Nießbrauch ist ein im Grundbuch eingetragenes dingliches Recht, das einer Person erlaubt, eine Immobilie vollständig zu nutzen und alle Erträge daraus zu ziehen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Das Recht bleibt an die Person gebunden: Es ist weder verkaufbar noch vererbbar. Im Immobilienrecht begegnet uns Nießbrauch am häufigsten bei der Übergabe von Immobilien an Kinder oder Enkel, wenn die bisherigen Eigentümer das Haus oder die Wohnung wirtschaftlich weiterführen oder darin wohnen bleiben wollen.
Was der Nießbrauch rechtlich bedeutet
Die gesetzliche Grundlage steht in den §§ 1030 bis 1089 BGB. Bestellt wird der Nießbrauch durch notariellen Vertrag und Einigung, anschließend wird er in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Diese Eintragung ist entscheidend: Sie wirkt gegen jeden späteren Eigentümer, auch gegen Käufer. Eine Immobilie mit eingetragenem Nießbrauch lässt sich zwar verkaufen, der Käufer übernimmt dann aber das Recht des Nießbrauchers unverändert. Gelöscht wird der Nießbrauch nur mit Zustimmung des Berechtigten oder automatisch bei dessen Tod. Für die Eintragung ist das Grundbuchamt zuständig, das seit 2017 zentral beim Amtsgericht Waiblingen geführt wird.
Rechte und Pflichten im Alltag
Der Nießbraucher darf die Immobilie bewohnen, vermieten oder verpachten. Mieteinnahmen stehen ihm vollständig zu. Er kann sogar ohne Zustimmung des Eigentümers vermieten, allerdings endet ein solcher Mietvertrag mit dem Nießbrauch, sofern der Eigentümer ihn nicht ausdrücklich übernimmt. Dazu kommt eine klare Kehrseite: Der Nießbraucher trägt die laufenden Kosten. Dazu gehören:
- Gewöhnliche Instandhaltung und kleinere Reparaturen
- Laufende öffentliche Lasten, darunter die Grundsteuer
- Gebäudeversicherung und Betriebskosten
- Anzeige außergewöhnlicher Schäden an den Eigentümer
Größere Sanierungen, die über die normale Erhaltung hinausgehen, sind Sache des Eigentümers. Was genau als „gewöhnlich” gilt, ist im Einzelfall streitig. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen ungenaue Vereinbarungen dazu geführt haben, dass Dachsanierung oder Heizungserneuerung zwischen den Beteiligten jahrelang hin- und hergereicht wurden. Eine klare schriftliche Regelung bei der Bestellung zahlt sich aus.
Steuerliche Wirkung bei Schenkungen
Der häufigste Grund, warum Eigentümer im Remstal über Nießbrauch nachdenken, ist die Schenkungsteuer. Wer eine Immobilie an ein Kind verschenkt und sich dabei den Nießbrauch vorbehält, zahlt Schenkungsteuer nur auf den Wert der Schenkung abzüglich des Nießbrauchwerts. Der Nießbrauchwert ergibt sich aus dem jährlichen Ertragswert multipliziert mit einem Vervielfältiger, der vom Alter des Nießbrauchers abhängt. Je jünger die übergebende Person, desto länger die statistisch erwartete Laufzeit, desto höher der Abzug. Bei Immobilien mit Bodenrichtwerten im oberen Bereich, wie sie in Fellbach, Kernen und Waiblingen üblich sind, kann dieser Abzug erheblich sein.
Die Mieteinnahmen versteuert der Nießbraucher als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Werbungskosten, darunter Instandhaltungsaufwendungen und Finanzierungskosten, kann er abziehen. Die Frage, wer die Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend machen darf, hängt von der konkreten Vereinbarung ab. Das sollte von Anfang an eindeutig geregelt sein, weil nachträgliche Korrekturen steuerlich aufwendig werden können.
Nießbrauch oder Wohnrecht: die entscheidende Frage
Wer nur sicherstellen will, in der Immobilie wohnen zu bleiben, kommt oft mit einem Wohnrecht nach § 1093 BGB aus. Das Wohnrecht ist einfacher und schlanker, erlaubt aber keine Vermietung. Wer die Immobilie wirtschaftlich weiterführen oder Mieteinnahmen zur Altersversorgung nutzen will, braucht den Nießbrauch. Der Nießbrauchswert ist in der Regel höher als der eines reinen Wohnrechts, der steuerliche Abzug bei der Schenkung also größer.
Was bei der Vertragsgestaltung zählt
Nießbrauchsverträge sind keine Schablone. Die Punkte, die wir in der Praxis am häufigsten als Konfliktquelle sehen:
- Abgrenzung gewöhnliche Instandhaltung gegenüber außergewöhnlichen Maßnahmen
- Regelung zu Modernisierungen und energetischer Sanierung, wer zahlt, wer profitiert
- Umgang mit laufenden Lasten bei gemischt genutzten Objekten
- Ablösemodalitäten, falls der Nießbrauch vorzeitig aufgehoben werden soll
- Verhalten bei Verkauf: Löschung, Ablösung oder Weiterführung
Ein Notar ist gesetzlich vorgeschrieben, reicht allein aber nicht immer. Steuerliche Gestaltungen sollten vorab mit einem Steuerberater abgestimmt werden. Wir begleiten Eigentümer dabei, die richtigen Fragen zu stellen, bevor der Vertrag beurkundet wird.