Geerbte Immobilie

Geerbtes Haus in Stuttgart aus der Ferne verkaufen

Sie haben einen Schlüssel in der Hand, der zu einem Haus gehört, das mehrere Stunden entfernt in Stuttgart steht. Vielleicht ist es das Haus, in dem Sie aufgewachsen sind. Vielleicht waren Sie seit Jahren nicht mehr drin. Und jetzt liegt da diese Aufgabe, die niemand geplant hat: ein geerbtes Haus in Stuttgart aus der Ferne verkaufen, zwischen Beruf, eigener Familie und einer Trauer, die noch gar nicht fertig ist.

Der Zeitpunkt fühlt sich fast immer falsch an. Das ist normal. Und es ist trotzdem kein Grund, die Sache liegen zu lassen, denn ein leerstehendes Haus wird mit jedem Monat komplizierter. Schnell entscheiden muss hier niemand.

Wie ein Verkauf aus der Entfernung grundsätzlich abläuft, welche Termine ohne Sie stattfinden können und welche nicht, steht auf unserer Seite Geerbte Immobilie aus der Ferne verkaufen. Diese Seite hier geht der anderen Frage nach: Was kommt dazu, weil das Haus in Stuttgart steht?

Was jetzt zu klären ist

Was tun, wenn Sie ein Haus in Stuttgart geerbt haben und weit weg wohnen?

Klären Sie zuerst die Eigentumslage: Erbnachweis, Grundbuch, bei mehreren Erben die Abstimmung. Dann kommen die Stuttgarter Punkte dazu: Seit wann steht das Haus leer, was gilt für die Bodenrichtwertzone, was wäre baulich möglich. Erst danach geht es um einen Preis. Eine erfolgreiche Verkaufsabwicklung ist nur dann möglich, wenn die Vorbedingungen stimmen.

Eigentumslage: kurz, weil es dazu eine eigene Seite gibt

Nach einem Todesfall steht im Grundbuch zunächst weiter die verstorbene Person. Das muss vor dem Verkauf berichtigt werden. Welcher Nachweis dafür genügt, wann ein Erbschein trotz notariellem Testament verlangt werden kann und welche Frist bei der Grundbuchgebühr läuft: All das steht mit den Normzitaten auf der Kopfseite Geerbte Immobilie aus der Ferne verkaufen. Wir wiederholen es hier nicht.

Ein Punkt wird dabei allerdings regelmäßig mit Stuttgart verwechselt. Für die Nachlasssache zuständig ist das Gericht, in dessen Bezirk die verstorbene Person zuletzt ihren gewöhnlichen Aufenthalt hatte (§ 343 Absatz 1 FamFG), nicht das Gericht am Ort der Immobilie. Dass das Haus in Stuttgart steht, sagt darüber nichts. Wo Sie tatsächlich richtig sind, beantwortet das Nachlassgericht oder Ihr Notar.

Sind Sie mehrere Erben, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben (§ 2032 Absatz 1 BGB). Verkauft wird dann gemeinsam. Für diesen Fall haben wir eine eigene Seite: als Erbengemeinschaft verkaufen. Was aus der Rechtslage für Ihre Erbengemeinschaft folgt, klärt die anwaltliche Vertretung.

Zustand und bauliche Möglichkeiten: was in Stuttgart anders liegt

Dass niemand aus der Ferne beurteilen kann, ob das Dach noch trägt oder ob der Keller Feuchtigkeit zieht, gilt überall. Die fünf Punkte, auf die wir bei einem lange unveränderten Haus schauen, haben wir auf der Kopfseite zusammengestellt. In Stuttgart kommt zweierlei dazu.

Erstens die Topografie. Die Stadt hat viel Hanglage, und das verschiebt die Fragen: Hangkeller und ihre Abdichtung, die Zuwegung, der Stellplatz. Ein Haus am Hang lässt sich nicht mit einem Haus in der Ebene vergleichen, auch nicht über Quadratmeterpreise.

Zweitens die Frage, ob sich anbauen oder aufstocken lässt. In gewachsenen Stuttgarter Lagen entscheidet sich das oft im unbeplanten Innenbereich, also dort, wo kein Bebauungsplan gilt und die Umgebung den Maßstab setzt. Das Gesetz formuliert es so: zulässig, wenn ein Vorhaben sich “nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist” (§ 34 Absatz 1 Satz 1 BauGB). Ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan besteht, sagt Ihnen die Stadt; belastbar wird die Frage erst in der Abstimmung mit der zuständigen Baurechtsbehörde.

Warum das beim Preis zählt: Ein Käufer, der weiß, dass unter dem Dach noch zwei Zimmer möglich wären, rechnet anders als einer, der es nur vermutet. Matthias Hellwig ist freier Architekt; solche Möglichkeiten ordnen wir ein, statt sie zu raten, und erklären sie Kaufinteressenten nachvollziehbar. Eine konkrete Planung ist dann eine eigenständige Architektenleistung, getrennt von der Maklertätigkeit; den Rahmen dafür finden Sie unter unsere Architektenleistungen.

Unterlagen und Schlüssel

Beides liegt meistens im Haus, und beides braucht jemanden, der hineinkommt. Welche Unterlagen für den Verkauf zusammengehören und was Sie von zu Hause aus schon beschaffen können, steht als Checkliste auf der Kopfseite. Für Stuttgart bleibt die eine praktische Frage: Wer hier vor Ort hat einen Schlüssel, und wie viele gibt es? Nachbarn, Verwandte, manchmal noch jemand vom Pflegedienst. Ein Haus mit unbekanntem Schlüsselbestand wird spätestens bei der Übergabe an den Käufer zum Thema.

Für Besichtigungen brauchen wir einen verlässlichen Weg ins Haus. Ihre Anwesenheit brauchen wir nicht.

Wenn Sie nicht wissen, womit Sie anfangen sollen: Rufen Sie an, 0711 25515738. Dafür brauchen Sie nichts vorbereitet zu haben. Unser Büro steht in Leinfelden-Echterdingen, unmittelbar südlich der Stuttgarter Stadtgrenze. Ob wir für Ihre Straße die Richtigen sind, sagen wir Ihnen in diesem ersten Telefonat, auch dann, wenn die Antwort nein lautet.

Was in Stuttgart dazukommt

Leerstand: die Zweckentfremdungsverbotssatzung

Das ist die Frage, die bei einem leerstehenden Haus als Erstes zu klären ist: Seit wann steht es leer?

Stuttgart hat seit dem 1. Januar 2026 eine neue Zweckentfremdungsverbotssatzung (Stuttgarter Stadtrecht 6/17, befristet bis zum 31. Dezember 2030). Sie knüpft unter anderem daran an, dass Wohnraum “länger als sechs Monate leer steht”. Ob und wie das eine geerbte, unbewohnte Immobilie berührt, klärt die zuständige Stelle der Landeshauptstadt Stuttgart, gegebenenfalls mit anwaltlicher Unterstützung. Wir beraten dazu nicht und dürfen es auch nicht.

Praktisch heißt das zweierlei. Halten Sie fest, seit wann das Haus tatsächlich unbewohnt ist, solange sich das noch jemand zusammenreimen kann. Und stellen Sie die Frage lieber selbst bei der Stadt, statt zu hoffen, dass sie nicht gestellt wird. Wer weit weg wohnt, denkt bei Leerstand an Heizkosten und einen vollen Briefkasten, nicht an Ordnungsrecht.

Was sonst noch weiterläuft, solange niemand im Haus wohnt, also Heizung im Winter, Post, Gebäudeversicherung und die laufenden Kosten, steht gesammelt auf der Kopfseite.

Was der Stuttgarter Markt hergibt, und was er nicht sagt

Der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart registrierte im Jahr 2025 insgesamt 5.412 Verkäufe und damit “wieder mehr Immobilientransaktionen als im Vorjahr (+10,9 Prozent)”. Die Bodenrichtwerte gingen im selben Zeitraum leicht zurück. Zum Stichtag 1. Januar 2026 wurden sie im Bereich des ein- bis zweigeschossigen Wohnungsbaus sowie im Geschosswohnungsbau und verdichteter Bebauung “mit minus 5 Prozent fortgeschrieben”. Mehr Bewegung am Markt, leicht rückläufige Bodenwerte: das ist die Lage, in die Sie hineinverkaufen.

Nur: Was Ihr Haus wert ist, steht da nicht. Der Grundstücksmarktbericht weist auf Stadtbezirksebene keine Preisspanne für Ein- und Zweifamilienhäuser aus, und die Bodenrichtwerte je Richtwertzone stehen ausdrücklich nicht in der Internetversion des Berichts. Den Wert für eine konkrete Zone müssen Sie im Bodenrichtwertportal des Stadtmessungsamts einzeln abfragen. Selbst dann haben Sie eine Bodenzahl — kein Hauspreis. Den bekommen Sie erst, wenn jemand vor der Tür steht, in den Keller geht und aufs Dach schaut. Das ist unbequem, wenn man weit weg wohnt, aber es ist die ehrliche Antwort: Eine Immobilie lässt sich immer verkaufen, solange man alle Faktoren kennt. Es ist nicht immer nur der Preis entscheidend.

Checkliste: was Sie für ein Stuttgarter Haus zusätzlich klären sollten

Diese Punkte kommen zu der allgemeinen Vorbereitung dazu, die auf der Kopfseite steht:

  • Seit wann steht das Haus unbewohnt? Datum festhalten, solange es sich noch rekonstruieren lässt
  • Frage zur Zweckentfremdungsverbotssatzung an die zuständige Stelle der Landeshauptstadt Stuttgart richten
  • Bodenrichtwert der konkreten Zone im Bodenrichtwertportal des Stadtmessungsamts abfragen, er steht nicht im veröffentlichten Marktbericht
  • Besteht für das Grundstück ein Bebauungsplan? Bei der Stadt erfragen
  • Hanglage: Gibt es Unterlagen zum Hangkeller, zur Abdichtung, zur Zuwegung und zum Stellplatz?
  • Wann hat die verstorbene Person das Haus angeschafft? Kaufvertrag oder Datum heraussuchen, siehe Zehnjahresfrist
  • Termin bei der Steuerberatung, bevor etwas unterschrieben wird
  • Wer in Stuttgart hat einen Schlüssel, und wie viele gibt es?

Steuerliches und der Notartermin

Das Folgende erklärt die Rechtslage. Es ersetzt keine Beratung, und wir beraten hier auch nicht. Für erbrechtliche und steuerliche Fragen gehören Notar, Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt und Steuerberater an den Tisch.

Erbschaftsteuer

Ob Erbschaftsteuer anfällt und in welcher Höhe, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis und vom Wert ab. Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz sieht persönliche Freibeträge vor (§ 16 ErbStG) und unter bestimmten Voraussetzungen eine Steuerbefreiung für das Familienheim (§ 13 ErbStG). Rechnen Sie das nicht selbst aus. Das ist Sache des Steuerberaters, und in einer Stadt mit Stuttgarter Grundstückswerten ist es der Termin, den man nicht aufschiebt.

Die Zehnjahresfrist

Hier lohnt ein zweiter Blick: Bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Einzelrechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet (§ 23 Absatz 1 Satz 3 EStG). Für die Spekulationsfrist zählt also nicht, wann Sie geerbt haben, sondern wann die verstorbene Person das Haus angeschafft hat. Bei einem Elternhaus, das seit den Siebzigern in der Familie ist, sieht das anders aus als bei einer Immobilie, die vor fünf Jahren gekauft wurde. Wie es sich in Ihrem Fall auswirkt, gehört zum Steuerberater, bevor irgendetwas unterschrieben wird.

Der Notartermin

Ob Sie dafür nach Stuttgart reisen müssen, ist keine Ja-oder-nein-Frage, sondern eine Formfrage. Die Normen dazu, also Beurkundung, Auflassung und die Form der Nachweise gegenüber dem Grundbuchamt, haben wir auf der Kopfseite zusammengestellt; beantworten kann die Frage nur der Notar. Wo beurkundet wird, klären Sie mit dem Notar — am besten, solange noch kein Käufer wartet. Klären Sie das, solange noch kein Käufer wartet.

Wie wir Sie dabei begleiten

Was wir übernehmen: die Termine vor Ort in Stuttgart, die Besichtigungen und die laufende Information darüber, wo der Verkauf steht. Rückfragen auch, die kleinen inklusive. Wir haben Verkäufe bereits für Eigentümerinnen und Eigentümer abgewickelt, die nicht vor Ort waren.

Zur Anwesenheit bei Besichtigungen, weil das fast immer gefragt wird: Sie ist nicht erforderlich. Wir organisieren und begleiten sie persönlich und geben Ihnen danach Rückmeldung. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer empfinden es als angenehmer, nicht dabei zu sein; Interessenten sprechen dann oft offener; Interessenten sprechen dann offener. Wer dabei sein möchte, kann es selbstverständlich.

Zwei Dinge sagen wir vorher, damit hinterher niemand überrascht ist. Bieterverfahren gehören nicht zu unserer Arbeitsweise; wir vermitteln fair zwischen Eigentümer und Kaufinteressent, statt eine Preisspirale zu starten. Und Rechtsfragen beantworten, Steuern berechnen oder Finanzierungen beraten tun wir nicht. Dafür gibt es Notar, Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt, Steuerberater und Bank.

So läuft es ab

  1. Das Gespräch steht am Anfang. Sie schildern uns die Situation, telefonisch oder per E-Mail. Sie müssen dafür nirgendwohin fahren.
  2. Es folgt ein Termin am Haus. Wir nehmen alle wertrelevanten Faktoren auf: Lage, Zustand, Ausstattung, vorliegende Unterlagen, Umfeld und die baulichen Aspekte. Wenn Sie nicht dabei sein können, geht das auch ohne Sie; wir brauchen einen Weg zum Schlüssel.
  3. Danach besprechen wir das Ergebnis offen. Ziel ist eine ehrliche, nachvollziehbare Einschätzung als Grundlage für Ihre Entscheidung, nicht ein möglichst hoher Wert auf dem Papier.
  4. Vermarktung und Abwicklung: Präsentation über unsere Website und über ImmoWelt, Besichtigungen, Verhandlung, Begleitung des Notartermins, Betreuung bis zur Übergabe. Dazwischen laufende Information, damit Sie aus der Entfernung nie raten müssen, wo der Verkauf steht.

Eine pauschale Dauer nennen wir dabei nicht. Sie hängt von Immobilie, Lage, Zustand, Preisvorstellung und Marktlage ab, und alles andere wäre eine Zahl, die wir uns ausdenken. Wenn Sie sehen möchten, wie wir einen Verkauf begleiten, steht der Ablauf dort im Detail. Einen Überblick über alle Fragen rund um eine geerbte Immobilie gibt Geerbte Immobilie: der Überblick.

Häufige Fragen

Das Haus steht seit Monaten leer. Ist das in Stuttgart ein Problem? Praktisch: ja. Ein unbeheiztes, unbelüftetes Haus verändert sich, und man sieht es ihm an. Interessenten auch. Rechtlich kann in Stuttgart zusätzlich die Zweckentfremdungsverbotssatzung eine Rolle spielen, die unter anderem an einen Leerstand von mehr als sechs Monaten anknüpft. Ob sie Ihren Fall betrifft, klärt die zuständige Stelle der Landeshauptstadt Stuttgart.

Wie finde ich heraus, was ein geerbtes Haus in Stuttgart wert ist? Nicht über den veröffentlichten Marktbericht. Der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses weist auf Stadtbezirksebene keine Preisspanne für Ein- und Zweifamilienhäuser aus, und die Bodenrichtwerte je Richtwertzone stehen nicht in seiner Internetversion. Die Zone müssen Sie im Bodenrichtwertportal des Stadtmessungsamts einzeln abfragen, und selbst dann haben Sie den Bodenwert, nicht den Wert des Hauses darauf. Dafür muss jemand hineingehen.

Fällt beim geerbten Haus in Stuttgart Erbschaftsteuer an? Das hängt vom Verwandtschaftsverhältnis und vom Wert ab. Das Gesetz sieht persönliche Freibeträge vor (§ 16 ErbStG) und unter bestimmten Voraussetzungen eine Steuerbefreiung für das Familienheim (§ 13 ErbStG). Ob und wie das für Sie greift, rechnet die Steuerberatung aus. Wir tun es nicht.

Wir wollen zügig verkaufen. Spielt die Zehnjahresfrist eine Rolle? Möglicherweise, und zwar anders als viele denken. Bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Einzelrechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet (§ 23 Absatz 1 Satz 3 EStG). Maßgeblich ist also der Zeitpunkt, zu dem die verstorbene Person das Haus angeschafft hat, nicht Ihr Erbfall. Suchen Sie dieses Datum heraus und legen Sie es der Steuerberatung vor.

Lässt sich an das Haus in Stuttgart noch anbauen oder aufstocken? In gewachsenen Lagen ohne Bebauungsplan hängt das unter anderem daran, ob sich ein Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist (§ 34 Absatz 1 Satz 1 BauGB). Wir ordnen bei der Besichtigung ein, was baulich in Frage käme, und erklären es später auch Kaufinteressenten. Verbindlich ist erst die Auskunft der zuständigen Baurechtsbehörde.

Berufshaftpflichtversicherung für die Maklertätigkeit: Hiscox SA, für die Architektenleistungen: R+V Allgemeine Versicherung AG.

Sie haben bei uns durchgehend dieselben Ansprechpartner. Aus der Entfernung merken Sie schnell, was das wert ist.

Unser Büro liegt in Leinfelden-Echterdingen, direkt an der Stuttgarter Stadtgrenze. Für den angrenzenden Stadtbezirk finden Sie eine eigene Seite zu Stuttgart-Möhringen.

Stand: 20. August 2026

Sie überlegen, die geerbte Immobilie zu verkaufen? Der erste Schritt ist bei uns immer das Gespräch über den Verkauf. Wir hören uns Ihre Situation an, sehen uns die Immobilie an und sagen Ihnen offen, was wir für realistisch halten, auch dann, wenn die Antwort einmal nicht die gewünschte ist. Welche Leistungen mit Kosten verbunden sind, besprechen wir transparent, bevor eine Beauftragung erfolgt. Rufen Sie an: 0711 25515738, schreiben Sie an info@klarblickimmobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular. Unser Büro: Kernerstraße 6, 70771 Leinfelden-Echterdingen.

Quellen

Die Normen zu Erbnachweis, Grundbuchberichtigung und Beurkundung stehen mit Quellenangabe auf der Seite Geerbte Immobilie aus der Ferne verkaufen.