Ein Penthouse ist eine Wohnung in den obersten Geschossen eines Mehrfamilienhauses, die durch eine großzügige Dachterrasse, unverbaubaren Ausblick und eine spürbar andere Raumatmosphäre aus der Masse der Eigentumswohnungen herausfällt. Der Begriff stammt aus dem Amerikanischen und bezeichnet ursprünglich jedes Aufbaugeschoss auf einem Flachdach. Heute steht er im deutschen Sprachgebrauch für den teuersten Wohnungstyp im Segment Geschosswohnen.
Was ein Penthouse vom Rest unterscheidet
Das Entscheidende an einem Penthouse ist die räumliche Situation: Keine Nachbarn über dem Kopf, oft eine umlaufende oder zumindest großzügige Terrasse zwischen 50 und 200 Quadratmetern, Raumhöhen von 2,80 bis 3,50 Meter und häufig eine Maisonette-Struktur über zwei Ebenen. Viele Objekte im oberen Preissegment verfügen über einen privaten Aufzugszugang direkt in die Wohnung, was die Privatsphäre nochmals erhöht.
Die Ausstattung folgt der Preisklasse: Markenküchenzeilen, Bäder mit Naturstein und freistehender Wanne, Fußbodenheizung, Klimaanlage und Smart-Home-Steuerung für Licht, Beschattung und Temperatur gehören bei neueren Objekten zum Standard. Aus der Planung kennen wir diese Grundrisstypologie gut: Die Terrasse ist konstruktiv das anspruchsvollste Element, denn Abdichtung, Entwässerung und Auflasten müssen sorgfältig gelöst sein. Was im Prospekt nach Panorama aussieht, kann bei mangelhafter Ausführung schnell zu Feuchtigkeitsproblemen führen.
Kosten: Kaufpreis, Unterhalt und Nebenkosten
Penthouses werden mit einem deutlichen Aufpreis gegenüber vergleichbaren Normalgeschosswohnungen gehandelt. Je nach Lage und Ausstattung liegt dieser bei 30 bis 100 Prozent. Im Remstal, wo Bodenrichtwerte in Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Ende des Kreises liegen, spiegelt sich diese Preisdynamik auch bei Penthouse-Wohnungen wider: Wer hier auf einem exponierten Grundstück in bester Lage kauft, zahlt nicht nur für die Quadratmeter, sondern auch für den Blick über die Rems oder in Richtung Stuttgart.
Beim laufenden Unterhalt fallen im Vergleich zur Normaletagenwohnung höhere Kosten an: Klimatisierung im Sommer, Heizung bei größerem Luftvolumen, Terrassenpflege und gegebenenfalls technische Wartung für Smart-Home-Systeme oder den Privataufzug. Das Hausgeld liegt entsprechend höher, und auch Versicherungskosten können bei exponierten Dachlagen abweichen.
Rechtliches: Terrasse, Teilungserklärung und Miteigentumsanteil
Die Dachterrasse eines Penthouse ist in aller Regel kein Sondereigentum im technischen Sinne, sondern Gemeinschaftseigentum mit einem Sondernutzungsrecht. Dieser Unterschied ist für Sie als Eigentümer praktisch bedeutsam: Die Kosten der Instandhaltung am Terrassenbelag und an der Abdichtung können je nach Teilungserklärung vollständig bei Ihnen liegen, obwohl es sich formal um Gemeinschaftseigentum handelt. Lassen Sie die Teilungserklärung vor dem Kauf genau prüfen.
Der Miteigentumsanteil eines Penthouse fällt wegen der größeren Wohnfläche und der Terrassennutzung oft überdurchschnittlich hoch aus, was sowohl höhere Stimmrechte in der Eigentümerversammlung als auch einen entsprechend größeren Anteil an Gemeinschaftskosten bedeutet. Das kann ein Vorteil sein, wenn Sie Mehrheitsentscheidungen beeinflussen wollen; es kann aber auch bedeuten, dass Sie bei einer großen Sanierung des Hauses überproportional zahlen.
Beispielrechnung: Kosten beim Kauf
Ein Penthouse im Rems-Murr-Kreis mit 180 Quadratmetern Wohnfläche und 80 Quadratmetern Terrasse zu einem Kaufpreis von 900.000 Euro erzeugt folgende Erwerbsnebenkosten:
- Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg (5,0 %): 45.000 Euro
- Notarkosten und Grundbucheintragung (ca. 1,5–2,0 %): 13.500–18.000 Euro
- Maklerprovision je Seite (3,57 % inkl. MwSt.): 32.130 Euro
Das sind insgesamt rund 90.000–95.000 Euro Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis. Eigenkapital sollte also deutlich über dem Kaufpreis der Wohnung allein kalkuliert werden. Wer mit 20 Prozent Eigenkapital rechnet, muss die Nebenkosten in voller Höhe zusätzlich mitbringen, da Banken diese in aller Regel nicht finanzieren.