Wer ein Gebäude nicht umbaut, sondern seinen Zweck ändert, betreibt eine Umnutzung. Gemeint ist die Abkehr von der ursprünglich genehmigten Nutzungsart: aus einem Bürogeschoss wird eine Wohnung, aus einer Scheune ein Wohnhaus, aus einer Ladenfläche ein Café. Der Umbau ist dabei Mittel zum Zweck, die Nutzungsänderung ist das eigentliche Vorhaben. Und genau deshalb löst eine Umnutzung eigene baurechtliche Prüfpflichten aus, die von einem reinen Umbau vollständig getrennt zu betrachten sind.
Wann eine Umnutzung genehmigungspflichtig ist
Nach der Landesbauordnung Baden-Württemberg ist eine Nutzungsänderung dann genehmigungspflichtig, wenn sich durch die neue Verwendung öffentlich-rechtliche Anforderungen anders stellen als bisher. Das trifft in der Praxis auf fast jeden relevanten Fall zu. Wer eine Erdgeschosswohnung in Fellbach zur Arztpraxis umwidmen möchte, wer eine alte Fabrikhalle in Waiblingen zu Loftwohnungen entwickeln will oder wer ein Einfamilienhaus als Ferienwohnung anbieten möchte, braucht in aller Regel eine Baugenehmigung oder zumindest eine Bauvoranfrage.
Die zuständige Behörde richtet sich nach dem Ort: Fellbach und Waiblingen als Große Kreisstädte haben eine eigene untere Baurechtsbehörde. Für Kernen im Remstal ist das Landratsamt Rems-Murr-Kreis zuständig. Eine Bauvoranfrage vorab kostet wenig und schafft Klarheit, bevor Planungskosten entstehen.
Was das Baurecht bei einer Umnutzung konkret prüft
Der erste Graben ist der Bebauungsplan. Die neue Nutzung muss in dem Baugebiet, in dem das Grundstück liegt, überhaupt zulässig sein. Gewerbe im reinen Wohngebiet funktioniert nicht, auch wenn das Gebäude technisch geeignet wäre.
Dann folgen die gebäudebezogenen Anforderungen. Brandschutz und Rettungswege werden nach der neuen Nutzung bewertet, nicht nach dem alten Bestand. Wohnnutzung stellt andere Anforderungen an Schallschutz und Belichtung als Büro oder Lager. Barrierefreiheit ist verpflichtend, sobald eine öffentlich zugängliche Nutzung entsteht. Und der Stellplatznachweis ändert sich: Für Wohnen rechnet man anders als für Bürofläche.
Aus unserer Planungserfahrung wissen wir, dass gerade Raumhöhe und Belichtung häufig unterschätzt werden. Für Wohnnutzung gilt eine Mindesthöhe von 2,40 Meter als Richtwert; Bürogebäude der 1980er und 1990er Jahre erfüllen das oft knapp, ältere Hallenbauten dagegen problemlos. Die Fensterfläche muss einen ausreichenden Anteil der Raumfläche erreichen, was bei Bestandsgebäuden mit kleinteiliger Fassade schnell zum Problem wird.
Kosten: Wo Umnutzungen teuer werden
Planungskosten, Umbaukosten und Genehmigungsgebühren hängen stark vom Einzelfall ab. Als grobe Orientierung: Der reine Umbauaufwand bewegt sich je nach Zustand und Nutzungssprung zwischen 500 und 2.000 Euro pro Quadratmeter. Haustechnik ist dabei oft der größte Posten, weil Heizung, Sanitär und Elektrik bei einem Nutzungswechsel selten einfach übernommen werden können.
Was viele Eigentümer nicht einkalkulieren, sind behördliche Auflagen, die erst im Verfahren entstehen. Brandschutzgutachten, nachzurüstende Entrauchungsanlagen oder ein neu zu schaffender Stellplatznachweis können den Aufwand erheblich treiben. Eine frühzeitige Abstimmung mit der zuständigen Baurechtsbehörde ist deshalb kein Luxus, sondern schlicht die günstigere Variante.
Was das für den Verkehrswert bedeutet
Eine genehmigte Umnutzung kann den Wert einer Immobilie spürbar steigern, eine nicht genehmigte kann ihn zerstören. Wer etwa eine Wohnung seit Jahren als Ferienwohnung vermietet, ohne eine entsprechende Genehmigung eingeholt zu haben, sitzt auf einem formellen Risiko, das bei einem Verkauf zwingend offengelegt werden muss. Im Remstal, wo Bodenrichtwerte in guten Lagen bei 500 bis über 600 Euro pro Quadratmeter liegen, lohnt es sich, diese Frage vor dem Verkauf sauber zu klären, nicht danach.