Die Baugenehmigung ist die schriftliche Erlaubnis der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, ein Bauvorhaben auf Grundlage der eingereichten Unterlagen auszuführen. Die Behörde prüft dabei, ob das Vorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Ohne diese Genehmigung darf der Bau nicht beginnen. Für Eigentümer ist sie auch deshalb zentral, weil Banken sie vor der Auszahlung eines Baudarlehens verlangen und Versicherungen im Schadensfall auf sie abstellen.
Was genehmigungspflichtig ist
Der Neubau eines Wohnhauses oder Gewerbegebäudes ist grundsätzlich genehmigungspflichtig, ebenso Nebengebäude ab einer bestimmten Größe. Wer einen Anbau plant, ein Dachgeschoss ausbaut oder eine Aufstockung vornimmt, braucht ebenfalls eine Genehmigung, sobald es sich um wesentliche bauliche Veränderungen handelt oder statisch relevante Eingriffe nötig werden.
Besonders häufig übersehen wird die Nutzungsänderung: Wer ein Ladenlokal in eine Wohnung umwandeln will oder umgekehrt, muss eine Genehmigung beantragen, auch wenn dabei kein einziger Stein bewegt wird. Die Behörde prüft dann unter anderem Brandschutz und Stellplatzbedarf neu. Auch der Abbruch größerer Gebäude ist genehmigungspflichtig.
Was ohne Genehmigung gebaut werden darf
Die Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO) regelt, welche Vorhaben genehmigungsfrei sind. Kleine Gartenhäuser ohne Aufenthaltsraum und ohne Feuerstätte sind bis zu einer bestimmten Größe freigestellt, solange die Abstandsflächen eingehalten werden und das Grundstück im Innenbereich liegt. Terrassenüberdachungen und Carports bis 30 Quadratmeter, Zäune bis zwei Meter Höhe sowie Stützmauern bis 1,5 Meter fallen ebenfalls darunter. Instandhaltungsarbeiten ohne statische Eingriffe, also etwa ein Fassadenanstrich oder der Fenstertausch in gleicher Größe, sind genehmigungsfrei. Solaranlagen auf Dächern sind es in der Regel auch, sofern kein Denkmalschutz greift.
Wichtig: Was in Bayern ohne weiteres erlaubt ist, kann in Baden-Württemberg eine Genehmigung erfordern. Die LBO ist keine Musterbauordnung, und im Zweifel hilft ein Vorgespräch mit der Bauaufsicht mehr als ein Vergleich mit dem Nachbarland.
Verfahren: Ablauf und Beteiligte
Bevor ein formeller Bauantrag gestellt wird, empfiehlt sich oft eine Bauvoranfrage. Sie klärt, ob ein Vorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist, ohne dass vollständige Bauvorlagen vorliegen müssen. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen eine frühe Abstimmung mit dem Bauamt monatelange Überarbeitungen erspart hat.
Den Bauantrag selbst dürfen nur bauvorlageberechtigte Architektinnen, Architekten oder Ingenieure einreichen. Die Unterlagen umfassen Bauzeichnungen, Lageplan, Baubeschreibung und technische Nachweise zu Standsicherheit, Brandschutz und Wärmeschutz. Nachbarn werden über das Vorhaben informiert und haben in der Regel zwei Wochen Zeit, Einwendungen zu erheben. Die Behörde wägt diese ab, muss ihnen aber nicht folgen.
Für die Bearbeitungszeit sollten Sie im Vollverfahren zwei bis vier Monate einplanen, im vereinfachten Verfahren ein bis zwei Monate. In Fellbach und Waiblingen als Große Kreisstädte ist jeweils eine eigene untere Baurechtsbehörde zuständig. Für Kernen im Remstal liegt die Zuständigkeit beim Landratsamt Rems-Murr-Kreis.
Die Baugenehmigung gilt befristet: Wenn der Bau nicht innerhalb von drei Jahren nach Erteilung begonnen wird, erlischt sie.
Kosten des Verfahrens
Die Behördengebühren orientieren sich an den Baukosten und betragen üblicherweise 0,5 bis 1 Prozent des Bauwertsansatzes, zuzüglich einer Mindestgebühr. Der deutlich größere Kostenblock ist das Planerhonorar: Ein Architekt, der die Leistungsphasen 1 bis 4 nach HOAI übernimmt, also von der Grundlagenermittlung bis zur Genehmigungsplanung, rechnet je nach Komplexität mit fünf bis zehn Prozent der Bausumme.
Hinzu kommen Gutachterkosten für Statik, Brandschutz oder ein Bodengutachten, die je nach Vorhaben zwischen 2.000 und 10.000 Euro liegen können, sowie Vermessungskosten für den amtlichen Lageplan.
Was ein Schwarzbau wirklich kostet
Wer ohne Genehmigung baut, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Das Bußgeld kann bis zu 50.000 Euro betragen. Gravierender ist jedoch das, was danach kommen kann: Baustopp, Nutzungsuntersagung und im schlimmsten Fall Rückbau auf eigene Kosten. Bei einem ungenehmigten Anbau, der längst bewohnt wird, kann das existenzbedrohend sein.
Wer eine Immobilie kauft, in der ohne Genehmigung gebaut wurde, übernimmt dieses Risiko mit. Beim Verkauf im Remstal stoßen wir gelegentlich auf Altbauten, bei denen Anbauten aus den 1970er oder 1980er Jahren nie genehmigt wurden. Das lässt sich in vielen Fällen bereinigen, aber es kostet Zeit, Geld und manchmal auch Verhandlungsspielraum im Kaufpreis.