Ein Staffelgeschoss ist das oberste Geschoss eines Gebäudes, das gegenüber der darunter liegenden Etage allseitig oder einseitig zurückspringt. Auf der Dachfläche des Regelgeschosses entsteht so eine begehbare Terrasse oder Freifläche. Der Begriff taucht im Gespräch häufig synonym mit Penthouse oder Attikageschoss auf, meint aber in erster Linie die Bauform, nicht die Ausstattungsklasse.
Baurechtliche Einordnung
Ob ein Staffelgeschoss als Vollgeschoss zählt, entscheidet die Landesbauordnung Baden-Württemberg. Maßgeblich ist die lichte Raumhöhe: Liegt sie über dem definierten Schwellenwert und erfüllt die Grundfläche die Mindestanforderung, wird das Geschoss auf die Geschossflächenzahl angerechnet. Das ist für Sie als Eigentümer relevant, weil die zulässige GFZ im Bebauungsplan begrenzt ist und ein vollgeschossiges Staffelgeschoss dieses Kontingent aufbraucht.
Das Zurücksetzen hat allerdings einen konkreten Vorteil: Es verringert die einzuhaltenden Abstandsflächen und mindert die Verschattung der Nachbargrundstücke. Bevor ein Staffelgeschoss geplant oder nachträglich ausgebaut wird, lohnt deshalb immer ein Blick in den Bebauungsplan. Manche Pläne im Rems-Murr-Kreis schreiben die Staffelung sogar vor, um das Ortsbild zu schonen. Für Bauvorhaben in Fellbach und Waiblingen ist die jeweilige untere Baurechtsbehörde der Stadt zuständig, für Kernen im Remstal das Landratsamt Rems-Murr-Kreis.
Konstruktion: Wo es technisch anspruchsvoll wird
Aus der Planungspraxis kennen wir, dass der flache Dachaufbau unter der Terrassenfläche der kritische Punkt ist. Die Abdichtung muss den Anforderungen der Flachdachrichtlinie entsprechen, die Dämmung so aufgebaut sein, dass Wärmebrücken an den versetzten Wänden und Türanschlüssen ausgeschlossen sind. Dazu kommt ein ausreichendes Gefälle zur Entwässerung sowie zwingend Notüberläufe, die bei verstopften Abläufen eine Überstauung verhindern.
Bodentiefe Verglasung zur Terrasse hin ist optisch reizvoll, muss aber sorgfältig gedämmt sein, sonst wandert der sommerliche Wärmeeintrag direkt in den Wohnraum. Wer ein Bestandsgebäude mit Staffelgeschoss kauft oder verkauft, sollte den Zustand von Abdichtung und Entwässerung frühzeitig prüfen lassen. Schäden an dieser Stelle sind unangenehm und teuer.
Was Staffelgeschoss-Wohnungen im Remstal kosten und bringen
Die Herstellung eines Staffelgeschosses schlägt gegenüber einem normalen Regelgeschoss spürbar auf, grob zehn bis zwanzig Prozent Mehrkosten durch Terrassenkonstruktion, Geländer, hochwertigen Belag und den Mehraufwand bei Abdichtung und Dämmung.
Auf der Verkaufsseite sieht die Rechnung in der Regel anders aus. Penthouse-Wohnungen mit großzügiger Terrasse, Fernblick und gehobener Ausstattung erzielen im Remstal und Fellbach deutliche Aufschläge gegenüber vergleichbaren Stockwerkswohnungen. Die Zielgruppe ist kleiner, aber kaufkräftiger. Bei guter Lage und überzeugender Umsetzung übersteigt der Mehrerlös die Mehrkosten. Wo die Lage weniger hergibt, etwa an einer Durchgangsstraße, fällt der Aufschlag bescheidener aus.
Zwei praktische Einschränkungen sollten Sie kennen: Im Sommer kann ein nach Süden ausgerichtetes Staffelgeschoss erheblich aufheizen, wenn der Sonnenschutz nicht konsequent eingeplant wurde. Und ohne Aufzug verliert eine Penthouse-Wohnung bei älteren Käufern schnell an Attraktivität.
Staffelgeschoss und Wohnungseigentum
In einem Mehrfamilienhaus gehört die Staffelgeschoss-Wohnung als solche zum Sondereigentum. Die Terrasse wird üblicherweise nicht als Sondereigentum eingetragen, weil die Dachfläche darunter technisches Gemeinschaftseigentum bleibt. Der Eigentümer erhält stattdessen ein Sondernutzungsrecht, das ihm die ausschließliche Nutzung sichert.
Die Konsequenz: Für die Abdichtung des Terrassenaufbaus ist die Gemeinschaft zuständig, der Bodenbelag kann dagegen Sondereigentum sein. Was genau wer trägt und instand hält, regelt die Teilungserklärung. Vor dem Kauf einer solchen Wohnung lohnt es sich, diese Dokumente genau zu lesen und zu prüfen, ob eine ordentliche Instandhaltungsrücklage für die Dachfläche vorhanden ist.