Lastenfreistellung beim Hausverkauf: was auf Sie zukommt

Kurz gesagt

• Die Lastenfreistellung beim Hausverkauf ist der Vorgang, mit dem die alte Grundschuld aus Abteilung III des Grundbuchs verschwindet. Solange sie offen ist, wird der Kaufpreis nicht fällig.
• Nötig sind zwei Erklärungen: die Bewilligung Ihrer Bank und Ihre eigene Zustimmung als Eigentümer. Beide brauchen eine besondere Form.
• Den Takt gibt die Sachbearbeitung Ihrer Bank vor. Die arbeitet nach ihrem eigenen Kalender.
• In Baden-Württemberg liegt das Grundbuch seit 2018 beim Amtsgericht. Für Leinfelden-Echterdingen führt es das Amtsgericht Böblingen.
• Zu den Kosten nennen wir keine Zahl. Die Begründung dafür steht weiter unten.

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen und darauf noch eine Grundschuld liegt, wird die Lastenfreistellung beim Hausverkauf zu dem Punkt, an dem die Abwicklung entweder rund läuft oder wochenlang steht. Der Käufer will das Objekt ohne fremde Rechte im Grundbuch. Seine Bank will das auch, sonst gibt sie das Geld nicht frei. Ihre eigene Bank wiederum hat eine Grundschuld eingetragen, die sie erst freigibt, wenn ihr Darlehen abgelöst ist.

Das klingt nach einem Zirkelschluss, und im Kern ist es einer. Aufgelöst wird er über eine Treuhandkonstruktion, die kein Mensch von sich aus versteht. Wir erklären hier, welche Erklärungen zusammenkommen müssen, wer sie abgibt, woran es in der Praxis hängt und was in Baden-Württemberg anders läuft als in den bundesweiten Ratgebern.

Was Lastenfreistellung beim Hausverkauf bedeutet

Werfen Sie einen Blick in Ihren Grundbuchauszug, dritte Abteilung. Dort stehen die Grundpfandrechte: Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden. Häufig steht dort eine Grundschuld zugunsten einer Bank oder Bausparkasse, eingetragen damals beim Kauf oder beim Bau.

Diese Eintragung verschwindet nicht von selbst, wenn Sie Ihr Darlehen abbezahlt haben. Eine Grundschuld ist unabhängig von der Forderung, die sie einmal gesichert hat. Sie bleibt so lange im Grundbuch stehen, bis jemand sie aktiv löschen lässt. In manchen Auszügen steht deshalb ein Recht, das wirtschaftlich längst erledigt ist.

Beim Verkauf wird daraus eine Aufgabe. Das Kaufrecht formuliert sie ziemlich klar. § 442 Abs. 2 BGB lautet:

“Ein im Grundbuch eingetragenes Recht hat der Verkäufer zu beseitigen, auch wenn es der Käufer kennt.”

Der zweite Halbsatz ist der interessante. Selbst wenn Ihr Käufer die Grundschuld im Auszug gesehen hat und genau weiß, dass sie da ist, bleibt die Beseitigung Ihre Sache.

Dazu gehört eine Einschränkung, die in Ratgebertexten gern unter den Tisch fällt: Diese Regel steht zur Disposition der Vertragsparteien. Im Kaufvertrag wird geregelt, welche Rechte tatsächlich gelöscht werden und welche bestehen bleiben. Ein Wegerecht für den Nachbarn oder ein Nießbrauch für die Mutter wird häufig ausdrücklich übernommen. Was in Ihrem Fall gilt, steht in Ihrem Vertrag, und die Auskunft dazu gibt Ihnen Ihr Notariat.

Was ist eine Lastenfreistellung beim Hausverkauf?

Die Lastenfreistellung ist der Vorgang, mit dem die im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte des Verkäufers gelöscht werden, damit der Käufer das Haus ohne diese Belastungen erhält. Dafür braucht es die Löschungsbewilligung der Bank und die Zustimmung des Eigentümers. Beide Erklärungen laufen über das Notariat zum Grundbuchamt.

Drei Erklärungen, die zusammenkommen müssen

Damit das Grundbuchamt eine Grundschuld löscht, müssen mehrere Dinge vorliegen. Auf der materiellen Ebene sagt § 875 Abs. 1 S. 1 BGB:

“Zur Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück ist, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt, die Erklärung des Berechtigten, dass er das Recht aufgebe, und die Löschung des Rechts im Grundbuch erforderlich.”

Berechtigter ist hier Ihre Bank. Sie muss erklären, dass sie das Recht aufgibt. Diese Erklärung ist die Löschungsbewilligung, von der überall die Rede ist.

Auf der Verfahrensebene kommt § 19 GBO dazu:

“Eine Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird.”

Und speziell für Grundpfandrechte verlangt § 27 S. 1 GBO zusätzlich Sie:

“Eine Hypothek, eine Grundschuld oder eine Rentenschuld darf nur mit Zustimmung des Eigentümers des Grundstücks gelöscht werden.”

Zwei Beteiligte, zwei Erklärungen. Die Bank bewilligt, Sie stimmen zu. Dass Sie als Eigentümer überhaupt gefragt werden müssen, hat einen praktischen Hintergrund: Eine bezahlte Grundschuld kann für Sie noch einen Wert haben, etwa wenn Sie später erneut finanzieren wollen. Das Gesetz überlässt Ihnen die Entscheidung.

Beide Erklärungen brauchen eine bestimmte Form. § 29 Abs. 1 S. 1 GBO:

“Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden.”

Achten Sie auf das Wort “soll”. Das Gesetz formuliert hier eine Ordnungsvorgabe an das Grundbuchamt. Praktisch läuft es darauf hinaus, dass Unterschriften notariell beglaubigt werden. Welche Form Ihr konkreter Fall verlangt, legt das Notariat fest.

Wer	Welche Erklärung	Woher sie kommt
Ihre Bank	Löschungsbewilligung (§ 19 GBO)	Sachbearbeitung der Bank, oft über eine zentrale Abteilung
Sie als Eigentümer	Zustimmung zur Löschung (§ 27 S. 1 GBO)	Sie selbst, über das Notariat
Notariat	Beglaubigung und Weiterleitung ans Grundbuchamt	Ihr beurkundendes Notariat
Grundbuchamt	Vollzug der Löschung in Abteilung III	zuständiges Amtsgericht

Zwischenfazit: An der Lastenfreistellung hängen mindestens vier Stationen, und jede davon kann warten. Wo es am längsten dauert, sehen wir uns jetzt an.

Der Ablauf und die Stelle, an der es fast immer hakt

Zeitlich sieht die Sache in einer normalen Abwicklung so aus:

1. Vor der Beurkundung fragt das Notariat bei Ihrer Bank die Ablösesumme und die Bereitschaft zur Lastenfreistellung an. Dafür braucht es Ihre Darlehensnummer und Ihre Entbindung von der Schweigepflicht gegenüber der Bank.
2. Beim Notartermin wird die Lastenfreistellung als Fälligkeitsvoraussetzung in den Kaufvertrag aufgenommen. Der Kaufpreis wird also erst fällig, wenn sie gesichert ist.
3. Nach der Beurkundung schickt die Bank die Löschungsbewilligung an das Notariat, meist unter einer Auflage: Verwenden darf man sie erst, wenn die Ablösesumme eingegangen ist. Das ist der Treuhandauftrag.
4. Der Käufer zahlt. Ein Teil des Kaufpreises geht direkt an Ihre Bank und löst das Darlehen ab, der Rest an Sie.
5. Erst danach gibt das Notariat die Löschungsbewilligung frei und reicht sie beim Grundbuchamt ein. Die Löschung in Abteilung III wird eingetragen.

Punkt 3 ist die Stelle, an der es hakt. Die meisten Eigentümer tippen auf Punkt 5, den Grundbuchvollzug.

Die Löschungsbewilligung kommt von einer Bank. Und Banken bearbeiten solche Vorgänge in zentralen Abteilungen, die weit weg von Ihrer Filiale sitzen. Wie lange das dauert, steuert die Bank: von wenigen Tagen bis zu mehreren Wochen, je nach Institut. Der einzige wirksame Hebel liegt davor: früh anfragen.

Genau deshalb sprechen wir das Thema schon im Erstgespräch an. Wenn wir wissen, welche Bank beteiligt ist und ob das Darlehen noch läuft, lässt sich der Zeitplan von Anfang an realistisch aufsetzen.

Ein zweiter Punkt kostet Zeit und wird selten mitgedacht. Wenn Ihre Grundschuld ein Briefrecht ist, muss der Grundschuldbrief körperlich vorliegen. Ein Stück Papier, das seit zwanzig Jahren irgendwo liegt. Ist er nicht auffindbar, läuft ein Aufgebotsverfahren, und das dauert erheblich länger als jede Banksachbearbeitung. Schauen Sie bei Gelegenheit nach, ob in Ihrem Grundbuchauszug bei der Grundschuld der Zusatz “Brief” steht.

Wie sich das in den Gesamtablauf einfügt, steht ausführlich dort, wo wir beschreiben, was beim Notartermin tatsächlich passiert. Dort finden Sie auch die Fälligkeitsmitteilung und die Auflassungsvormerkung.

Zwischenfazit: Den Takt gibt die Sachbearbeitung Ihrer Bank vor, bei einer Briefgrundschuld ein verlegtes Blatt Papier.

Warum ein bundesweiter Ratgeber in Baden-Württemberg in die Irre führen kann

Baden-Württemberg hatte beim Grundbuch- und Notariatswesen jahrzehntelang eine Sonderstellung, die kein bundesweiter Ratgeber abbildet. Das Justizministerium des Landes beschreibt sie auf seiner Seite zur Grundbuchamtsreform so:

“Baden-Württemberg wies eine im Bundesgebiet einmalige, historisch gewachsene und sehr zersplitterte Struktur des Grundbuchwesens auf. Vor Beginn der Reform existierten mehr als 600 Grundbuchämter”

Mehr als 600, häufig bei der Gemeinde, im Rathaus. Wer hier vor 2018 verkauft hat, ist für das Grundbuch tatsächlich ins Rathaus gegangen. Damit ist es vorbei:

“Die Grundbuchführung wurde von den bisher mehr als 600 Grundbuchämtern auf 13 grundbuchführende Amtsgerichte übertragen”

Zum selben Stichtag verschwand die zweite Besonderheit, die staatlichen Notariate:

“Zum 1. Januar 2018 wurden alle bisherigen rund 300 staatlichen Notariate aufgelöst, so dass Beurkundungen nunmehr ausschließlich von freiberuflich tätigen Notarinnen und Notaren wahrgenommen werden.”

(Ministerium der Justiz und für Migration Baden-Württemberg, Stand September 2025, abgerufen im August 2026.)

Für Sie als Eigentümerin oder Eigentümer in Leinfelden-Echterdingen heißt das konkret: Ihr Grundbuch wird vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Böblingen geführt. So weist es die Stadt in ihrer Dienstleistungsbeschreibung zur Grundbucheinsicht aus, mit Freigabevermerk des Justizministeriums Baden-Württemberg vom 7. Juni 2024. Leinfelden-Echterdingen gehört zum Landkreis Esslingen, das Grundbuch liegt trotzdem in Böblingen.

Das hat praktische Folgen. Wenn Sie einen aktuellen Grundbuchauszug brauchen, um überhaupt zu sehen, was in Abteilung III steht, richtet sich Ihre Anfrage nach Böblingen. Wer der bundesweiten Faustregel folgt und beim Grundbuchamt seiner Gemeinde anfragt, landet für Baden-Württemberg seit über acht Jahren an der falschen Stelle.

Zur Verkaufsvorbereitung gehört bei uns der Blick in den Grundbuchauszug. Dabei fällt so etwas auf. Was den Markt hier oben sonst noch ausmacht, haben wir in unserer Übersicht dazu gesammelt, was den Markt in Leinfelden-Echterdingen ausmacht.

Zwischenfazit: In Baden-Württemberg liegt das Grundbuch seit 2018 beim Amtsgericht, für Leinfelden-Echterdingen in Böblingen. Wer einen Auszug braucht, fragt dort an.

Was die Lastenfreistellung kostet, und warum wir keine Zahl nennen

Jetzt zur Frage, wegen der Sie vermutlich hier sind. Die Antwort fällt kürzer aus, als Ihnen lieb sein wird.

Wir nennen Ihnen keinen Betrag und keine Prozentspanne, weil wir für eine belastbare Zahl keine Quelle haben, auf die wir uns verlassen würden. Dazu kursieren mehrere Rechenwege mit ganz unterschiedlichen Ergebnissen, und woher die Angaben jeweils stammen, steht nirgends dabei. Dann schreiben wir sie lieber nicht hin und sagen Ihnen im Gespräch, wen Sie für die konkrete Zahl fragen.

Was sich belegen lässt, ist die Bemessungsgrundlage. § 53 Abs. 1 GNotKG bestimmt für Grundpfandrechte:

“Der Wert einer Hypothek, Schiffshypothek, eines Registerpfandrechts an einem Luftfahrzeug oder einer Grundschuld ist der Nennbetrag der Schuld.”

Der Geschäftswert knüpft also an den Nennbetrag der Grundschuld an. Das ist der Betrag, der im Grundbuch steht, und der ist bei vielen Häusern ein anderer als der, den Sie Ihrer Bank heute noch schulden. Diese Einordnung stammt allerdings von uns und nicht aus dem Gesetzestext; was daraus für Ihren Fall folgt, gehört in das Gespräch mit dem Notariat.

Wer die Kosten trägt

§ 442 Abs. 2 BGB sagt, wer beseitigen muss. Er sagt nicht, wer zahlt. Das ist eine Frage des Kaufvertrags. Üblich ist, dass der Verkäufer die Kosten für die Löschung seiner eigenen Grundschuld trägt, während die Kosten für die Eintragung des Käufers beim Käufer liegen. Verhandelbar ist dieser Punkt trotzdem, und maßgeblich bleibt Ihr Vertragsentwurf. Fragen Sie ihn beim Notariat ab, bevor Sie unterschreiben.

Unsicher, was in Abteilung III Ihres Grundbuchs steht und was das für Ihren Verkauf bedeutet? Bei Fragen einfach anrufen oder schreiben, wir sagen Ihnen offen, ob und wie wir Sie unterstützen können. → Gespräch anfragen

Checkliste: Was Sie vor dem Verkauf klären sollten

Diese sechs Punkte kosten Sie einen Nachmittag und ersparen Ihnen später Wochen.

#	Zu klären	Woran Sie es erkennen
1	Steht in Abteilung III überhaupt noch etwas?	aktueller Grundbuchauszug, für L-E über das Amtsgericht Böblingen
2	Brief- oder Buchgrundschuld?	Zusatz “Brief” bei der Eintragung, wenn ja: Brief suchen
3	Läuft das Darlehen noch, oder ist es abbezahlt?	Ihre letzte Darlehensabrechnung
4	Welche Bank ist Gläubigerin, und gibt es sie noch unter diesem Namen?	Fusionen sind häufig, die Rechtsnachfolge ist dann nachzuweisen
5	Haften mehrere Grundstücke für dieselbe Grundschuld?	Vermerk “Gesamtrecht” oder Mithaft im Auszug
6	Stehen neben der Grundschuld noch andere Rechte drin?	Abteilung II: Wegerechte, Nießbrauch, Wohnrechte, Vorkaufsrechte

Punkt 4 hat es in sich. Wenn Ihre damalige Bank inzwischen fusioniert hat oder aufgekauft wurde, ist die im Grundbuch eingetragene Gläubigerin womöglich eine Institution, die es so nicht mehr gibt. Dann ist gegenüber dem Grundbuchamt in der Regel die Rechtsnachfolge nachzuweisen, und das ist ein eigener Vorgang mit eigener Laufzeit. Das ist der Moment, in dem sich ein Verkauf plötzlich zäh anfühlt, obwohl inhaltlich längst alles geklärt ist: Alle Beteiligten warten auf ein Papier, das eine Rechtsabteilung irgendwo im Bundesgebiet ausstellen muss.

Welche Papiere Sie darüber hinaus zusammensuchen sollten, steht in unserer Übersicht dazu, welche Unterlagen Sie für den Hausverkauf zusammentragen.

Zwischenfazit: Der Blick in den eigenen Grundbuchauszug ist schnell erledigt. Oft passiert er erst, wenn der Käufer danach fragt.

Häufige Fragen zur Lastenfreistellung beim Hausverkauf

Wer zahlt die Löschung der Grundschuld beim Hausverkauf?

Das regelt der Kaufvertrag. Üblich ist, dass der Verkäufer die Kosten für die Löschung seiner eigenen Grundschuld trägt und der Käufer die Kosten für seine Eintragung als neuer Eigentümer. Verbindlich ist allein, was in Ihrem Vertragsentwurf steht. Lesen Sie diesen Punkt nach, bevor Sie zum Termin gehen, und fragen Sie im Zweifel das Notariat.

Muss die Grundschuld vor dem Verkauf gelöscht werden?

In aller Regel wäre das sogar unpraktisch. Die Löschung läuft über die Kaufabwicklung, weil erst der Kaufpreis das Darlehen ablöst und die Bank die Bewilligung erst danach freigibt. Eine vorherige Löschung auf eigene Faust würde bedeuten, dass Sie das Darlehen aus anderen Mitteln zurückzahlen. Wenn das Darlehen längst getilgt ist, sieht die Sache anders aus. Dann kann eine Löschung vorab den Ablauf entzerren.

Wie lange dauert die Lastenfreistellung?

Das hängt an Ihrer Bank und reicht von wenigen Tagen bis zu mehreren Wochen, je nach Institut. Bei einer Briefgrundschuld ohne auffindbaren Brief kann es deutlich länger dauern. Eine belastbare Frist nennt Ihnen nur Ihre Bank.

Was passiert, wenn die Bank die Löschungsbewilligung spät schickt?

Dann wird der Kaufpreis nicht fällig, denn die gesicherte Lastenfreistellung ist üblicherweise eine Fälligkeitsvoraussetzung im Vertrag. Meist verschiebt sich dann einfach alles: Ihre Auszahlung, Ihr Umzug, womöglich die Anschlussfinanzierung Ihres Käufers. Das ist der Grund, warum wir dieses Thema so früh wie möglich ansprechen.

Kann der Käufer meine Grundschuld übernehmen?

Das kommt vor, ist aber die Ausnahme. Es setzt voraus, dass die finanzierende Bank des Käufers mitspielt und die Konditionen passen. Beides ist selten der Fall, weil der Käufer meist eigene Finanzierungsbedingungen mitbringt. Ob eine Übernahme in Ihrem Fall in Betracht kommt, ist eine Frage an die beteiligten Banken und an das Notariat. Eine Finanzierungsberatung gehört nicht zu unseren Leistungen.

Was ist der Unterschied zwischen Löschungsbewilligung und Lastenfreistellungserklärung?

Die Löschungsbewilligung ist die Erklärung der Bank, dass das Recht gelöscht werden darf, also die grundbuchrechtliche Seite. Die Lastenfreistellungserklärung ist die Zusage der Bank an das Notariat, unter welchen Bedingungen sie diese Bewilligung freigibt, also gegen Zahlung welcher Ablösesumme. In der Praxis kommen beide oft in einem Schreiben, und der Sprachgebrauch ist uneinheitlich.

Und wenn ich gar keinen aktuellen Grundbuchauszug habe?

Dann besorgen Sie ihn als Erstes. Für Leinfelden-Echterdingen ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Böblingen zuständig. Für die Einsicht ist in der Regel ein berechtigtes Interesse darzulegen; als eingetragene Eigentümerin oder eingetragener Eigentümer ist das unproblematisch. Im Verkaufsfall fordert ihn üblicherweise das Notariat elektronisch an.

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Wie eine Abwicklung bei uns abläuft, beschreiben wir dort, wo wir zeigen, wie wir einen Verkauf von Anfang bis Übergabe begleiten. Und was Eigentümerinnen und Eigentümer über die Abwicklung sagen, lesen Sie bei den Referenzen.

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Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen? Der erste Schritt ist bei uns immer das Gespräch. Wir hören uns Ihre Situation an, sehen uns die Immobilie an und sagen Ihnen offen, was wir für realistisch halten, auch dann, wenn die Antwort einmal nicht die gewünschte ist. Welche Leistungen mit Kosten verbunden sind, besprechen wir transparent, bevor eine Beauftragung erfolgt. Rufen Sie an: 0711 25515738, schreiben Sie an info@klarblickimmobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular. Unser Büro: Kernerstraße 6, 70771 Leinfelden-Echterdingen.