Die Abschreibung, steuerrechtlich „Absetzung für Abnutzung” (AfA) genannt, erlaubt es Vermietern, die Anschaffungskosten eines Gebäudes nicht im Jahr des Kaufs auf einmal geltend zu machen, sondern über die gesetzlich unterstellte Nutzungsdauer verteilt. Dahinter steckt die Idee, dass Gebäude im Lauf der Zeit an Wert verlieren. Das Grundstück darunter tut das nicht, weshalb es aus der Bemessungsgrundlage herausfällt und niemals abgeschrieben werden kann.
Was konkret abgeschrieben wird und zu welchem Satz
Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden, gilt ein linearer Satz von 2 Prozent jährlich, was einer rechnerischen Nutzungsdauer von 50 Jahren entspricht. Ältere Gebäude werden mit 2,5 Prozent über 40 Jahre abgeschrieben. Gewerbeimmobilien und sonstige Nichtwohngebäude liegen bei 3 Prozent jährlich.
Die AfA setzt die Anschaffungskosten des Gebäudes voraus, nicht den Gesamtkaufpreis. Wer in Fellbach oder Kernen im Remstal eine vermietete Wohnung kauft, muss den Kaufpreis sachgerecht in einen Gebäude- und einen Grundstücksanteil aufteilen. Bei den Bodenrichtwerten, die im Remstal am oberen Rand des Kreises liegen, kann der Grundstücksanteil erheblich ins Gewicht fallen. Das Bundesministerium der Finanzen stellt eine Online-Arbeitshilfe zur Verfügung, die als Orientierung dient. Weicht die vertragliche Aufteilung erkennbar von den tatsächlichen Wertverhältnissen ab, nimmt das Finanzamt eine eigene Schätzung vor. Ein Wertgutachten des Gutachterausschusses beim Amtsgericht Waiblingen, der für den gesamten Rems-Murr-Kreis zuständig ist, kann hier Sicherheit schaffen.
Sonderregelungen: Denkmal und Neubau
Für denkmalgeschützte Gebäude gelten andere Regeln. Wer ein Denkmal vermietet und Sanierungskosten trägt, kann diese über acht Jahre mit 9 Prozent und anschließend über vier Jahre mit 7 Prozent abschreiben, also die vollen Sanierungskosten in zwölf Jahren steuerlich verbrauchen. Bei Eigennutzung sind es 9 Prozent über zehn Jahre, also 90 Prozent der Kosten. Begünstigt sind dabei die Modernisierungsaufwendungen, nicht der Kaufpreis des Gebäudes selbst.
Für Neubauten mit Mietwohnungen gab es zeitlich befristete Sonderabschreibungen nach § 7b EStG. Die genauen Bedingungen und Obergrenzen ändern sich mit jeder Verlängerung oder Neufassung. Wer baut oder neu kauft, sollte die aktuelle Rechtslage mit einem Steuerberater prüfen.
Beispielrechnung mit regionalem Bezug
Ein Vermieterpaar kauft in Waiblingen eine Eigentumswohnung für 480.000 Euro. Nach sachgerechter Aufteilung entfallen 130.000 Euro auf den Grundstücksanteil, 350.000 Euro auf das Gebäude. Die jährliche AfA beträgt 2 Prozent von 350.000 Euro, also 7.000 Euro. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 Prozent ergibt sich daraus eine jährliche Steuerersparnis von rund 2.940 Euro, ganz ohne tatsächlichen Geldabfluss im jeweiligen Jahr.
Wird die Wohnung nach zehn Jahren für 550.000 Euro verkauft, liegt der steuerlich relevante Gewinn nicht bei 70.000 Euro (Differenz Kaufpreis zu Verkaufspreis), sondern bei 140.000 Euro. Der Buchwert des Gebäudes hat sich durch zehn Jahre AfA von 350.000 auf 280.000 Euro reduziert. Der Veräußerungsgewinn errechnet sich aus Verkaufspreis minus Buchwert minus Grundstückswert: 550.000 minus 280.000 minus 130.000 gleich 140.000 Euro. Das Finanzamt holt die genommene AfA also beim Verkauf teilweise zurück, sofern der Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist stattfindet.
Was nach zehn Jahren passiert und warum die Dokumentation zählt
Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist bleibt ein Veräußerungsgewinn im Privatvermögen steuerfrei. Die in der Zwischenzeit genommene AfA muss dann nicht zurückgezahlt werden. Das macht den richtigen Verkaufszeitpunkt zu einer Entscheidung mit erheblichen steuerlichen Konsequenzen.
Damit das alles trägt, muss die Dokumentation stimmen. Modernisierungskosten nach dem Kauf erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage und müssen vollständig belegt sein. Aus der Planung kennen wir Situationen, in denen nachträgliche Umbauten steuerlich falsch eingeordnet wurden, weil Rechnungen fehlten oder die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und anschaffungsnahen Herstellungskosten übersehen wurde. Ein Steuerberater, der sowohl die laufende Vermietung als auch den geplanten Verkauf im Blick hat, ist bei diesem Thema keine Kür.