Wer eine Immobilie kauft, verkauft, vermietet oder vererbt, hat es unweigerlich mit dem Staat zu tun. Steuern sind Zahlungspflichten ohne direkten Gegenleistungsanspruch, und bei Immobilien kommen gleich mehrere davon zusammen: Grunderwerbsteuer beim Kauf, Grundsteuer während des Haltens, Einkommensteuer bei Vermietung, Spekulationssteuer beim Verkauf und Erbschaft- oder Schenkungsteuer bei der Weitergabe. Wer diese Posten kennt, kann zumindest einen Teil davon durch vorausschauende Planung beeinflussen.
Was beim Kauf sofort fällig wird
Die Grunderwerbsteuer trifft jeden Käufer. In Baden-Württemberg beträgt sie 5,0 Prozent des beurkundeten Kaufpreises. Das Finanzamt stellt nach dem Kauf einen Bescheid aus, der binnen etwa vier Wochen zu begleichen ist. Erst danach erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die das Grundbuchamt in Waiblingen die Eigentumsumschreibung nicht vornimmt.
Einen legalen Weg, die Bemessungsgrundlage zu senken, kennen viele nicht: Wird mitverkauftes Inventar (Einbauküche, Gartenhaus, Sauna) im Kaufvertrag separat und realistisch bewertet ausgewiesen, entfällt auf diesen Anteil keine Grunderwerbsteuer. Das spart bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro und 10.000 Euro angesetztem Inventar schon 500 Euro.
Bei Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung innerhalb der geraden Linie entfällt die Grunderwerbsteuer. Auf den Grundstücksanteil einer Schenkung an Kinder wird sie nicht erhoben.
Was während der Haltedauer anfällt
Die Grundsteuer wird jährlich von der Gemeinde erhoben und quartalsweise abgebucht. Wie hoch sie ausfällt, hängt vom Hebesatz der Gemeinde ab. Baden-Württemberg ist das einzige Bundesland, das dabei ausschließlich Grundstücksfläche und Bodenrichtwert heranzieht. Das Gebäude selbst bleibt bei der Berechnung außen vor, was das Modell von der Bundesregelung deutlich unterscheidet. Der Bundesfinanzhof hat dieses modifizierte Bodenwertmodell im Mai 2026 bestätigt. Bodenrichtwerte für Fellbach, Kernen und Waiblingen lassen sich kostenlos über das Portal BORIS-BW abrufen.
Wer vermietet, versteuert Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Maßgeblich ist der Überschuss: Einnahmen abzüglich aller Werbungskosten, also Zinsen, Reparaturen, Verwaltungskosten und die jährliche Abschreibung. Bei Wohngebäuden, die nach 1924 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA 2 Prozent des Gebäudeanteils am Kaufpreis pro Jahr. Verluste aus Vermietung lassen sich mit anderen Einkünften verrechnen. Für denkmalgeschützte Objekte und bestimmte energetische Sanierungen gibt es erhöhte Sonderabschreibungen, was im Remstal mit seinem Bestand an älteren Ortskernen gelegentlich eine Rolle spielt.
Was beim Verkauf zu beachten ist
Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf veräußert, ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig. Als Gewinn gilt der Verkaufspreis abzüglich des damaligen Kaufpreises, der Anschaffungsnebenkosten und nachträglicher Herstellungskosten. Wer das Objekt im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor durchgehend selbst bewohnt hat, ist von dieser Steuer befreit. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist entfällt die Steuer vollständig, unabhängig von der Nutzungsart.
Was bei Erbschaft und Schenkung gilt
Geerbte Immobilien werden mit dem Verkehrswert angesetzt. Die persönlichen Freibeträge sind nach Verwandtschaftsgrad gestaffelt: Ehepartner können 500.000 Euro steuerfrei erben, Kinder je 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro. Das selbstgenutzte Familienheim bleibt für Ehepartner und Kinder steuerfrei, sofern es zehn Jahre lang weiter bewohnt wird. Wer über eine frühzeitige Übertragung nachdenkt: Schenkungsfreibeträge leben alle zehn Jahre neu auf, lassen sich also gestaffelt nutzen.
Beispielrechnung: Spekulationssteuer beim Verkauf
Ein Eigentümer hat 2018 eine Eigentumswohnung in Fellbach für 320.000 Euro gekauft (davon 40.000 Euro Grundstücksanteil, 280.000 Euro Gebäude). Er hat sie vermietet und verkauft sie 2025 für 430.000 Euro. Die Zehnjahresfrist ist noch nicht abgelaufen, Eigennutzung lag nicht vor.
- Verkaufspreis: 430.000 Euro
- Kaufpreis: 320.000 Euro
- Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler): ca. 25.000 Euro
- Abschreibungen, die den Gewinn erhöhen (7 Jahre AfA à 5.600 Euro): 39.200 Euro
- Zu versteuernder Gewinn (vereinfacht): 430.000 minus 320.000 minus 25.000 plus 39.200 gleich 124.200 Euro
Bei einem angenommenen persönlichen Steuersatz von 42 Prozent ergibt das rund 52.000 Euro Einkommensteuer. Ohne die AfA-Rückrechnung wäre es spürbar weniger. Ein Steuerberater kann hier die genauen Ansätze prüfen und gegebenenfalls gestaltend eingreifen, etwa durch Verlustvorträge oder den Zeitpunkt der Veräußerung.