Tilgung bezeichnet die planmäßige Rückzahlung einer Darlehensschuld in regelmäßigen Raten. Bei einer Immobilienfinanzierung fließt jede monatliche Zahlung teils in Zinsen, teils in die Tilgung. Wieviel davon auf die eigentliche Schuldentilgung entfällt, bestimmt, wie schnell Sie schuldenfrei werden und was das Darlehen Sie am Ende wirklich kostet.
Die wichtigsten Tilgungsformen
Bei der Annuitätentilgung bleibt die monatliche Rate über die gesamte Zinsbindung konstant. Zu Beginn überwiegt der Zinsanteil, mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, der Tilgungsanteil steigt entsprechend. Das ist die mit Abstand verbreitetste Form, weil sie Planungssicherheit bietet.
Bei der Ratentilgung bleibt der Tilgungsbetrag konstant, der Zinsanteil sinkt mit der Restschuld. Die monatliche Belastung wird also im Laufe der Zeit geringer. Das klingt attraktiv, verlangt aber anfangs eine höhere Liquidität.
Die endfällige Tilgung sieht vor, dass während der Laufzeit nur Zinsen gezahlt werden und die gesamte Darlehenssumme am Ende auf einen Schlag zurückfließt. Das führt zu einer deutlich höheren Gesamtzinslast und ist heute bei privaten Immobilienkäufen selten sinnvoll.
Bei einem Volltilgerdarlehen ist der Tilgungssatz von vornherein so gewählt, dass das Darlehen exakt am Ende der Zinsbindung vollständig getilgt ist. Kein Anschlussrisiko, aber eine spürbar höhere Monatsrate.
Was die Tilgungshöhe wirklich bedeutet
Die Wahl des Tilgungssatzes ist keine Kleinigkeit. Ein Prozentpunkt mehr oder weniger verändert Laufzeit und Gesamtkosten erheblich. Wir empfehlen heute einen Anfangstilgungssatz von mindestens 2,0 Prozent, besser 3,0 Prozent oder mehr.
Beispielrechnung
Ein Kaufpreis im mittleren Bereich für Fellbach oder Kernen im Remstal liegt schnell bei 600.000 Euro. Angenommen, Sie finanzieren 400.000 Euro zu einem gebundenen Zinssatz von 3,5 Prozent:
| Anfangstilgung | Monatliche Rate | Laufzeit | Gesamtzinslast |
|---|---|---|---|
| 1,0 % | 1.500 EUR | ca. 53 Jahre | ca. 555.000 EUR |
| 2,0 % | 1.833 EUR | ca. 35 Jahre | ca. 365.000 EUR |
| 3,0 % | 2.167 EUR | ca. 26 Jahre | ca. 280.000 EUR |
Wer von 1,0 auf 3,0 Prozent Tilgung erhöht, zahlt monatlich rund 667 Euro mehr. Dafür spart er über die Gesamtlaufzeit fast 275.000 Euro Zinsen und ist 27 Jahre früher schuldenfrei. Das ist der Betrag, der bei zu niedriger Anfangstilgung still und leise verloren geht.
Flexibilität einplanen
Die meisten Darlehensverträge erlauben einen Tilgungssatzwechsel ein- oder zweimal während der Zinsbindung, typischerweise innerhalb einer Bandbreite von 1 bis 10 Prozent. Das schafft Spielraum, wenn sich Einkommen oder Familiensituation ändern.
Daneben sind Sondertilgungen ein wirkungsvolles Instrument. Viele Banken erlauben, jährlich bis zu 5 oder 10 Prozent der Darlehenssumme zusätzlich zu tilgen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Nutzen Sie diese Option, wenn Sie sie verhandeln können, und lassen Sie sie nicht ungenutzt verfallen.
Besonderheit bei vermieteten Immobilien
Wer eine Immobilie vermietet, kann die Darlehenszinsen als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Die Tilgung selbst ist dagegen nicht absetzbar, weil sie keine Ausgabe ist, sondern Vermögensaufbau. Daraus ergibt sich für viele Vermieter die Überlegung, ob eine niedrigere Tilgung bei gleichzeitig höherem Fremdkapitaleinsatz steuerlich vorteilhaft ist.
Eine pauschale Antwort gibt es dazu nicht. Die Strategie hängt vom persönlichen Steuersatz, der Mietrendite und dem Zeithorizont ab. Sprechen Sie das mit Ihrem Steuerberater ab, bevor Sie die Tilgungshöhe festlegen.
Was Sie vermeiden sollten
Eine zu niedrige Anfangstilgung verlängert die Laufzeit überproportional und vervielfacht die Zinslast, wie die Beispielrechnung oben zeigt. Fehlende Sondertilgungsrechte nehmen Ihnen Spielraum, den Sie vielleicht erst Jahre später brauchen. Eine kurze Zinsbindung in Kombination mit geringer Tilgung ist besonders heikel: Die Restschuld bei Ablauf ist dann hoch, und ob die Anschlusskonditionen passen, weiß heute niemand.
Als grobe Orientierung gilt: Die gesamte Kreditbelastung sollte 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens nicht dauerhaft übersteigen, und das Darlehen sollte realistisch bis zum Renteneintritt getilgt sein.