Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist ein amtliches Dokument des Finanzamts. Es bestätigt, dass der Zahlung der Grunderwerbsteuer nichts entgegensteht und aus steuerlicher Sicht keine Einwände gegen die Eigentumsübertragung bestehen. Das Grundbuchamt darf ohne dieses Dokument nicht umschreiben. Die gesetzliche Grundlage ist § 22 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).
Was vorausgehen muss
Der Notar meldet den beurkundeten Kaufvertrag automatisch an das zuständige Finanzamt. Damit ist der erste Schritt getan, ohne dass Sie selbst aktiv werden müssen. Das Finanzamt prüft dann, ob der Kaufpreis vollständig und plausibel angegeben ist und ob keine Steuerrückstände des Verkäufers das Grundstück betreffen.
Daraufhin erhalten Sie als Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid. In Baden-Württemberg beträgt der Steuersatz 5,0 Prozent des beurkundeten Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro sind das 30.000 Euro, die innerhalb von vier Wochen nach Bescheidzustellung zu zahlen sind. Erst nach Zahlungseingang stellt das Finanzamt die Bescheinigung aus, und erst dann kann das Grundbuchamt beim Amtsgericht Waiblingen die Umschreibung vornehmen.
Nicht jeder Erwerb löst Grunderwerbsteuer aus. Erbschaft und Schenkung unter Ehegatten sind zum Beispiel befreit. In diesen Fällen erteilt das Finanzamt die Bescheinigung auf anderem Wege, der Ablauf ist aber ähnlich.
Wie lange es dauert
Im reibungslosen Normalfall sollten Sie zwischen vier und zwölf Wochen nach der Beurkundung mit der Bescheinigung rechnen. Bis zum vollständigen Grundbucheintrag vergehen realistisch drei bis sechs Monate.
Worauf Sie achten sollten:
- Zahlen Sie den Grunderwerbsteuerbescheid sofort nach Erhalt, nicht erst kurz vor Fristablauf. Jede Verzögerung verlängert die Wartezeit auf die Bescheinigung.
- Prüfen Sie vor der Beurkundung, ob alle Angaben zum Kaufpreis vollständig und korrekt sind. Rückfragen des Finanzamts zu unklaren Preisbestandteilen sind einer der häufigsten Gründe für Verzögerungen.
- Bei komplexen Sachverhalten, etwa mehreren Grundstücksteilen oder grunderwerbsteuerlich relevanten Nebenleistungen, kann sich das Verfahren auf drei bis sechs Monate strecken.
- Säumniszuschläge bei verspäteter Steuerzahlung liegen bei einem Prozent je angefangenem Monat. Das summiert sich schnell.
Was passiert, wenn die Bescheinigung ausbleibt
Das ist der unangenehme Teil: Ein Käufer, der den Kaufpreis bereits vollständig gezahlt hat, ist ohne Grundbucheintrag rechtlich noch kein Eigentümer. Er kann das Grundstück weder belasten noch weiterverkaufen. Dieses Zwischenstadium kann bei Steuerrückständen des Verkäufers oder bei einem Verdacht auf unrichtige Kaufpreisangaben länger andauern als erwartet.
Als Maklerin und Architekt, die beide regelmäßig Kaufverträge begleiten, empfehlen wir: Klären Sie offene Steuerangelegenheiten des Verkäufers vor der Beurkundung. Im Remstal, wo Bodenwerte vielerorts zwischen 400 und 610 Euro je Quadratmeter liegen und Transaktionen entsprechend voluminös sind, ist ein verzögerter Grundbucheintrag kein kleines Ärgernis, sondern ein echtes finanzielles Risiko für alle Beteiligten.