Der Mietvertrag ist die rechtliche Grundlage jedes Mietverhältnisses: Er verpflichtet den Vermieter zur Überlassung von Wohn- oder Gewerberäumen und den Mieter zur regelmäßigen Zahlung der vereinbarten Miete. Mündlich geschlossene Mietverträge sind zwar wirksam, aber im Streitfall kaum nachweisbar. Als Vermieter schaden Sie sich damit selbst.
Was in jeden Mietvertrag gehört
Ein vollständiger Mietvertrag benennt zuerst alle Vertragsparteien mit vollständigem Namen und Anschrift. Auf Mieterseite müssen alle Personen aufgeführt sein, die einziehen sollen, sonst entsteht später Unklarheit über Haftung und Kündigungsrechte.
Das Mietobjekt wird so genau beschrieben, dass keine Fragen offenbleiben: Lage im Gebäude, Wohnfläche in Quadratmetern, Anzahl der Zimmer sowie alles, was mitvermietet wird, also Keller, Stellplatz, Garage oder Gartenfläche. Fehlt ein mitgemietter Stellplatz im Vertrag, ist er hinterher schwer durchzusetzen.
Bei der Miete unterscheiden Sie Kaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung und Gesamtmiete. Beide Beträge sollten ausdrücklich genannt sein. Als Ergänzung zur Grundmiete gibt es zwei geläufige Varianten: die Staffelmiete, bei der zukünftige Erhöhungen bereits im Vertrag festgelegt werden, und die Indexmiete, die sich am Verbraucherpreisindex orientiert. Welche Form für Sie passt, hängt davon ab, wie langfristig Sie planen und wie stabil Sie Ihre Einnahmen kalkulieren wollen.
Befristet oder unbefristet: ein Unterschied mit Gewicht
Der Standardfall ist der unbefristete Mietvertrag. Er läuft ohne Enddatum und endet nur durch Kündigung. Für Mieter beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Für Vermieter gilt je nach Mietdauer eine Frist von drei bis neun Monaten, und sie brauchen dafür ein berechtigtes Interesse, zum Beispiel Eigenbedarf.
Ein Zeitmietvertrag ist nur unter engen Voraussetzungen nach § 575 BGB möglich: geplante Eigennutzung oder ein bevorstehender Umbau. Liegt kein anerkannter Befristungsgrund vor, gilt der Vertrag als unbefristet, auch wenn etwas anderes drinsteht. Das ist ein Fehler, den wir in der Praxis immer wieder sehen.
Manchmal wird eine Mindestmietzeit vereinbart, die beiden Seiten für ein bis zwei Jahre eine Kündigung verwehrt. Das gibt Planungssicherheit, schränkt aber auch Sie als Vermieter ein.
Rechte, Pflichten und die Kaution
Als Vermieter sind Sie verpflichtet, die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu übergeben und während der Mietzeit instand zu halten. Entstehen Mängel, muss der Mieter sie anzeigen, und Sie müssen handeln. Außerdem sind Sie verpflichtet, jährlich über die Nebenkosten abzurechnen, und zwar innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums. Versäumen Sie diese Frist, verlieren Sie Nachforderungsansprüche.
Der Mieter schuldet pünktliche Zahlung, pflegliche Behandlung der Wohnung und ihre Rückgabe in besenreinem Zustand. Mietrückstände über zwei Monatskaltmieten berechtigen zur fristlosen Kündigung.
Zur Kaution: Mehr als drei Monatskaltmieten dürfen Sie nicht verlangen. Zahlung in bis zu drei Raten ist gesetzlich erlaubt. Nach Auszug haben Sie einen angemessenen Zeitraum zur Prüfung, in der Praxis gilt grob drei bis sechs Monate als akzeptiert. Die Kaution ist verzinst zurückzugeben.
Sonderfälle: Gewerbe, Untermiete, möblierte Wohnung
Beim Gewerbemietvertrag gelten andere Spielregeln. Der Mieterschutz ist deutlich schwächer, dafür ist die Vertragsfreiheit größer. Laufzeiten von fünf bis zehn Jahren sind üblich. Hier lohnt sich rechtliche Beratung, bevor der Vertrag unterzeichnet wird.
Wer einen Teil seiner Wohnung untervermieten will, braucht die Erlaubnis des Vermieters. Als Eigentümer können Sie diese unter bestimmten Umständen verweigern, etwa wenn die Wohnung dadurch überbelegt würde.
Möblierte Mietverträge erlauben kürzere Kündigungsfristen, oft bis auf zwei Wochen, und einen Möblierungszuschlag auf die Miete. Im Remstal, wo die Nachfrage aus dem Stuttgarter Raum nach temporären Unterkünften spürbar ist, können möblierte Einheiten eine interessante Option sein. Allerdings erfordern sie mehr Verwaltungsaufwand und häufigere Mieterwechsel.