Ein Umbau verändert ein bestehendes Gebäude in seiner Grundstruktur: Wände werden versetzt oder entfernt, Nutzungen wechseln, Raumzuschnitte entstehen neu. Das geht über bloße Instandhaltung oder Verschönerung hinaus und greift in das Gefüge des Hauses ein. Der wesentliche Unterschied zur Sanierung: Dort bleibt der Bestand erhalten, hier wird er aktiv umgestaltet.
Was genehmigungspflichtig ist und was nicht
Nicht jede Veränderung braucht einen Bauantrag, aber viele mehr als Eigentümer erwarten. In Baden-Württemberg gilt die Landesbauordnung (LBO BW), die in einigen Punkten von der bundesweit bekannten Musterbauordnung abweicht. Genehmigungspflichtig sind in der Regel Eingriffe in tragende Bauteile, Änderungen an der Gebäudehülle, jede Nutzungsänderung sowie Maßnahmen, die den Brandschutz oder die Statik berühren.
Für einen Bauantrag brauchen Sie Bestandspläne, die geplanten Umbaupläne, einen statischen Nachweis und je nach Eingriff einen Brandschutznachweis. Mit einer Bearbeitungszeit von zwei bis drei Monaten sollten Sie realistisch rechnen, die Genehmigungsgebühren liegen üblicherweise im Bereich von 0,5 bis 1,5 Prozent der angesetzten Bausumme. In Fellbach und Waiblingen ist als Große Kreisstadt die eigene untere Baurechtsbehörde zuständig, für Kernen im Remstal das Landratsamt Rems-Murr-Kreis. Wenn Sie unsicher sind, welcher Eingriff wo genehmigungsfrei bleibt, lohnt ein kurzes Vorgespräch mit der zuständigen Behörde, bevor Planungskosten entstehen.
Technische Fallstricke im Bestand
Hier kommt bei uns die Planungserfahrung ins Spiel: Aus der Arbeit mit Bestandsgebäuden kennen wir das häufigste Problem. Im Altbau ist selten dokumentiert, wie das Haus tatsächlich gebaut wurde. Tragende Wände liegen manchmal dort, wo man sie nicht vermutet, gemischte Bauweisen aus verschiedenen Jahrzehnten machen die Statik unberechenbar, und hinter Verkleidungen stecken gelegentlich Überraschungen.
Wer eine Wand entfernen will, braucht zwingend einen Statiker. Der berechnet, welcher Sturz oder Träger die Last übernehmen muss. Parallel dazu muss die Haustechnik mitgedacht werden: Heizungsführung, Sanitärleitungen, Elektrik und Lüftung folgen nicht immer dem neuen Grundriss, sondern dem alten. Bei Umbauten mit Außenwandbezug greift zudem das Gebäudeenergiegesetz und schreibt aktuelle Wärme- und Schallschutzstandards vor.
Was ein Umbau kostet
Pauschale Zahlen helfen hier wenig, weil der Aufwand stark davon abhängt, wie tief der Eingriff geht. Als grobe Orientierung: Rohbauarbeiten liegen je nach Maßnahme bei 400–800 EUR/m², Ausbauarbeiten bei 600–1.200 EUR/m², Haustechnik schlägt mit 200–400 EUR/m² zu Buche. Dazu kommen Planungskosten für den Architekten und den Statiker.
Was erfahrungsgemäß unterschätzt wird: die Reserve für Unvorhergesehenes. Im Neubau plant man 10 Prozent Puffer ein, im Bestand sind 15 bis 20 Prozent realistischer. Wer das nicht einkalkuliert, gerät bei der ersten unbekannten Deckenkonstruktion unter Zeitdruck. Bei energetisch wirksamen Maßnahmen im Rahmen des Umbaus sind KfW-Förderprogramme anrechenbar, das lohnt den Blick vor Baubeginn.
Wertveränderung durch Umbau
Ein gelungener Umbau kann den Verkaufswert spürbar heben. Ein offener Grundriss, ein zusätzliches Bad oder ein ausgebautes Dachgeschoss sind in der Nachfrage rund um Fellbach, Kernen und Waiblingen konkret wertrelevant, weil die Käuferschicht hier oft Wert auf moderne Raumzuschnitte legt und bereit ist, dafür zu zahlen.
Aber es gibt eine Grenze, die wir Ihnen direkt benennen: Überinvestition in einfacher Lage rechnet sich nicht. Wer in einem Objekt an einer stark befahrenen Straße in Waiblingen für 80.000 EUR umbaut, holt diesen Betrag beim Verkauf nicht zurück, weil die Lage einen Deckel auf den erzielbaren Preis setzt. Die Wirtschaftlichkeit eines Umbaus hängt immer an Lage, Zielgruppe und Ausführungsqualität zusammen, und alle drei müssen stimmen. Bei Eigentumswohnungen kommt hinzu, dass Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft voraussetzen. Mieter brauchen die Erlaubnis des Vermieters und müssen in der Regel mit einer Rückbaupflicht rechnen.