Die Baunutzungsverordnung, kurz BauNVO, ist eine Bundesrechtsverordnung, die in jedem Bebauungsplan Deutschlands als Grundlage dient. Sie legt fest, welche Art von Nutzung auf einem Grundstück zulässig ist und wie intensiv das Grundstück bebaut werden darf. Gemeinden setzen die BauNVO nicht selbst fest, sie wenden sie an: Die jeweiligen Gebietskategorien und Kennzahlen werden durch den Bebauungsplan aktiviert und konkretisiert.
Was die BauNVO über die Nutzungsart sagt
Die BauNVO unterteilt Baugebiete in klar definierte Typen. Für Eigentümer im Remstal begegnen die folgenden am häufigsten:
- Das Allgemeine Wohngebiet (WA) ist in Fellbach, Kernen im Remstal und Waiblingen die häufigste Festsetzung in gewachsenen Wohnlagen. Wohnen steht im Vordergrund, daneben sind verträgliche Nutzungen wie kleine Läden oder Büros möglich.
- Das Reine Wohngebiet (WR) schützt den Wohncharakter konsequenter: Andere Nutzungen sind kaum zulässig. Wer dort eine Ferienwohnung oder ein Büro betreiben möchte, stößt schnell an Grenzen.
- Das Mischgebiet (MI) behandelt Wohnen und Gewerbe gleichberechtigt. Das klingt flexibel, bedeutet aber auch, dass Nachbarbebauung mit störenden Gewerbebetrieben zulässig sein kann.
- Gewerbe- (GE) und Industriegebiete (GI) schließen Wohnen weitgehend aus.
Warum ist das relevant, bevor Sie verkaufen? Weil die Gebietsart darüber entscheidet, welche Nutzung ein Käufer rechtlich durchsetzen kann. Eine im WR-Gebiet gelegene Einliegerwohnung, die jahrzehntelang als Büro genutzt wurde, ist kein gesichertes Verkaufsargument, solange die Baugenehmigung das nicht hergibt.
Was die BauNVO über das Maß der Nutzung sagt
Neben der Nutzungsart regelt die BauNVO, wie viel Gebäude auf einem Grundstück stehen darf. Die wichtigsten Kennzahlen dabei:
Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, welcher Anteil der Grundstücksfläche überbaut werden darf. Bei einer GRZ von 0,4 dürfen auf einem 600 m² großen Grundstück 240 m² Grundfläche bebaut werden. Die Geschossflächenzahl (GFZ) setzt die gesamte Geschossfläche ins Verhältnis zur Grundstücksfläche und bestimmt damit die mögliche Wohnfläche über alle Etagen. In Hanglagen am Kappelberg in Fellbach, wo Bodenwerte am oberen Rand des Kreises liegen, macht eine hohe GFZ einen erheblichen Teil des Grundstückswertes aus. Die Zahl der Vollgeschosse und Vorgaben zu Trauf- und Firsthöhe begrenzen zusätzlich, wie hoch ein Gebäude sein darf. Für Gewerbe- und Industriegebiete tritt ergänzend die Baumassenzahl (BMZ) hinzu.
Aus der Planung kennen wir die Situation, dass zwei Grundstücke im selben Bebauungsplan auf dem Papier identische Kennzahlen haben, in der Praxis aber völlig unterschiedlich bebaubar sind: wegen Hanglage, Zuschnitt oder Abstandsflächenregeln nach der Landesbauordnung Baden-Württemberg, die parallel gilt.
Bauweise: offen, geschlossen oder individuell
Die BauNVO unterscheidet zwei grundlegende Bauweisen. In der offenen Bauweise werden Gebäude mit seitlichem Grenzabstand errichtet: Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen bis 50 Meter Länge. Das ist in Wohngebieten des Remstals der Regelfall. In der geschlossenen Bauweise entfällt der seitliche Grenzabstand, was vor allem in älteren Innerortslagen und entlang von Hauptstraßen vorkommt. Darüber hinaus kann ein Bebauungsplan eine abweichende Bauweise festsetzen, die von beiden Grundmodellen abweicht.
Was das für Sie als Eigentümer bedeutet
Vor einem Verkauf lohnt ein Blick in den Bebauungsplan: Was setzt er aus der BauNVO fest, und stimmt das mit dem überein, was tatsächlich gebaut wurde und genutzt wird? Abweichungen können Bestandsschutz begründen, aber auch Kaufpreisrisiken, wenn der Käufer eigene Pläne hat, die die Festsetzungen nicht erlauben.
Bebauungspläne für Grundstücke in Fellbach und Waiblingen können über die jeweiligen Baurechtsbehörden der Großen Kreisstädte eingesehen werden. Für Grundstücke in Kernen im Remstal ist das Landratsamt Rems-Murr-Kreis zuständig. Der Gutachterausschuss des Rems-Murr-Kreises, für Fellbach der eigene Gutachterausschuss der Stadt, kann darüber hinaus Auskunft geben, wie sich verschiedene Nutzungsmöglichkeiten auf den Verkehrswert auswirken.