Als Überlassung bezeichnet das Recht die Einräumung des tatsächlichen Gebrauchs einer Immobilie an eine andere Person, ohne dass das Eigentum übergeht. Der Eigentümer bleibt im Grundbuch stehen, der Nutzer erhält lediglich ein vertraglich oder dinglich abgesichertes Nutzungsrecht für einen bestimmten Zeitraum.
Welche Formen es gibt
Die vier praxisrelevanten Varianten unterscheiden sich vor allem darin, ob Geld fließt und wie umfassend das Nutzungsrecht ist.
Bei der Vermietung (§ 535 BGB) zahlt der Nutzer ein laufendes Entgelt und darf das Objekt zu Wohnzwecken oder gewerblich nutzen. Das ist die häufigste Form, und für Eigentümer im Remstal auch die wirtschaftlich naheliegendste, weil die Nachfrage durch die Stuttgarter Pendlerlage stabil ist.
Die Verpachtung (§ 581 BGB) geht weiter: Der Pächter darf nicht nur nutzen, sondern auch die Früchte ziehen, also Erträge erwirtschaften. Das kommt bei Weinberggrundstücken oder Gewerbebetrieben vor, im klassischen Wohnbereich selten.
Die Leihe (§ 598 BGB) ist unentgeltlich. Kein Mietzins, kein Pachtzins. Das klingt unkompliziert, hat aber steuerliche Konsequenzen, auf die wir weiter unten eingehen.
Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) ist die umfangreichste Form: Er wird ins Grundbuch eingetragen und gibt dem Berechtigten ein dingliches Nutzungsrecht, das auch gegenüber einem späteren Eigentümer wirkt. Nießbrauch wird häufig im Rahmen von Schenkungen und Nachfolgeplanungen vereinbart.
Rechte und Pflichten im Überblick
Als Überlassender haben Sie Anspruch auf das vereinbarte Entgelt und dürfen kontrollieren, ob die Immobilie vertragsgemäß genutzt wird. Im Gegenzug müssen Sie den vertragsgemäßen Gebrauch ermöglichen, also etwa bei der Miete notwendige Instandhaltungen vornehmen und die Verkehrssicherheit sicherstellen.
Der Nutzer seinerseits ist zur pfleglichen Behandlung und zur Rückgabe bei Vertragsende verpflichtet. Bei der Miete kommt die Pflicht zur Mietzahlung hinzu, bei der Leihe dagegen nicht.
Zur Vertragsgestaltung: Schriftform ist zwar nur bei gewerblichen Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr zwingend (§ 550 BGB), für alle anderen Formen aber dringend zu empfehlen. Wesentliche Punkte sind Parteien, Objekt, Nutzungsumfang, Laufzeit und Entgelt. Nebenvereinbarungen zu Betriebskosten, Kaution und Schönheitsreparaturen sollten immer schriftlich geregelt sein.
Steuerliche Folgen, die Sie kennen sollten
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind nach § 21 EStG steuerpflichtig. Der Vorteil: Sie können Werbungskosten gegenrechnen, also Zinsen, Instandhaltung, Abschreibung und vieles mehr.
Bei der Leihe, also der unentgeltlichen Überlassung, erzielen Sie keine steuerpflichtigen Einkünfte. Das klingt angenehm, hat aber einen Haken: Sie können auch keine Werbungskosten abziehen, selbst wenn Ihnen laufend Kosten entstehen.
Eine verbilligte Vermietung, etwa an Verwandte, ist steuerlich nur dann vollständig absetzbar, wenn die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Liegt sie darunter, erkennt das Finanzamt nur den entsprechenden Anteil an. Im Remstal lohnt es sich, die ortsübliche Miete vor Abschluss eines solchen Vertrags sorgfältig zu ermitteln, weil das Mietpreisniveau hier durch die Stuttgartnähe vergleichsweise hoch liegt und eine zu niedrig angesetzte Miete schnell unter die 66-Prozent-Grenze rutscht.
Wer eine Immobilie unentgeltlich überlässt, sollte außerdem prüfen, ob schenkungsteuerliche Fragen relevant werden. Das gilt besonders dann, wenn Nießbrauchsrechte eingetragen oder Nutzungsrechte über viele Jahre eingeräumt werden.
Wie die Überlassung endet
Bei unbefristeten Mietverhältnissen endet die Überlassung durch ordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen. Für Wohnraum gilt dabei der Kündigungsschutz nach dem BGB, der die Möglichkeiten des Eigentümers erheblich einschränkt. Bei befristeten Verträgen endet das Verhältnis mit Zeitablauf, sofern die Befristung rechtlich wirksam vereinbart wurde.
Außerordentlich kündigen können beide Seiten bei Vorliegen eines wichtigen Grundes. Beim Nießbrauch endet das Recht in der Regel mit dem Tod des Berechtigten oder durch Verzicht, nicht automatisch durch den Verkauf der Immobilie. Das ist ein Punkt, den aus der Planung und Beratung von Eigentumsübergaben heraus bekannt ist: Ein im Grundbuch eingetragener Nießbrauch bindet auch den Käufer, was den Verkehrswert einer Immobilie spürbar mindern kann.