Vermietung bedeutet, dass Sie als Eigentümer jemandem die Nutzung Ihrer Immobilie für eine bestimmte Zeit gegen Entgelt überlassen. Das Eigentum bleibt dabei vollständig bei Ihnen. Was Sie dem Mieter einräumen, ist ein Gebrauchsrecht, kein Eigentumsanteil. Dieses Recht bringt laufende Einnahmen, aber auch eine Reihe rechtlicher Pflichten mit sich, die Sie von Anfang an kennen sollten.
Wohnraum oder Gewerbe: der Unterschied zählt
Bei der Wohnraummiete gilt ein umfangreicher gesetzlicher Mieterschutz. Kündigungen sind an enge Voraussetzungen geknüpft, und in bestimmten Gebieten greift die Mietpreisbremse: Neuvermietungen dürfen dort die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal zehn Prozent überschreiten. Die möblierte Vermietung auf Zeit ist eine Sonderform, die häufig einen Aufschlag auf die Kaltmiete erlaubt und kürzere Mietdauern ermöglicht, aber ein eigenes Versicherungskonzept erfordert.
Gewerbemietverträge bieten deutlich mehr Gestaltungsfreiheit. Staffelmieten und Indexmieten sind hier Standard, Kündigungsfristen werden frei vereinbart, und der gesetzliche Mieterschutz greift kaum. Bei Gewerbeimmobilien in der Remstaler Region, etwa Ladenflächen in Fellbach oder Waiblingen, ist die Vertragsgestaltung deshalb Verhandlungssache zwischen gleichberechtigten Parteien.
Mietpreise: was Sie ansetzen dürfen
Die zulässige Miethöhe hängt von der Mietart und vom Markt ab. Orientierung gibt die ortsübliche Vergleichsmiete, die aus einem qualifizierten oder einfachen Mietspiegel abgeleitet wird. Liegt für Ihre Gemeinde kein Mietspiegel vor, helfen Vergleichsobjekte oder ein Gutachten des Gutachterausschusses beim Landratsamt Rems-Murr-Kreis.
Laufende Mieterhöhungen in einem bestehenden Mietverhältnis sind auf die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt, und die sogenannte Kappungsgrenze schreibt vor, wie viel Steigerung innerhalb von drei Jahren zulässig ist. Nach einer Modernisierung können Sie acht Prozent der aufgewendeten Kosten jährlich auf die Miete umlegen, sofern Sie die formalen Ankündigungspflichten einhalten. Wer eine Staffelmiete vereinbart, legt künftige Erhöhungen im Vertrag von vornherein fest. Bei der Indexmiete richtet sich die Entwicklung nach dem Verbraucherpreisindex.
Was Sie als Vermieter leisten müssen
Mit der Vermietung übernehmen Sie dauerhaft Pflichten, die über die Schlüsselübergabe weit hinausgehen. Die Wohnung muss im vertragsgemäßen Zustand gehalten werden: Mängel sind zu beseitigen, Heizung und Warmwasser müssen funktionieren, und die Instandhaltung liegt grundsätzlich bei Ihnen. Hinzu kommt die Verkehrssicherungspflicht: Winterdienst, Treppenhaus, Brandschutz. Das ist der Teil, den viele Eigentümer unterschätzen, und der bei Vernachlässigung teuer werden kann.
Die Nebenkostenabrechnung müssen Sie jährlich erstellen, spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Nur gesetzlich umlagefähige Kosten dürfen darin auftauchen. Auf Verlangen des Mieters sind Sie verpflichtet, Belege vorzulegen.
Was die Vermietung steuerlich bringt und kostet
Mieteinnahmen sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einkommensteuerpflichtig. Der Vorteil: Sie können die damit verbundenen Kosten als Werbungskosten abziehen. Dazu gehören die Abschreibung auf das Gebäude (AfA), Darlehenszinsen bei Finanzierung, laufende Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und Versicherungen. Ergibt sich ein Verlust, lässt er sich mit anderen Einkünften verrechnen.
Zur Renditeeinschätzung unterscheidet man die Bruttomietrendite, die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis setzt, von der Nettomietrendite, bei der die Bewirtschaftungskosten bereits abgezogen sind. Im Remstal, wo Bodenrichtwerte in Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Rand des Kreises liegen, fällt die Bruttomietrendite in der Regel entsprechend moderat aus. Wer mit Fremdkapital kauft und vermietet, kann durch den Hebeleffekt eine höhere Eigenkapitalrendite erzielen, trägt aber gleichzeitig das volle Risiko bei Leerstand oder Zinssteigerungen.