler, sondern ein Hinweis, dass das Grundstück wirtschaftlich mehr hergibt als das bestehende Gebäude.
Genau hier liegt die praktische Konsequenz für Eigentümer älterer oder stark sanierungsbedürftiger Objekte: Wenn die Renovierungskosten den Mehrwert des Gebäudes übersteigen, nähert sich der Verkehrswert dem Bodenwert abzüglich der Abrisskosten. Investoren kaufen dann primär das Grundstück und rechnen mit einem Neubau. Das ist im Remstal keine Seltenheit, besonders bei älteren Bestandsobjekten in gefragten Lagen.
Was das für Sie als Eigentümer bedeutet
- Wenn Sie ein unbebautes Grundstück oder ein abrissreifes Objekt verkaufen wollen, ist der Bodenwert Ihre wichtigste Kalkulationsgröße.
- Liegt der aufgerufene Kaufpreis deutlich über dem Bodenwert ohne überzeugende Begründung, werden professionelle Käufer nachverhandeln.
- Für die Grundsteuer spielt der Bodenwert in Baden-Württemberg eine besondere Rolle: Das Land bewertet nach dem modifizierten Bodenwertmodell, das heißt, Grundstücksfläche und Bodenrichtwert zählen, das Gebäude bleibt außen vor. Das unterscheidet Baden-Württemberg von nahezu allen anderen Bundesländern.
- Kreditgeber nutzen den Bodenwert als Sicherheitspuffer, weil ein Grundstück selbst bei komplettem Gebäudeverlust noch einen Beleihungswert hat.
- Bei Neubauprojekten rechnen Bauträger vom erzielbaren Verkaufspreis rückwärts auf den maximalen Bodenwert. Liegt Ihr Angebotspreis darüber, wird kein Entwickler einsteigen.