Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer, die Eigentümer von Grundstücken und Gebäuden jedes Jahr entrichten müssen. Sie zählt zu den sogenannten Realsteuern: Besteuert wird der Besitz, nicht das Einkommen. Für Eigentümer im Rems-Murr-Kreis ist sie eine der wenigen Dauerbelastungen, die unabhängig davon anfallen, ob das Objekt bewohnt, vermietet oder leer steht.
Wie die Berechnung funktioniert
Das Finanzamt ermittelt zunächst einen Grundstückswert, der als Bemessungsgrundlage dient. Auf diesen Wert wird eine gesetzlich festgelegte Steuermesszahl angewendet, das ergibt den sogenannten Messbetrag. Die Gemeinde multipliziert diesen Messbetrag dann mit ihrem Hebesatz, dem einzigen Faktor, den sie selbst steuern kann. Heraus kommt der Jahresbetrag, der in vier Raten fällig wird: jeweils am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.
Für Eigentümer ist die Rechnung oft wenig transparent, weil drei Stellen beteiligt sind: Finanzamt, Landesverwaltung und Gemeinde. Der Steuerbescheid kommt von der Gemeinde, die Bewertung stammt aber vom Finanzamt.
Baden-Württemberg geht einen eigenen Weg
Mit der Grundsteuerreform 2025 hat sich viel verändert. Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 entschieden, dass die bis dahin geltenden Einheitswerte verfassungswidrig waren, weil sie seit Jahrzehnten nicht mehr angepasst worden waren und Grundstücke bundesweit sehr ungleich bewertet wurden.
Baden-Württemberg hat die im Gesetz vorgesehene Öffnungsklausel genutzt und ein eigenes Modell eingeführt: das modifizierte Bodenwertmodell. Bewertet wird ausschließlich die Grundstücksfläche multipliziert mit dem aktuellen Bodenrichtwert. Das Gebäude selbst bleibt bei der Berechnung außen vor, egal ob darauf eine Garage, ein Einfamilienhaus oder ein Mehrfamilienhaus steht. Der Bundesfinanzhof hat dieses Modell am 20. Mai 2026 ausdrücklich bestätigt.
Das hat praktische Konsequenzen für Sie als Eigentümer im Remstal: Wer ein älteres oder kleineres Gebäude auf einem gut gelegenen Grundstück besitzt, wird stärker belastet als in einem Bundesland, das Gebäude miteinrechnet. Die Bodenrichtwerte im Kreis liegen grob zwischen 400 und 610 Euro pro Quadratmeter, mit Fellbach, Kernen im Remstal und Waiblingen am oberen Rand. Die aktuellen Werte für Ihre Lage können Sie kostenlos über das Portal BORIS-BW abrufen.
Der Hebesatz: der Unterschied zwischen Gemeinden
Den Hebesatz legt jede Gemeinde selbst fest, und die Unterschiede sind beträchtlich. Bundesweit reicht die Spanne von unter 200 bis über 900 Prozent. Finanzschwache Städte tendieren nach oben, manche ländlichen Gemeinden liegen deutlich darunter. Wer zwischen zwei vergleichbaren Lagen in verschiedenen Gemeinden abwägt, sollte den jeweiligen Hebesatz in die Rechnung einbeziehen, vor allem bei Kapitalanlagen, wo jeder Kostenpunkt die Rendite beeinflusst.
Umlegung auf Mieter
Als Vermieter können Sie die Grundsteuer über die Betriebskostenabrechnung auf Ihre Mieter umlegen, sofern der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält. In der Praxis wird meist eine monatliche Vorauszahlung vereinbart, die einmal im Jahr abgerechnet wird. Steigt die Grundsteuer, steigen die Nebenkosten Ihrer Mieter. Bleibt das Objekt leer, tragen Sie die Steuer allein, eine Erstattung gibt es nicht.
Für Ihre Renditekalkulation bei Mietobjekten empfiehlt es sich, die Grundsteuer realistisch anzusetzen, nicht als Restgröße, die sich irgendwie ausgeht. Neue Bescheide ab 2025 weichen in vielen Fällen erheblich von den Vorjahreswerten ab.
Bescheide prüfen lohnt sich
Gerade die ersten Bescheide nach der Reform 2025 enthalten nach unserer Beobachtung häufiger Fehler oder Unstimmigkeiten als sonst. Prüfen Sie, ob die angesetzte Grundstücksfläche stimmt und welcher Bodenrichtwert hinterlegt wurde. Für einen Einspruch haben Sie einen Monat Zeit ab Zustellung des Bescheids. Wenden Sie sich mit Fragen zur Bewertung an das zuständige Finanzamt, für Fragen zum Hebesatz und zum Steuerbescheid an Ihre Gemeindeverwaltung.
Häufige Frage: „Mein Grundsteuerbescheid ist nach der Reform deutlich höher geworden. Ist das rechtens, und was kann ich tun?”
Ja, höhere Bescheide sind durch die Umstellung auf das Bodenwertmodell in vielen Fällen zu erwarten, vor allem bei gut gelegenen Grundstücken mit hohen Bodenrichtwerten. Ob der konkrete Bescheid korrekt ist, ist eine andere Frage. Prüfen Sie zunächst, ob die angesetzte Fläche mit dem Grundbuch übereinstimmt und ob der Bodenrichtwert plausibel ist (BORIS-BW gibt Auskunft). Enthält der Bescheid einen Fehler, können Sie innerhalb eines Monats Einspruch beim Finanzamt einlegen. Gegen den Hebesatz selbst ist kein Rechtsmittel möglich, da er eine politische Entscheidung der Gemeinde ist.