Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Zahlung auf ein laufendes Immobiliendarlehen, die über die vereinbarte monatliche Rate hinausgeht. Ein gesetzliches Recht darauf gibt es nicht: Wer Sondertilgungen leisten möchte, muss das im Darlehensvertrag ausdrücklich vereinbaren. Einzige Ausnahme ist das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB, das nach zehn Jahren Darlehenslaufzeit die vollständige Ablösung ohne Entschädigung ermöglicht.
Was im Vertrag steht und was Sie verlangen sollten
Marktüblich ist heute ein Sondertilgungsrecht von fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr, ohne Zinsaufschlag. Viele Banken bieten das inzwischen als Standard an. Wollen Sie mehr Spielraum, etwa zehn Prozent, verlangen die meisten Kreditgeber einen Aufschlag von etwa 0,1 bis 0,3 Prozentpunkten auf den Nominalzins. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, wie realistisch Sie tatsächlich höhere Beträge einsetzen werden.
Bei Vertragsverhandlungen empfiehlt es sich, auch auf den Mindestbetrag zu achten. Manche Banken setzen ihn bei 5.000 Euro an, was kleine, aber regelmäßige Sonderzahlungen ausschließt. Ein Mindestbetrag von 1.000 Euro ist zumutbar und sollte wenn möglich so vereinbart werden.
Was eine Sondertilgung tatsächlich bewirkt
Der Hebel ist beträchtlich. Bei einem Darlehen über 300.000 Euro, drei Prozent Zins und zwei Prozent Anfangstilgung beläuft sich die Gesamtzinslast ohne Sondertilgungen auf rund 215.000 Euro bei einer Laufzeit von etwa 35 Jahren. Wer jährlich 10.000 Euro zusätzlich einzahlt, ist nach etwa 26 Jahren schuldenfrei und zahlt rund 145.000 Euro Zinsen. Die Ersparnis: rund 70.000 Euro und neun Jahre weniger Restschuld.
Entscheidend ist der Zeitpunkt. Frühe Sondertilgungen wirken am stärksten, weil der Zinsanteil in den ersten Jahren am höchsten ist. Wer früh tilgt, reduziert die Basis, auf die alle künftigen Zinsen berechnet werden. Eine einmalige Zahlung im zwanzigsten Laufzeitjahr hat deutlich weniger Wirkung als dieselbe Summe im dritten.
Gerade im Remstal, wo Kaufpreise für ein durchschnittliches Einfamilienhaus in Fellbach oder Kernen schnell in den Bereich von 600.000 Euro und mehr reichen, sind die absoluten Zinsbeträge entsprechend höher. Der Effekt einer konsequent genutzten Sondertilgung ist hier besonders spürbar.
Sondertilgung nach Darlehensart
Nicht bei jeder Darlehensform funktioniert eine Sondertilgung gleich:
- Annuitätendarlehen: Hier ist das Recht zur Sondertilgung vertraglich zu vereinbaren. Die Wirkung ist am größten, weil Zinsen und Tilgung über die gesamte Laufzeit verrechnet werden.
- Variables Darlehen: Sondertilgungen sind jederzeit und ohne Entschädigungspflicht möglich, dafür trägt der Kreditnehmer das Zinsänderungsrisiko.
- Bausparvertrag (Darlehensphase): In der Regel sind Sondertilgungen ohne Einschränkung möglich.
- Volltilgerdarlehen: Sondertilgungsrechte fehlen hier oft ganz oder sind nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung nutzbar, weil die Bank die Zinsbindung exakt kalkuliert hat.
Praktisches Vorgehen
Sondertilgungen sollten schriftlich angekündigt werden. Bewahren Sie den Einzahlungsbeleg auf und fordern Sie anschließend einen aktualisierten Tilgungsplan an. So lässt sich nachvollziehen, ob die Zahlung korrekt verbucht und die Restschuld entsprechend angepasst wurde.
Halten Sie außerdem eine Liquiditätsreserve von drei bis sechs Monatsausgaben zurück, bevor Sie Sondertilgungen leisten. Die Rendite einer Sondertilgung entspricht genau dem eingesparten Darlehenszins, ohne Kursrisiko. Das ist in vielen Marktphasen ein sehr solides Argument dafür, verfügbares Kapital lieber ins Darlehen zu stecken als anderweitig anzulegen.