Die Grunderwerbsteuer ist eine staatliche Verkehrssteuer, die beim entgeltlichen Erwerb eines inländischen Grundstücks anfällt. Sie wird von den Bundesländern erhoben, der Steuersatz liegt je nach Land zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Bemessungsgrundlage ist der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis. Käufer und Verkäufer haften zwar gemeinsam, doch in der Praxis trägt fast immer der Käufer die Steuer allein.
Was Sie in Baden-Württemberg konkret einplanen müssen
Baden-Württemberg erhebt 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer. Bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro, einem realistischen Wert für ein freistehendes Einfamilienhaus in Fellbach oder Kernen im Remstal, sind das 30.000 Euro, die innerhalb eines Monats nach Zustellung des Steuerbescheids beim Finanzamt eingehen müssen. Diese Summe muss als Eigenkapital vorhanden sein, sie lässt sich nicht finanzieren, jedenfalls nicht über die Immobilienfinanzierung selbst.
Zum Vergleich: In Bayern oder Sachsen läge dieselbe Belastung bei 21.000 Euro, in Brandenburg oder NRW bei 39.000 Euro. Der Steuersatz ist also ein echter Kostenfaktor, der je nach Standort zehntausende Euro Unterschied machen kann.
Wie die Bemessungsgrundlage berechnet wird
Ausgangspunkt ist der vereinbarte Kaufpreis. Werden Verbindlichkeiten übernommen, erhöhen sie die Bemessungsgrundlage. Leibrenten werden kapitalisiert bewertet. Bewegliche Inventargegenstände, etwa eine Einbauküche oder ein freistehender Gartengeräteschuppen, können bei sachgerechter vertraglicher Aufteilung aus der Steuerbasis herausgehalten werden. Das lohnt sich bei höherwertiger Ausstattung, muss aber im Kaufvertrag klar belegt sein, sonst erkennt das Finanzamt den Abzug nicht an.
Kaufen Sie ein Grundstück und beauftragen einen anderen Anbieter mit dem Bau, wird nur der Grundstückskaufpreis besteuert. Beim Kauf vom Bauträger hingegen gilt der gesamte Gesamtkaufpreis als Bemessungsgrundlage, Grundstück und Bau zusammen. Aus der Planung wissen wir, dass dieser Unterschied in der Vertragsgestaltung früh bedacht werden sollte, nicht erst beim Notar.
Unbedenklichkeitsbescheinigung und Grundbuch
Ohne Nachweis der vollständigen Steuerzahlung stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne diese Bescheinigung trägt das Grundbuchamt, zuständig ist seit 2017 das Amtsgericht Waiblingen für den gesamten Rems-Murr-Kreis einschließlich Fellbach, den neuen Eigentümer nicht ein. Solange die Eintragung fehlt, ist der Eigentumsübergang rechtlich nicht vollzogen.
Der Notar löst nach Vertragsunterzeichnung die Zahlungskette aus: Er meldet den Kaufvertrag dem Finanzamt, das daraufhin den Steuerbescheid verschickt. Die Fälligkeit tritt einen Monat nach Zustellung ein. Wer die Frist versäumt, zahlt Säumniszuschläge und verzögert damit auch den Eigentumsübergang. Rechtzeitige Zahlung liegt also klar im Eigeninteresse des Käufers.
Was Vermieter noch wissen sollten
Wer die gekaufte Immobilie vermietet, kann die Grunderwerbsteuer als Anschaffungsnebenkosten aktivieren und über die Nutzungsdauer steuerlich abschreiben. Sie erhöht damit die Abschreibungsbasis, auch wenn sie nicht sofort als Ausgabe absetzbar ist. Für selbst genutztes Wohneigentum entfällt dieser Effekt.
Bei größeren oder komplexeren Transaktionen empfiehlt sich steuerliche Beratung vor Vertragsschluss, nicht danach. Nach Unterzeichnung lassen sich die meisten Stellschrauben nicht mehr drehen.