Sanierungspflicht für den Altbau in Leinfelden-Echterdingen

Kurz gesagt

• Eine allgemeine Sanierungspflicht für Altbauten gibt es nicht, auch nicht in Leinfelden-Echterdingen. Es gibt einzelne Pflichten, die an bestimmte Auslöser knüpfen.
• Sie werden bei der Suche auf Texte stoßen, die § 47 des Gebäudeenergiegesetzes nennen. Diese Norm gibt es seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr; sie steht heute in § 35 des Gebäudemodernisierungsgesetzes.
• Die bekannteste Pflicht, das Dämmen der obersten Geschossdecke, trifft beim Ein- und Zweifamilienhaus in vielen Fällen erst den Käufer oder Erben, mit zwei Jahren Frist. Erfüllen lässt sie sich auch über das Dach.
• Für den Verkauf zählt weniger die Pflicht selbst als die Frage, ob Sie beziffern können, was sie kostet. Was ein Käufer nur vermutet, schlägt er im Gebot großzügig auf.
• Die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen ist aufgehoben. An ihre Stelle ist eine gestaffelte Quote getreten, die ab 2029 greift.

Wenn in Leinfelden-Echterdingen die Frage nach der Sanierungspflicht für einen Altbau aufkommt, dann meistens in einer bestimmten Situation: Das Haus ist seit dreißig oder vierzig Jahren in Familienbesitz, jemand denkt über einen Verkauf nach, und bei der ersten Suche stößt man auf Fristen, Nachrüstpflichten und Bußgelder. Der Ton dieser Texte ist oft alarmierend. Ihr Inhalt ist es selten wert.

Wir haben uns das für diesen Artikel angesehen und sind bei etwas hängengeblieben, das uns ehrlich gesagt geärgert hat. Dazu gleich mehr.

Was gerade wirklich gilt und wo die Pflicht heute steht

Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Umbenannt und in Teilen neu durchnummeriert wurde es durch Artikel 1 des Gesetzes vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226).

Das klingt nach Formalie. Es ist aber der Grund, warum viele Suchergebnisse zu diesem Thema gerade in die Irre führen. Die Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke stand jahrelang in § 47 GEG. Wer diese Fundstelle heute aufruft, findet dort genau ein Wort: „§ 47 (weggefallen)”. Die Pflicht selbst gibt es weiterhin, sie steht jetzt in § 35 GModG.

Das ist die Stelle, die uns geärgert hat. Prüfen Sie es ruhig selbst: Sie werden bei der Suche weiterhin auf Texte stoßen, die § 47 GEG als geltendes Recht führen. Für einen Eigentümer, der wissen will, woran er ist, sind solche Texte schlimmer als keine Auskunft. Er glaubt, er habe die Antwort.

Daraus folgt ein Prüfschritt, den Sie sofort anwenden können. Steht in einem Exposé, einem Gutachten oder einem Beratungsschreiben noch „§ 47 GEG”, stammt die Grundlage aus der Zeit vor dem 29. Juli 2026. Das macht die Auskunft nicht automatisch falsch, aber sie ist ungeprüft alt.

Gibt es eine allgemeine Sanierungspflicht für Altbauten?

Nein. Das Gebäudemodernisierungsgesetz kennt keine Pflicht, einen Altbau als Ganzes energetisch zu sanieren. Es gibt einzelne Nachrüst- und Anforderungspflichten, und jede von ihnen knüpft an einen Auslöser: an einen Eigentümerwechsel, an eine Veränderung von Außenbauteilen oder an den Einbau einer neuen Heizung. Die Pflicht entsteht also erst mit dem Anlass. Welche vier das sind, sehen wir uns als Nächstes an.

Vier Pflichten, die einen Altbau treffen können

Die Dämmung der obersten Geschossdecke

Diese Sanierungspflicht ist enger gefasst, als die meisten Zusammenfassungen erkennen lassen. § 35 Abs. 1 Satz 1 GModG verlangt, oberste Geschossdecken, die dem Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 nicht genügen, so zu dämmen, dass „der Wärmedurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet”.

0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin ist ein Rechenwert. Ob Ihre Geschossdecke ihn einhält, beurteilt ein Fachbetrieb oder ein Energieberater.

Wichtig ist die zweite Erfüllungsvariante, die in kurzen Ratgeber-Fassungen gern untergeht. § 35 Abs. 1 Satz 2 GModG lautet:

„Die Pflicht nach Satz 1 gilt als erfüllt, wenn anstelle der obersten Geschossdecke das darüber liegende Dach entsprechend gedämmt ist oder den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 genügt.”

Wer also ohnehin über einen Dachausbau nachdenkt, erfüllt die Pflicht unter Umständen auf diesem Weg mit. Warum das für den Verkaufspreis einen Unterschied macht, klären wir gleich.

Gemeint ist bei Satz 1 die Decke zum unbeheizten Dachraum, also der Boden des Speichers. Auf vielen dieser Speicher steht Zeug, das dort seit der Einweihung liegt. Das ist bauphysikalisch belanglos, erklärt aber ganz gut, warum kaum ein Eigentümer weiß, wie seine oberste Geschossdecke eigentlich aufgebaut ist.

Das Verschlechterungsverbot

Nach § 34 Abs. 1 GModG, also Bundesrecht, dürfen „Außenbauteile eines bestehenden Gebäudes nicht in einer Weise verändert werden, dass die energetische Qualität des Gebäudes verschlechtert wird”. Satz 2 nimmt Änderungen aus, die „nicht mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe” betreffen.

Diese Vorschrift verlangt nichts von Ihnen, solange Sie nichts anfassen. Sie zieht erst dann eine Grenze, wenn Sie etwas ändern, und sie zieht eine andere als die nächste: § 36 schreibt vor, welchen Wert ein erneuertes Bauteil erreichen muss. § 34 schützt darüber hinaus den Bestand als Ganzes, auch dort, wo für ein einzelnes Bauteil gar kein Anforderungswert greift.

Die Anforderungswerte bei einer Änderung

Diese Pflicht löst der Eigentümer selbst aus. Im Alltag ist sie deshalb die folgenreichste. § 36 Satz 1 GModG bestimmt, dass erneuerte, ersetzte oder erstmalig eingebaute Außenbauteile die Wärmedurchgangskoeffizienten der Anlage 7 nicht überschreiten dürfen. Diese Anlage heißt „Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten von Außenbauteilen bei Änderung an bestehenden Gebäuden” und listet die Werte bauteilweise auf.

Satz 2 schafft eine Bagatellgrenze: „Ausgenommen sind Änderungen von Außenbauteilen, die nicht mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe des Gebäudes betreffen.” Wer also drei von zwanzig Fenstern tauscht, steht anders da als jemand, der die ganze Fassade neu macht.

Die Vorgaben bei einer neuen Heizung

Beim Heizungsrecht hat sich im Sommer 2026 am meisten geändert.

Die 65-Prozent-Vorgabe des früheren § 71 GEG ist aufgehoben. Die Fundstelle ist heute leer: „§ 71 (weggefallen)”, ebenso die §§ 72 und 73, in denen das Betriebsverbot für alte Heizkessel stand. Wer Ihnen heute erzählt, Sie müssten Ihren dreißig Jahre alten Kessel gesetzlich stilllegen, arbeitet mit überholtem Recht.

An ihre Stelle ist ein neuer Abschnitt zur Modernisierung der Wärmeversorgung getreten, und der Unterschied ist wichtig. Für eine bestimmte Konstellation gilt darin eine Quote. Wer nach dem 29. Juli 2026 eine mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickte Heizung neu in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss nach § 43 Abs. 1 GModG sicherstellen, dass ab dem 1. Januar 2029 mindestens 10 Prozent der bereitgestellten Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff und daraus hergestellten Derivaten stammt. Der Anteil steigt danach in Stufen: 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035, 60 Prozent ab 2040.

Für andere Heizungsarten gelten eigene Vorgaben, die wir hier nicht im Einzelnen darstellen. Welche Anlage für Ihr Haus infrage kommt, klären Fachhandwerk und Energieberatung.

Pflicht	Wen sie trifft	Ab wann
Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 GModG)	den Eigentümer; beim Ein- und Zweifamilienhaus mit Selbstnutzung am 1.2.2002 erst den neuen Eigentümer	zwei Jahre ab dem Eigentumsübergang
Verschlechterungsverbot (§ 34 GModG)	jeden, der Außenbauteile verändert	mit der Änderung; unter 10 % der Bauteilgruppe ohne Wirkung
Anforderungswerte bei Änderung (§ 36 GModG)	wer Außenbauteile erneuert, ersetzt oder erstmalig einbaut	mit der Maßnahme; Bagatellgrenze 10 %
Quote bei neuer Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung (§ 43 GModG)	wer eine solche Heizung nach dem 29.7.2026 neu einbaut	gestaffelt ab 1.1.2029

Zwischenfazit: Drei der vier Pflichten lösen Sie selbst aus, indem Sie etwas am Haus verändern. Die vierte kommt mit dem Eigentumsübergang. Für einen Verkauf ist das die entscheidende.

Beim Eigentümerwechsel wandert die Pflicht mit

§ 35 Abs. 3 GModG erklärt, warum manche Eigentümer jahrzehntelang nichts tun mussten. Der Absatz lautet:

„Bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist die Pflicht nach Absatz 1 erst im Fall eines Eigentümerwechsels nach dem 1. Februar 2002 von dem neuen Eigentümer zu erfüllen. Die Frist zur Pflichterfüllung beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002.”

Auf Deutsch: Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus am Stichtag selbst bewohnt hat, musste nicht nachrüsten. Verkauft, verschenkt oder vererbt er es, geht die Pflicht auf den neuen Eigentümer über, und der hat zwei Jahre ab dem Eigentumsübergang.

Gilt die Nachrüstpflicht für Ihr Haus?

1. Hat das Gebäude höchstens zwei Wohnungen? Wenn nein, greift die Sonderregel des Absatzes 3 nicht. Dann richtet sich die Pflicht nach Absatz 1, vorbehaltlich der Ausnahmen im nächsten Abschnitt.
2. Hat der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine dieser Wohnungen selbst bewohnt? Wenn nein, ebenfalls keine Sonderregel.
3. Gab es nach dem 1. Februar 2002 einen Eigentümerwechsel? Wenn nein, ruht die Pflicht weiter.
4. Dreimal ja? Dann trifft die Pflicht den neuen Eigentümer, mit zwei Jahren Frist ab dem Eigentumsübergang.

Für ein Verkaufsgespräch ist das eine relevante Größe. Der Käufer übernimmt mit dem Haus eine Aufgabe mit Frist. Wie er das bewertet, richtet sich stark danach, wie gut er versteht, was auf ihn zukommt. Was das für Ihr Gebot bedeutet, sehen wir uns weiter unten an.

Ist die Sanierungspflicht bei Ihrem Haus offen, gehört sie außerdem auf den Tisch, wenn es an die Beurkundung geht. Wie so etwas im Kaufvertrag abgebildet wird, besprechen Sie mit dem Notar und dem Käufer. Das ist nicht unsere Rolle, aber es gehört auf die Liste.

Wann die Sanierungspflicht entfällt und was ein Verstoß kostet

Es gibt drei Wege, auf denen eine Pflicht entfallen oder abgemildert werden kann. Jeder von ihnen hat eine Bedingung, die man leicht überliest.

Wirtschaftlichkeit

§ 35 Abs. 4 GModG nimmt Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, in denen der Eigentümer selbst wohnt, von den Absätzen 1 bis 3 aus, „soweit die für eine Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können”. Beachten Sie den Unterschied zu Absatz 3: Der knüpft an die Selbstnutzung am 1. Februar 2002, Absatz 4 an die Selbstnutzung heute. Zwei verschiedene Tatbestände, die leicht durcheinandergeraten.

Befreiung auf Antrag

§ 102 GModG heißt „Befreiungen” und beginnt: „Die nach Landesrecht zuständigen Behörden haben auf Antrag des Eigentümers oder Bauherren von den Anforderungen dieses Gesetzes zu befreien, soweit …”. Eine unbillige Härte liegt nach Absatz 1 Satz 2 „insbesondere vor, wenn die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer, bei Anforderungen an bestehende Gebäude innerhalb angemessener Frist durch die eintretenden Einsparungen nicht erwirtschaftet werden können”. Das entscheidende Wort ist „Antrag”: Die Befreiung muss jemand beantragen, sonst gilt die Anforderung weiter.

Denkmal und erhaltenswerte Bausubstanz

Nach § 105 GModG darf von den Anforderungen abgewichen werden, wenn deren Erfüllung bei einem Baudenkmal oder bei sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz „die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt oder andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen”. Das Gesetz sagt „kann … abgewichen werden”. Wer das im Einzelfall feststellt, regelt das Landesrecht; verbindliche Auskunft gibt die Denkmalschutzbehörde.

Bei allen drei Punkten gilt dasselbe: Wir können Ihnen erklären, was im Gesetz steht. Ob Ihr Haus darunterfällt, entscheidet die Behörde, und bei rechtlicher Tragweite gehört die Frage zu einer Anwältin oder einem Anwalt. Wir beraten hier nicht; wir sagen Ihnen, welche Fragen Sie stellen sollten.

Zum Bußgeld, weil die Zahl im Umlauf ist und stimmt: Ein Verstoß gegen § 35 Abs. 1 Satz 1 GModG kann nach § 108 Abs. 1 Nr. 2 in Verbindung mit Abs. 2 Nr. 1 GModG mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro geahndet werden, wenn er vorsätzlich oder leichtfertig begangen wird. Wie oft das in der Praxis vorkommt, dazu gibt es keine belastbare Zahl.

Zwischenfazit: Die Dämmpflicht schläft, solange derselbe Eigentümer im Haus wohnt, und wacht mit dem Eigentumsübergang auf. Jede der drei Ausnahmen setzt dabei eine eigene Bedingung voraus.

Wie oft dieser Fall hier tatsächlich eintritt, zeigt ein Blick auf den Baubestand. Und der ist in Leinfelden-Echterdingen ziemlich eindeutig.

Sanierungspflicht und Altbaubestand in Leinfelden-Echterdingen

Wenn Sie durch Musberg, Stetten oder Oberaichen gehen, sehen Sie es an den Dächern: viel Nachkriegsbestand, viele Häuser aus einer Zeit, in der Dämmung schlicht kein Thema war.

Der Abschlussbericht zur kommunalen Wärmeplanung der Stadt Leinfelden-Echterdingen (Stand 2. Juli 2024) beziffert das. Für den Wohngebäudebestand ist die Baualtersklasse 1960 bis 1969 mit rund einem Viertel die größte. Der Bericht stützt diese Verteilung auf den Zensus 2011 des Statistischen Bundesamts.

Für die Praxis heißt das:

• Der Gebäudetyp passt zur Sonderregel. Nach unserer Beobachtung sind Häuser aus dieser Zeit hier häufig Ein- oder Zweifamilienhäuser, oft mit unausgebautem Spitzboden. Ob § 35 Abs. 3 auf Ihr Haus zutrifft, entscheiden die Zahl der Wohnungen und die Frage, wer am 1. Februar 2002 darin gewohnt hat.
• In den alten Ortskernen steht ältere Substanz. Ob ein einzelnes Gebäude Kulturdenkmal oder „besonders erhaltenswerte Bausubstanz” im Sinne des § 105 GModG ist, lässt sich von außen nicht sagen und gehört vor jede Planung geklärt. Zuständig dafür ist die Denkmalschutzbehörde.
• Sobald mehr passiert als Dämmen, etwa ein Dachausbau oder ein größerer Fenstertausch, kommt das Baurecht des Landes dazu. Was in Baden-Württemberg verfahrensfrei ist und was nicht, steht in der Landesbauordnung; mehr dazu, was baulich machbar erscheint.

Zwischenfazit: Die größte Baualtersklasse der Stadt ist zugleich die, bei der die Nachrüstpflicht am ehesten greift, meist erst beim nächsten Eigentümer. Für Sie als Verkäufer entsteht daraus keine eigene Aufgabe. Im Verkaufsgespräch kommt es trotzdem auf den Tisch.

Wie sich die Sanierungspflicht auf Ihren Verkaufspreis auswirkt

Jetzt zu dem Teil, der uns eigentlich beschäftigt.

Es ist ein eigenartiger Moment, wenn ein Haus, in dem vierzig Jahre lang gelebt wurde, plötzlich als Liste von Punkten dasteht, die jemand bemängeln könnte. Viele Eigentümer, mit denen wir sprechen, empfinden das als ungerecht. Verständlich, und trotzdem hilft dagegen nur eines: Man muss die Punkte kennen, bevor der Käufer sie findet.

Denn ein Käufer, der von einer offenen Sanierungspflicht hört, rechnet nach unserer Erfahrung zu seinen Ungunsten. Er kennt weder Kosten noch Aufwand, und was man nicht kennt, schlägt man sicherheitshalber großzügig auf. Aus einer Maßnahme, deren Umfang niemand beziffert hat, wird in seinem Kopf ein Risiko, und dieses Risiko landet im Gebot.

Dagegen hilft Konkretheit. Nehmen wir das Haus vom Anfang: Baujahr Mitte der Sechziger, Spitzboden voller Kisten, seit vierzig Jahren in Familienbesitz, jetzt steht der Verkauf an. Die Fragen, die vor dem ersten Besichtigungstermin zu klären sind, sind bauliche Fragen:

• Wie ist die oberste Geschossdecke aufgebaut, und liegt dort schon eine Dämmung?
• Ist der Spitzboden zugänglich, und kann man dort vernünftig arbeiten?
• Wäre eine Dämmung der Dachschräge die sinnvollere Variante, die nach § 35 Abs. 1 Satz 2 die Pflicht ebenfalls erfüllt?
• Gab es nach dem 1. Februar 2002 schon einen Eigentumsübergang, oder wandert die Frist erst mit diesem Verkauf?

Vielleicht liegt in Ihren Unterlagen längst eine Rechnung, die zeigt, dass die Decke gedämmt wurde; dann ist die Frage vom Tisch, bevor sie im Gebot landen kann. Manchmal ist der Spitzboden gut zugänglich, manchmal gar nicht. Steht das alles vor dem ersten Termin fest, verhandelt der Käufer über einen bekannten Betrag statt über eine Vermutung.

Den Aufwand einer Deckendämmung bestimmt vor allem, ob der Spitzboden zugänglich ist, ob er begehbar bleiben soll und wie groß die Fläche ist. Beziffern kann das ein Fachbetrieb.

Warum sich der Blick aufs Dach lohnen kann

Die Sanierungspflicht lässt sich auf zwei Wegen erfüllen, und wirtschaftlich sind die beiden nicht dasselbe.

Die oberste Geschossdecke zu dämmen ist ein reiner Kostenposten. Es erfüllt die Pflicht, und danach ist der Speicher genauso kalt wie vorher. Das Dach zu dämmen erfüllt nach § 35 Abs. 1 Satz 2 GModG dieselbe Pflicht und ist zugleich der erste Schritt, falls aus dem Dachraum irgendwann Wohnraum werden soll.

Ehrlicherweise gehört dazu: Die Dachvariante ist die deutlich aufwendigere. Sie lohnt sich, wenn der Raum darunter ohnehin genutzt werden soll. Andernfalls ist die Decke der günstigere Weg.

Ob ein Ausbau überhaupt infrage kommt, entscheidet der Dachstuhl:

• Kniestock und Dachneigung bestimmen zusammen, wie viel Fläche über der geforderten Höhe liegt. § 34 Abs. 1 der Landesbauordnung Baden-Württemberg, Landesrecht und nicht zu verwechseln mit § 34 GModG weiter oben, verlangt für Aufenthaltsräume im Dachraum eine lichte Höhe von „2,2 m über mindestens der Hälfte ihrer Grundfläche”; Raumteile mit einer lichten Höhe bis 1,5 m bleiben dabei außer Betracht. Einen ersten Anhaltspunkt bekommen Sie mit dem Zollstock selbst. Entscheidend ist am Ende die lichte Höhe im fertigen Zustand, also nach Dämmung und Fußbodenaufbau.
• Ob die nötige Dämmstärke zwischen die Sparren passt, hängt am Sparrenquerschnitt. Reicht die Tiefe nicht, muss zusätzlich unter den Sparren gedämmt werden, was lichte Höhe kostet, also genau die Größe aus dem ersten Punkt. Die Alternative ist eine Dämmung über den Sparren, wofür die Dacheindeckung herunter muss.
• Der Deckenaufbau, Holzbalken oder massiv, bestimmt die Nutzlast. Ein Speicher, auf dem Kisten stehen, ist etwas anderes als ein Zimmer, in dem Menschen wohnen.

Ein Punkt, über den viele stolpern: Das Baurecht rechnet ab 2,2 m, die Wohnflächenverordnung ab 2,0 m. Ein Dachzimmer kann baurechtlich Aufenthaltsraum sein und trotzdem nur teilweise in die Wohnfläche eingehen. Im Exposé macht das später einen spürbaren Unterschied. Verbindlich klärt das die untere Baurechtsbehörde.

Passen Kniestock und Sparrentiefe nicht zusammen, ist die Geschossdecke der Weg. Das lässt sich an einem Besichtigungstermin klären, und danach wissen Sie, welcher der beiden Wege für Ihr Haus infrage kommt.

Diese Unterlagen helfen im Verkaufsgespräch

Was	Woher	Wozu
Grundbuchauszug mit dem Datum des letzten Eigentumsübergangs	Grundbuchamt beim Amtsgericht	beantwortet Schritt 3 und 4 des Entscheidungsbaums
Bauakte	Einsicht beim zuständigen Baurechtsamt	belegt die Zahl der Wohnungen
Teilungserklärung, falls Wohnungseigentum	Grundbuchamt oder Verwaltung	belegt die Zahl der Wohnungen
Nachweis, wer am 1. Februar 2002 im Haus gewohnt hat	Meldebescheinigung, alte Versicherungs- oder Grundsteuerunterlagen	Voraussetzung der Sonderregel
Rechnungen und Fotos zu früheren Dämmarbeiten	eigene Unterlagen	zeigt, ob die Pflicht längst erfüllt ist
Energieausweis, falls vorhanden	eigene Unterlagen	was sich beim Energieausweis geändert hat
Auskunft zur Denkmaleigenschaft	Denkmalschutzbehörde	klärt § 105 GModG

Wenn Sie davon nur eines tun: Sehen Sie im Grundbuchauszug nach, wann das Haus zuletzt den Eigentümer gewechselt hat. An dieser einen Angabe hängt, ob die Frist längst läuft oder erst mit Ihrem Verkauf beginnt.

Für ein erstes Gespräch genügt allerdings, was Sie zur Hand haben. Fehlende Unterlagen besprechen wir gemeinsam.

Wird es dann konkret, bringt ein Schritt am meisten: Holen Sie ein Angebot eines Fachbetriebs ein, bevor der Käufer selbst schätzt, und lassen Sie sich Geschossdecke und Dachvariante getrennt kalkulieren. Mit zwei Zahlen auf Papier lässt sich verhandeln.

Wie wir dabei arbeiten

Genau an dieser Stelle sehen wir ein Haus nicht nur aus Vermarktungssicht an. Sabine Hellwig verantwortet die Maklertätigkeit, Matthias Hellwig ist freier Architekt. Wenn wir uns ein Haus ansehen, schauen wir auf die Vermarktung und auf Grundriss, Gebäudesubstanz und bauliche Möglichkeiten.

Zwei Grenzen ziehen wir ausdrücklich. Wir planen keine Sanierung und wir machen keine Energieberatung; dafür gibt es Fachplaner und Energieberater. Und eine konkrete Planung ist etwas anderes als die bauliche Einordnung bei einer Besichtigung: Sie ist eine eigenständige Architektenleistung mit Schwerpunkt im Wohnungsneubau und wird getrennt von der Maklertätigkeit besprochen.

Wenn Sie wissen möchten, wie ein Verkauf bei uns abläuft, finden Sie das dort Schritt für Schritt beschrieben. Geht es Ihnen um die bauliche Seite, schildern Sie uns Ihr Vorhaben an architekt@klarblickimmobilien.de; mehr dazu steht auf der Seite zu unseren Architektenleistungen.

Zwischenfazit: Was den Preis drückt, ist die Unsicherheit. Was ein Käufer vermutet, deckt sich selten mit dem, was tatsächlich zu tun ist; zeigen muss man es ihm allerdings können.

Häufige Fragen

Diese Fragen kommen im Gespräch immer wieder.

Muss ich mein Haus sanieren, wenn ich es schon lange besitze und selbst bewohne? In der Regel nicht. Bei einem Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine selbst bewohnt hat, greift die Dämmpflicht nach § 35 Abs. 3 GModG erst beim nächsten Eigentümerwechsel. Solange Sie nichts an den Außenbauteilen verändern, bleibt es dabei.

Wie lange habe ich nach einem Kauf oder einer Erbschaft Zeit? Zwei Jahre. § 35 Abs. 3 Satz 2 GModG nennt eine „Frist zur Pflichterfüllung” von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Ob Ihr Haus unter diese Regelung fällt, entscheiden Stichtag, Wohnungszahl und Nutzung.

Reicht es, das Dach zu dämmen statt der Geschossdecke? Das Gesetz lässt beides zu. Nach § 35 Abs. 1 Satz 2 GModG gilt die Pflicht als erfüllt, „wenn anstelle der obersten Geschossdecke das darüber liegende Dach entsprechend gedämmt ist oder den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 genügt”. Welcher Weg an Ihrem Haus der sinnvollere ist, richtet sich nach dem Dachstuhl und danach, ob der Raum darunter genutzt werden soll.

Was ist, wenn sich die Dämmung wirtschaftlich nicht rechnet? Dann kommen zwei verschiedene Vorschriften in Betracht, und sie funktionieren unterschiedlich. § 35 Abs. 4 GModG nimmt selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser aus, soweit sich die Aufwendungen nicht in angemessener Frist durch Einsparungen erwirtschaften lassen. § 102 GModG sieht zusätzlich eine Befreiung durch die zuständige Behörde vor, die aber beantragt werden muss.

Gilt die Sanierungspflicht auch für ein denkmalgeschütztes Haus? Nicht automatisch. § 105 GModG erlaubt es, von den Anforderungen abzuweichen, wenn deren Erfüllung die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt oder zu unverhältnismäßig hohem Aufwand führt. Das Gesetz formuliert das als Möglichkeit, nicht als Befreiung. Verbindlich klärt das die Denkmalschutzbehörde.

Muss ich meine alte Heizung austauschen? Nach den aufgehobenen §§ 71 bis 73 nicht mehr. Dort standen die 65-Prozent-Regel und das Betriebsverbot für Heizkessel ab einem bestimmten Alter, und diese Vorschriften sind seit dem 29. Juli 2026 weggefallen. Wenn Sie eine neue Heizung einbauen, kommt es auf die Art der Anlage an; für eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung gilt die gestaffelte Quote des § 43 Abs. 1 GModG ab 2029.

Muss ich vor dem Verkauf sanieren? Nein, eine solche Pflicht kennt das Gesetz nicht. Ob es sinnvoll ist, ist eine ganz andere Frage und hängt vom Objekt ab. Häufig bringt es mehr, den Zustand sauber zu dokumentieren und erklären zu können, als kurz vor dem Verkauf noch Geld in Einzelmaßnahmen zu stecken. Genau darüber sprechen wir im Erstgespräch.

---

Rechtsstand: 20. August 2026. Grundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz/GEG) in der seit dem 29. Juli 2026 geltenden Fassung. Gesetze ändern sich; prüfen Sie den aktuellen Stand oder sprechen Sie uns an. Dieser Beitrag informiert und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

---

---

Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen? Der erste Schritt ist bei uns immer das Gespräch. Wir hören uns Ihre Situation an, sehen uns die Immobilie an und sagen Ihnen offen, was wir für realistisch halten, auch dann, wenn die Antwort einmal nicht die gewünschte ist. Ob die oberste Geschossdecke bei Ihrem Haus überhaupt ein Thema ist, sprechen wir dabei an. Welche Leistungen mit Kosten verbunden sind, besprechen wir transparent, bevor eine Beauftragung erfolgt. Rufen Sie an: 0711 25515738, schreiben Sie an info@klarblickimmobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular. Unser Büro: Kernerstraße 6, 70771 Leinfelden-Echterdingen.