Die Geschossflächenzahl, kurz GFZ, ist eine städtebauliche Kennziffer aus dem Bebauungsplan. Sie gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche auf einem Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Eine GFZ von 0,8 auf einem 600 m² großen Grundstück erlaubt also maximal 480 m² Geschossfläche. Das klingt abstrakt, hat aber sehr konkrete Auswirkungen auf das, was ein Grundstück wert ist und was darauf gebaut werden darf.
Rechtliche Grundlage: BauNVO und Landesbauordnung
Die Geschossflächenzahl ist in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) verankert, die bundesweit gilt. Die BauNVO definiert auch, was zur Geschossfläche zählt: die Summe der Grundflächen aller Vollgeschosse eines Gebäudes, gemessen an den Außenwänden. Garagen und Stellplätze bleiben in der Regel außen vor.
Was dabei als Vollgeschoss gilt, bestimmt allerdings die Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes. In Baden-Württemberg ist das die LBO Baden-Württemberg. Ein ausgebautes Dachgeschoss beispielsweise zählt nur dann mit, wenn es die Vollgeschossdefinition nach LBO erfüllt. Das ist ein Punkt, der beim Kauf eines Grundstücks oder bei Erweiterungsplänen sehr schnell praktisch relevant wird.
Die BauNVO gibt außerdem Obergrenzen vor, die je nach Gebietsart unterschiedlich hoch liegen: In reinen Wohngebieten liegt das Maximum bei 1,2, in Kerngebieten und urbanen Gebieten bei 3,0. Kommunen können innerhalb dieser Rahmen niedrigere Werte festsetzen, und das tun sie häufig.
Berechnung: So funktioniert es in der Praxis
Die Rechnung selbst ist einfach: Grundstücksfläche multipliziert mit der GFZ ergibt die maximal zulässige Geschossfläche. Diese Fläche kann auf mehrere Stockwerke verteilt werden. Das Beispiel von oben weitergedacht: 480 m² lassen sich als zweigeschossiges Gebäude mit je 240 m² pro Stockwerk realisieren oder als dreigeschossiges mit je 160 m². Welche Variante tatsächlich möglich ist, hängt von weiteren Festsetzungen ab, etwa der Anzahl der zulässigen Vollgeschosse oder der maximalen Gebäudehöhe.
Wichtig ist, GFZ und Grundflächenzahl (GRZ) immer zusammen zu lesen. Die GRZ begrenzt, wie viel vom Grundstück bebaut werden darf. Wenn die GFZ höher ist als die GRZ, verlangt der Bebauungsplan zwingend mehrere Geschosse. Dazu kommen die Abstandsflächen nach LBO, die die Bebaubarkeit eines Grundstücks zusätzlich einschränken können.
GFZ und Grundstückswert: Was das für Sie bedeutet
Für Eigentümer und Käufer ist die GFZ letztlich eine Frage des Werts. Mehr zulässige Geschossfläche bedeutet mehr mögliche Nutzfläche, und mehr Nutzfläche bedeutet höhere Erträge bei Vermietung oder Verkauf. Bodenrichtwerte werden immer in Bezug auf eine bestimmte GFZ-Annahme ermittelt. Wenn ein Grundstück eine höhere GFZ hat als der Bodenrichtwert unterstellt, ist es mehr wert. Im Remstal liegen die Bodenrichtwerte in Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Ende des Kreisgebiets, die aktuellen Werte können Sie kostenlos über BORIS-BW abrufen. Hier macht die Frage, wie intensiv ein Grundstück bebaut werden darf, schnell einen erheblichen Unterschied.
Das gilt auch für bestehende Grundstücke mit Gebäuden. Wer wissen möchte, ob noch eine Reserve bis zur zulässigen GFZ besteht, kann prüfen, ob ein Anbau oder eine Aufstockung genehmigungsfähig wäre. Aus der Planungsarbeit kennen wir Fälle, in denen genau dieser Spielraum übersehen wurde und ein Grundstück deshalb unter Wert verkauft wurde. Für konkrete Vorhaben empfiehlt sich eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Baurechtsbehörde. In Fellbach und Waiblingen ist das die jeweilige Stadtbauverwaltung als untere Baurechtsbehörde, für Kernen im Remstal ist das Landratsamt Rems-Murr-Kreis zuständig.
Was Sie vor einem Grundstückskauf prüfen sollten
Schauen Sie sich den Bebauungsplan an, bevor Sie ein Grundstück kaufen. Relevant sind nicht nur GFZ und GRZ, sondern auch die Vollgeschossfestsetzung, die maximal zulässige Gebäudehöhe und die Abstandsflächenregeln nach LBO. Wenn kein Bebauungsplan existiert, richtet sich die Bebaubarkeit nach § 34 BauGB, also nach der näheren Umgebung, was deutlich weniger Planungssicherheit gibt.
Grundstücke ohne Bebauungsplan oder mit veralteten Festsetzungen können Entwicklungspotenzial haben, wenn eine Änderung des Plans realistisch erscheint. Das ist allerdings ein langer und ergebnisoffener Prozess, der nicht als Kaufargument taugt, solange er nicht konkret eingeleitet ist.
Häufige Frage: “Mein Haus steht auf einem 700 m² großen Grundstück, die GFZ im Bebauungsplan beträgt 0,8. Das Haus hat zwei Vollgeschosse à 180 m² Grundfläche. Darf ich noch aufstocken?”
Rein rechnerisch wären 560 m² Geschossfläche zulässig (700 m² × 0,8). Ihr bestehendes Gebäude kommt auf 360 m², es bliebe also eine Reserve von 200 m². Ob eine Aufstockung tatsächlich genehmigungsfähig ist, hängt davon ab, ob der Bebauungsplan die Geschossigkeit eigenständig begrenzt, ob die Abstandsflächen nach LBO eingehalten werden können und wie die Gebäudehöhe festgesetzt ist. Die GFZ-Reserve allein reicht als Grundlage nicht aus. Hier lohnt es sich, vor jeder Planung eine Bauvoranfrage zu stellen, damit Sie Klarheit haben, bevor Kosten entstehen.